Quel est le fonctionnement de la convention d'occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est un contrat d’occupation entre deux parties. Elle permet de déroger au régime des baux commerciaux ou d’habitation.

Ainsi, un propriétaire va donner un droit d’occupation à un tiers en échange d’une compensation financière, souvent symbolique.

La convention d’occupation précaire diffère d’un contrat de location ou d’un bail précaire. Elle intervient dans des circonstances exceptionnelles et particulières.

Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est un accord signé entre deux parties qui permet l’occupation temporaire d’un logement ou d’un local par un occupant en situation de précarité. C’est un contrat issu de la jurisprudence et de la pratique. Il n’a pas pour but de perdurer, mais de répondre à un besoin urgent et immédiat.

La convention d’occupation doit être justifiée d’un motif légitime de précarité, indépendant de la volonté des deux parties.

Le propriétaire peut rompre à tout moment la convention d’occupation précaire en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible et exceptionnelle.

Par exemple, un occupant est relogé provisoirement pendant 15 jours, le temps des travaux de réfection de son propre logement loué. Celui-ci ayant subi un dégât des eaux important.

Voici quelques exemples de motifs d’une convention d’occupation précaire :

• convention d’occupation précaire en attente de la vente d’un bien ;
• convention d’occupation précaire pour travaux du bien loué ;
• convention d’occupation précaire par un notaire, …

Pourquoi faire une convention d’occupation précaire ?

Une convention d’occupation précaire est une solution rapide et flexible qui peut répondre à un besoin exceptionnel de deux parties. Si le propriétaire doit assurer la jouissance des lieux pendant la durée déterminée par contrat, le régime juridique est, quant à lui, simplifié :

• le « locataire » ne peut pas exiger du propriétaire qu’il respecte les obligations à la charge du bailleur ;
• l’indemnité d’occupation fixée d’un commun accord ne peut pas être modifiée judiciairement ;
• le propriétaire n’est plus tenu d’assurer la jouissance des lieux en cas de force majeure (dégradation de l’occupant par exemple) ou en cas de fin du motif de précarité. Ses obligations sont donc allégées, contrairement aux obligations d'un propriétaire de local commercial soumis au régime des baux commerciaux.

Quelles sont les conditions de validité d’une convention d’occupation précaire ?

Les conditions de validité d’une convention d’occupation précaire sont les suivantes :

• comme pour tout contrat légal, le consentement libre et éclairé des deux parties est indispensable ;
• les deux parties doivent avoir la capacité de contracter (être majeur, ne pas être sous tutelle, …) ;
• le motif de précarité de la convention d’occupation précaire doit être clairement justifié, réel et objectif ;
• la durée de la convention doit être définie ;
• un contrat signé doit être établi entre les deux parties pour éviter la requalification en bail ;
• une convention d’occupation précaire a un prix. Il s’agit d’une faible redevance entre le propriétaire et le bailleur.

Combien de temps dure une convention d’occupation précaire ?

En France, il n’existe pas de durées maximum strictement définies pour ce type de convention, qu’il s’agisse d’un bien commercial ou résidentiel.

Néanmoins, la durée doit être en accord avec la nature précaire du contrat et son motif. Cela signifie qu’elle doit être de courte durée. Par principe, il s’agit d’une situation temporaire.

En pratique, la convention d’occupation précaire est souvent de quelques mois. C’est une occupation temporaire qui peut être interrompue facilement par le propriétaire.

Comment rédiger une convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire n’est soumise à aucun formalisme écrit. Néanmoins, un contrat vous évitera de mauvaises surprises. Ce contrat entre les deux parties, le propriétaire et l’occupant, doit mentionner :

• les noms et/ou les désignations sociales des deux parties ;
• les adresses des deux parties ;
• la désignation du local et leur usage (local commercial ou local à titre d’habitation) ;
• la durée de la convention d’occupation précaire ;
• le montant de la redevance de précarité ;
• les conditions d’occupation (entretenir le logement, logement meublé, …) ;
• le motif de la précarité ;
• et les clauses de résiliation si besoin (durée de préavis, raisons de résiliation anticipée, …).

Vous pouvez utiliser un modèle de convention d’occupation précaire pour vous aider.

FAQ

À quoi correspond une convention d'occupation précaire temporaire ?

Une convention d’occupation précaire est un contrat qui lie un propriétaire et un bailleur sur un temps déterminé dans une situation exceptionnelle de précarité. Elle permet à un propriétaire de mettre à disposition, contre une faible redevance de précarité, un bien à usage d’habitation ou à usage commercial. La convention prend fin dès que la situation précaire se termine selon les clauses du contrat signé entre les deux parties.

Quelle est la durée d'une convention d'occupation précaire ?

Il n’y a aucune durée légale de convention d'occupation précaire. Cependant, ce contrat est temporaire, et va durer de quelques jours à quelques mois. La durée est précisée dans les clauses de la convention d'occupation précaire. Il n’y a pas d’interdiction de renouveler la convention, mais cela peut entraîner la requalification en bail classique.

Qui peut signer une convention d'occupation précaire ?

Une convention d'occupation précaire est signée entre deux parties, un propriétaire et un occupant. Les deux personnes doivent être majeures, être en capacité de contracter, ne pas être sous tutelle et donner leur consentement libre et éclairé. 

Principale source législative et réglementaire :

• Articles 711 à 2278 – Code Civil.