Crédit-bail immobilier : comment ça marche ?

Lors d'une création d'entreprise, vous allez partir à la recherche de locaux adaptés à votre activité. Si vous hésitez entre la location et l’acquisition d’un local, sachez que le crédit-bail immobilier peut être une bonne alternative ! En effet, le crédit-bail immobilier est un mécanisme qui vous permet de louer des locaux professionnels pendant une certaine durée avant de pouvoir les acquérir à la fin de ce contrat de location.

Pour tout savoir sur la définition du crédit-bail immobilier, son utilité ou encore sa fiscalité, suivez le guide !

Qu’est-ce qu’un crédit bail immobilier ?

Un crédit-bail immobilier, par définition, est un contrat par lequel un établissement appelé crédit-bailleur met en location un bien immobilier à usage commercial ou professionnel, au profit d’une entreprise appelée crédit-preneur. Dans ce contrat, il est prévu que le crédit-preneur peut exercer une option d’achat du bien jusqu’à la date d'expiration du contrat de bail. On parle également de  leasing immobilier.

Par conséquent, le contrat de crédit-bail se compose de deux actes. D’une part, le contrat de bail qui régit les modalités de la location et donc de la mise à disposition du bien immobilier (durée, montant du loyer, etc). D’autre part, la promesse unilatérale de vente par laquelle le crédit-bailleur s’engage à vendre le bien loué aux conditions prévues au crédit-preneur si ce dernier lève l’option d’achat dans le délai imparti.

Comment fonctionne un crédit bail immobilier ?

Le mécanisme du crédit-bail immobilier est le suivant :

• une entreprise a besoin d’un local commercial ou professionnel pour exercer son activité. Mais elle n’est pas encore prête à acheter un bien immobilier. Cela peut s’expliquer par l’investissement important que cela représente, mais aussi par le besoin de tester l’activité, la localisation du bien ou encore la surface nécessaire ;
• cette entreprise va entrer en contact avec un crédit-bailleur pour louer un bien dans l’immédiat, et bénéficier d’une option d’achat pendant la durée du contrat. Les conditions de la location et d’achat sont négociées dès le départ ;
• l’entreprise devient alors crédit-preneur et jouit du bien comme n’importe quel locataire. Elle a la possibilité de lever l’option d’achat si elle le souhaite, ou non. S’il lève l’option, les loyers déjà versés viennent en déduction du prix de vente du bien immobilier.

Pourquoi recourir au crédit bail immobilier ?

Le crédit-bail présente des avantages, mais aussi certains inconvénients à prendre en considération avant de choisir ce mode de financement.

Les avantages du crédit-bail

Choisir un crédit-bail immobilier pour un local commercial ou professionnel présente plusieurs avantages. En effet, le mécanisme de crédit-bail professionnel est particulièrement intéressant pour le locataire puisqu’il lui permet d’acquérir un bien sans apport initial et sans prêt bancaire, tout en ayant une charge étalée dans le temps. Les loyers qu’il verse en cours de location, lui permettent de couvrir tant l’utilisation actuelle de l’immeuble, qu’une partie du montant de sa future acquisition. Ainsi, le locataire conserve sa trésorerie pour d’autres postes d’investissement. 

D’autre part, le crédit-bail immobilier n’apparaît pas dans le bilan comptable de l’entreprise, mais uniquement dans les annexes. Dès lors, la signature d’un crédit-bail immobilier n’affecte pas la capacité d’endettement de l’entreprise tant qu’elle ne lève pas l’option d’achat. En outre, les loyers versés par l’entreprise font partie des charges déductibles qui permettent de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur les bénéfices. 

C’est un moyen de profiter à la fois des avantages de la location (flexibilité) et de l’acquisition (investissement, installation pérenne).

Les obligations réciproques des parties dans un crédit bail immobilier

Le contrat de crédit-bail immobilier engage les deux parties.

Crédit-bail : les obligations du preneur

Le crédit-preneur a une obligation de jouissance paisible du bien. Cela signifie qu’il doit faire un usage normal du bien au regard de sa destination et qu’il doit l’entretenir. Il a également une obligation d'entretien du bien.

De plus, il doit veiller au bon règlement des loyers dans les conditions prévues au contrat.

Crédit-bail : les obligations du bailleur

De son côté, le crédit-bailleur doit respecter une clause de non-garantie d’éviction, c’est-à-dire qu’il doit offrir une jouissance paisible du bien au crédit-preneur et qu’il ne peut pas mettre fin au contrat de bail du fait de sa seule volonté. Cela implique également un obligation de délivrance, c'est-à-dire de mettre le bien à disposition du crédit-preneur conformément au contrat.

De plus, il est obligé de vendre de bien selon les conditions prévues au contrat au crédit-preneur si ce dernier lève l’option d’achat.

D'autre part, le crédit-bailleur a une obligation d'information et une obligation de conseil auprès du crédit-preneur.

Combien coûte un crédit bail immobilier ?

Le coût d’un crédit-bail peut être relativement élevé, et va dépendre de la valeur du bien immobilier loué. De plus, le loyer du crédit-bail immobilier comporte une part d’intérêt puisqu’il s’agit bien d’une forme de crédit spécifique. Ce taux peut être variable ou indexé sur un indice comme l’Euribor.

De plus, des frais de dossier assez conséquents peuvent s’appliquer, car l’établissement crédit-bailleur doit faire une étude approfondie du dossier, et parfois demander l’intervention d’un expert pour évaluer le bien. 

D’autre part, pour évaluer le coût d’un crédit-bail immobilier, il faut tenir compte du montant du dépôt de garantie même s’il est restituable en fin de contrat, de l’éventuel majoration du premier loyer et du coût de la levée d’option d’achat.

Que se passe-t-il à la fin d’un crédit bail immobilier ?

À la fin du crédit-bail, le crédit-preneur peut :

• lever l’option d’achat pour devenir propriétaire du bien immobilier ;
• ou restituer le bien au crédit-bailleur et donc mettre fin au contrat de location sans lever l’option d’achat ;
• ou demander le renouvellement du contrat de bail. L’accord du crédit-bailleur est alors nécessaire.

Peut-on céder un crédit-bail immobilier ?

Le crédit-preneur peut céder le crédit-bail à un tiers, sous réserve d'obtenir l'autorisation du crédit-bailleur.

Cela peut notamment arriver quand le crédit-preneur fait face à des charges trop élevées ou s'il n'a plus l'utilité du bien. Cela peut aussi être le cas si un acheteur lui fait une proposition intéressante.

Dans ce cas, le nouveau crédit-preneur jouit du bien dans les mêmes conditions que le preneur initial pour la durée restante du contrat. Toutefois, dans la plupart des contrats de crédit-bail, il est prévu que le crédit-preneur cédant reste solidaire du nouveau. Par conséquent, en cas de loyer impayé, le crédit-bailleur peur demander à l'ancien preneur de les régler.

Enfin, si le crédit-bailleur refuse de manière abusive la cession du crédit-bail, le crédit-preneur peut obtenir une autorisation judiciaire.

Quelle est la fiscalité applicable à un crédit bail immobilier ?

Dans le crédit-bail immobilier, la fiscalité est intéressante pour les deux parties. En effet, les loyers facturés par le crédit-bailleur sont considérés comme des produits d’exploitation. Ils viennent donc majorer le résultat imposable de la société qui détient l’immeuble. L’immeuble peut, en outre, faire l’objet d’un amortissement. De plus, si l’immeuble est un bien en construction, le bailleur va pouvoir en récupérer la TVA. 

Les loyers versés par le locataire au bailleur pendant l’exécution du contrat de bail sont intégralement déductibles du revenu imposable du crédit-preneur.

D’autre part, si le crédit-preneur lève l’option d’achat, il devient propriétaire du bien immobilier. Celui-ci entre alors dans son bilan comptable en tant qu’actif immobilisé. Or, il faut réintégrer une fraction des loyers versés au résultat fiscal puisque le crédit-preneur est censé être propriétaire depuis la date de conclusion du contrat. Pour calculer le montant des réintégrations à opérer, la formule est la suivante :

Cependant, le crédit-preneur qui lève l’option d’achat peut être dispensé d’appliquer ces réintégrations fiscales s’il remplit l’ensemble des conditions suivantes :

• être une PME (ne dépasse 2 des 3 seuils suivants : 250 salariés, CA annuel inférieur à 50.000 millions d’euros, total bilan de 43 millions d’euros) ;
• avoir un contrat de crédit-bail signé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2015 ;
• avoir un contrat de crédit-bail d’une durée de 15 ans minimum ;
• avoir un contrat de crédit-bail qui porte sur un bien à usage commercial ou industriel situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans une zone d’aide à finalité régionale.

FAQ

Quelle différence entre LOA et crédit-bail ?

La LOA tout comme le crédit-bail est un contrat de location avec option d’achat. Cependant, la LOA est réservée aux particuliers, tandis que le crédit-bail s’adresse aux professionnels. par ailleurs, dans un contrat de LOA il est possible de résilier le contrat avant la date d’échéance prévue, ce qui n’est pas le cas dans un contrat de crédit-bail, sauf accord exprès du crédit-bailleur.

Quelle est la durée d'un crédit-bail immobilier ?

La durée du crédit-bail immobilier est librement fixée par les parties. Si elle excède 12 ans, il est obligatoire de faire une publicité foncière et de régler la taxe afférente. Sinon, le contrat n’est pas opposable aux tiers. 

Quels sont les différents types de crédit-bail ?

Il existe différents types de crédit-bail :

• le crédit-bail immobilier ;
• le crédit-bail sur un fonds de commerce ;
• le crédit-bail mobilier ou crédit-bail sur du matériel professionnel ;
• le crédit-bail financier ;
• le crédit-bail opérationnel. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 36 à 43 bis - Code général des impôts
• articles 38 quindecies H à 38 quindecies K - Code général des impôts
• articles 239 sexies A à 239 sexies D - Code général des impôts
• articles L313-7 à L313-10 - Code monétaire et financier