Complément de loyer : quelles sont ses modalités d’application ?

Votre logement peut-il faire l’objet d’un complément de loyer ? Cette majoration du loyer de base s’applique à certaines locations, vides ou meublées, en raison de leurs caractéristiques particulières. Réservé à des villes où agglomérations où le marché locatif est tendu, le complément de loyer est strictement encadré. Quels sont les logements concernés et les conditions précises requises ? Existe-t-il une formule de calcul pour le déterminer, et le locataire peut-il en contester le montant ? Legalstart vous délivre toutes les informations nécessaires à l’application d’un complément de loyer.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?

Le complément de loyer est une majoration du loyer de base d’un logement, qui s’applique lorsque celui-ci dispose de caractéristiques particulières et remplit diverses conditions, notamment géographiques. 

Un exemple de complément de loyer : votre location dispose d’une vue imprenable sur Notre-Dame. Compte-tenu de cette particularité qui lui confère un caractère exceptionnel, le propriétaire pourra appliquer un complément de loyer, si toutes les autres conditions sont respectées. 

Ce dernier s’applique notamment pour des logements situés dans des villes où la demande de location est très forte et soumise à une politique spéciale d’encadrement des loyers. 

C’est une possibilité offerte au propriétaire bailleur pour des contrats de bail conclus ou renouvelés à partir d’une date différente selon les villes, mais elle est très strictement réglementée.

Quel logement peut être concerné par un complément de loyer ?

Les logements pouvant être concernés par un complément de loyer sont indifféremment des locations vides ou meublées. Néanmoins, il existe de nombreuses restrictions à son application. En effet, seules certaines villes, appelées zones tendues, peuvent permettre aux propriétaires bailleurs d’appliquer cette majoration du prix du loyer de base, pour des contrats de bail récents (à partir de 2019 pour Paris).

En outre, en plus de la localisation géographique des locations, leur loyer de base doit au minimum correspondre au loyer de référence majoré.

Quelles sont les conditions pour appliquer un complément de loyer ?

Il existe différentes conditions à l'application d'un complément de loyer. Celles-ci sont les suivantes :

• ville et date de signature du bail ;
• mentions au contrat de bail ;
• loyer de base ;
• caractéristiques du bien loué ;
• cas d’interdiction du complément de loyer.

Ville et date de signature du bail

Seules certaines villes sont concernées par la possibilité d’appliquer un complément de loyer. En outre, le contrat de bail doit avoir été conclu ou renouvelé à partir d’une certaine date, qui varie selon l’emplacement géographique. 

Voici un tableau récapitulatif des zones concernées : 

Mentions au contrat de bail

Le complément de loyer peut s’appliquer à tous les contrats de location signés à compter du la date prévue pour chacune des villes concernées. Ceux-ci doivent en outre obligatoirement comporter deux mentions :

• mention du montant de complément de loyer ;
• mention des caractéristiques du bien justifiant le complément.

Loyer de base

Le loyer de base du logement ne doit pas être inférieur au loyer de référence majoré.

Celui-ci est calculé en fonction des caractéristiques du logement (superficie, nombre de pièces, année de construction, meublé ou non). Il doit être évalué à la date de signature du bail.

Caractéristiques du bien loué

Les biens loués éligibles au complément de loyer doivent présenter des caractéristiques de confort ou de localisation spécifiques. Celles-ci doivent :

• ne pas être récupérées par le bailleur dans les charges ou des travaux d’amélioration énergétique ;
• ne pas déjà avoir été utilisées pour déterminer le loyer de référence, comme l’année de construction, le nombre de pièces du logement, etc. ;
• faire la différence avec d’autres logements situés dans le même secteur et étant de la même catégorie. La vue sur un monument, une hauteur sous plafond de plus de 3,3 m, l’équipement du logement avec des prestations haut de gamme sont à titre d’exemple des possibles justifications d’un complément de loyer.

Pour les locations meublées, la notion d’équipement luxueux est subjective. Un complément de loyer pour un lave-linge peut être envisageable si le matériel est haut de gamme, ou si toute la cuisine est bien équipée. 

Autre exemple : un complément de loyer pour une cave peut être possible, si celle-ci est très grande, possède des caractéristiques spécifiques ou est très rare dans le quartier concerné.

Cas d’interdiction du complément de loyer

Toutefois, et même si le bien répond à toutes les précédentes conditions, un complément de loyer ne peut être appliqué s’il est trop dégradé. 

Pour tout contrat de location signé depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit en cas :

• d’installation électrique dégradée ;
• de DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe F ou G ;
• de sanitaires sur le palier ;
• de mauvaise exposition de la pièce principale ;
• vis-à-vis à moins de 10 m ;
• d’infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur ;
• de signes d'humidité sur certains murs ;
• de soucis d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois ;
• de fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation).

Comment calculer le complément de loyer ?

Il n'existe pas de formule de calcul concernant le complément de loyer. Le montant de ce dernier est à la discrétion du propriétaire bailleur. S’il n’existe pas de complément de loyer maximum, il est préférable que celui-ci soit proportionnel par rapport aux caractéristiques du bien loué. En effet, s'il est trop important, le propriétaire s'expose à une éventuelle contestation de la part du locataire.

Le locataire peut-il contester le complément de loyer ?

Le locataire a en effet le droit de contester l’application du complément de loyer, s’il estime que celle-ci est injustifiée. Pour procéder à la contestation du complément de loyer, le locataire peut agir auprès de la Commission départementale de conciliation (CDC). Il dispose pour cela d'un délai de 3 mois après la signature du bail. 

Son courrier de contestation doit comprendre :

• le motif de la contestation ;
• les caractéristiques du bien loué ;
• le nom et l'adresse du propriétaire bailleur. 

Il appartient à ce dernier de justifier du complément de loyer. La CDC tente alors de concilier les deux parties. Si elle y parvient, un nouveau montant de loyer est fixé par le document de conciliation. Ce nouveau montant est rétroactif au jour de la signature du bail. En cas d'échec, de la contestation, le locataire peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection, qui rendra une décision. Si le juge décide d'un nouveau montant de loyer, ce dernier sera également rétroactif.

FAQ

Comment justifier d’un loyer majoré ?

Un loyer majoré au titre du complément de loyer peut se justifier par les caractéristiques exceptionnelles qu’il propose, par rapport aux biens de même catégorie localisés dans un secteur identique.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers, instauré par les lois ALUR et ELAN, est un dispositif visant à permettre l’accès de tous à un logement dans des zones géographiques où le marché locatif est tendu. Il fixe ainsi un loyer de référence, pouvant être minoré ou majoré et s’appliquant aux logements vides comme aux meublés (sauf les logements sociaux, les locations saisonnières et les logements soumis à la loi de 1948).  

Quelles sont les villes où les loyers sont plafonnés ?

Les villes et agglomérations où les loyers sont plafonnés sont les suivantes :

• Paris ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Plaine commune ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Est ensemble ;
• Montpellier ;
• Bordeaux. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 3 - Décret (10/06/2015) n° 2015-650
• article 140 - Loi (23/11/2018) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite ELAN