Qu’est-ce que le congé d’un bail commercial ?
En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de neuf ans minimum. Toutefois, à moins qu’il s’agisse d’un bail commercial ferme de neuf ans, le preneur ou le bailleur peut donner congé du bail commercial au terme d’une période triennale (trois ou six ans) ou au terme du contrat de bail commercial.
Le congé d’un bail commercial correspond donc à la demande de l’une des parties au bail commercial, de mettre fin au contrat de manière anticipée ou non.
Congé du bail commercial par le preneur : quelles sont les conditions ?
Le preneur, c’est-à-dire le locataire peut donner congé du bail commercial dans différents cas. Il doit cependant respecter un certain formalisme pour que sa demande soit considérée comme valable.
Les cas de congé du bail commercial par le locataire
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. Par conséquent, s’il souhaite y renoncer et mettre fin au contrat à la date d’échéance prévue initialement, il doit donner congé au propriétaire. La résiliation du bail commercial est alors de plein droit. Le bailleur n’a pas à l’accepter, dès lors que les conditions de forme sont respectées.
D’autre part, le locataire a la possibilité de donner congé à l’arrivée de l’une des échéances triennales du bail 3-6-9. Ce droit est d’ordre public pour les contrats conclus pour une durée de neuf ans.
Le contrat de bail commercial ne peut pas prévoir une clause contraire, sauf si la durée du contrat est supérieure à neuf ans. Le locataire n’a pas à justifier son départ. Il doit seulement respecter les conditions de forme.
De plus, le congé du locataire d’un bail commercial, après 9 ans, peut être donné à tout moment pour la fin du trimestre civil, si le contrat n’a pas fait l’objet d’un renouvellement.
En effet, le congé du bail commercial en cas de tacite reconduction doit seulement respecter le délai de préavis et le formalisme exigé par la loi. Le contrat est devenu à durée indéterminée. Il peut donc être résilié à tout moment.
Enfin, le locataire peut donner son congé du bail commercial en dehors des périodes triennales en cas de :
- départ à la retraite ;
- invalidité ;
- décès. Dans ce cas, les ayants-droits peuvent demander la résiliation du bail commercial. Cela ne se fait pas automatiquement. Aidez-vous d'une lettre de résiliation de bail.
Ces cas étant exceptionnels, le locataire doit joindre les justificatifs adéquats à sa demande de congé.
Le formalisme à respecter pour le congé du locataire du bail commercial
Le locataire doit respecter un préavis de six mois lorsqu’il fait sa demande de congé du bail commercial. Ce délai est le minimum requis par la loi, mais les parties peuvent prévoir un délai plus long dans le contrat de bail.
Dans le cadre d’une échéance triennale ou de l’échéance initiale de neuf ans, il doit donc donner congé au moins six mois avant la date anniversaire du contrat. Dans les autres cas, le délai de six mois court à partir de la première présentation du courrier au bailleur.
Concernant le formalisme à respecter, plusieurs situations sont à distinguer :
- s’il s’agit d’un congé triennal, alors le locataire peut adresser son congé de bail commercial par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou par acte d'huissier ;
- s’il s’agit d’un congé donné à la fin de l’échéance contractuelle, le locataire doit donner congé par acte extrajudiciaire, donc par acte d’huissier uniquement ;
- s’il s’agit d’un congé après tacite reconduction ou pour tout autre motif en dehors des périodes triennales, un acte d’huissier est obligatoire.
