Comment fonctionne la cession du bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux qui a la particularité d’être conclu pour une longue durée, en général pour minimum 9 ans. Il est donc fréquent que le locataire souhaite quitter le local en cours de bail pour raisons professionnelles ou personnelles : déménagement, nouveau projet, interruption de l’activité, etc. Dans une telle situation, un mécanisme autre que la rupture anticipée, permettant au locataire de sortir du bail avant l’arrivée de son terme, est possible : la cession du bail commercial.

Vous envisagez de céder votre bail commercial ? On vous donne toutes les explications nécessaires pour que la cession du bail commercial n’aie plus aucun secret pour vous !

Qu’est-ce que la cession d’un bail commercial ?

Le bail commercial est ce que l’on appelle un contrat à exécution successive, car il s’exécute sur une période longue de façon répétée. Le propriétaire, appelé le bailleur, met à disposition un local au locataire, appelé le preneur, en échange d’un loyer. La spécificité du bail commercial est que l’activité exercée dans les lieux loués est commerciale ou artisanale, ce qui implique l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal. Ce contrat est conclu en principe pour une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation aux dates anniversaires, d’où son appellation “bail 3 6 9”.

Le statut des baux commerciaux est particulier et permet au preneur souhaitant quitter les lieux de vendre son bail commercial : c’est ce que l’on appelle la cession du bail commercial.

La cession d’un bail commercial est donc un contrat transmettant les droits et obligations du locataire, qui est le cédant, à l’acheteur, qui est le cessionnaire. L’acquéreur réalise alors une reprise de bail commercial.

La décision de céder son bail commercial est libre. En pratique, cela signifie que le contrat de bail ne peut pas prévoir d’interdire complètement au locataire la cession de celui-ci. Si une telle clause ne peut  être présente dans le contrat de bail commercial, il est possible d’insérer des règles encadrant la cession. 

Comment est réalisée la cession d’un bail commercial ?

Le droit au bail se définit comme le droit de prendre la suite du titulaire du bail commercial via une reprise de bail. Le nouveau locataire, ayant réalisé le rachat du bail commercial, bénéficie de tous les droits et devient titulaire des obligations liés au contrat. La cession du droit au bail revient donc à la cession du bail commercial en lui-même.

Le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce. Par conséquent, si le locataire vend son fonds de commerce, il peut céder le droit au bail de manière concomitante. Toutefois, la cession du droit au bail peut se faire indépendamment de la vente du fonds de commerce.

Le droit au bail a une valeur patrimoniale, et de ce fait, il est en principe cédé contre le paiement d’une indemnité, prévue dans le contrat de cession. Cette valeur n’est aucunement liée au chiffre d’affaires ou au bénéfice réalisés. Les parties déterminent la valeur du droit au bail et fixent librement le prix.

La cession du fonds de commerce et du bail commercial

La cession du fonds de commerce implique la cession de la totalité de l’activité commerciale exploitée dans les locaux (clientèle, enseigne, outils de production, stocks, etc.). La vente du fonds comprend ainsi la cession du bail commercial. Le bailleur ne peut s’opposer à la vente du bail commercial si le locataire cède son fonds de commerce dans sa totalité. De manière plus générale, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du fonds de commerce si l’acquéreur reprend l’activité et la clientèle du cédant.

• La clause d’agrément : cette clause impose au locataire d’obtenir l’accord du propriétaire avant la cession.
  
  
• La clause de solidarité : l’ajout d’une telle clause créée une solidarité entre le cédant et le cessionnaire vis-à-vis du bailleur. Concrètement, si le nouveau locataire ne paie pas ses loyers et charges, ou n’exécute pas ses obligations, l’ancien locataire pourra se voir demander d'honorer les loyers impayés. Cette solidarité est valable 3 ans.

La cession du bail commercial seul

Vendre un droit au bail seul est tout à fait possible. En effet, le locataire peut céder son bail tout en conservant la propriété de son fonds de commerce. Dans cette situation, le locataire cède seulement le droit de se maintenir dans les locaux vis-à-vis du bailleur. Cette cession se fait à titre gratuit ou onéreux.

Dans le cas de la seule cession de bail commercial, l’accord du propriétaire est obligatoire. En conséquence, la présence d’une clause interdisant la cession du bail commercial indépendamment de la cession du fonds de commerce est légale.

Quelles sont les formalités à réaliser pour la cession du bail commercial ?

La cession de droit au bail implique des formalités qui doivent obligatoirement être réalisées.

La mise en œuvre du droit de préemption

Dans un objectif de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, les communes ont le pouvoir de délimiter un périmètre de sauvegarde, et donc de contrôler les cessions de fonds et de baux commerciaux. En cas de cession d’un de ces éléments, elles bénéficient d’un droit de préemption.

Concrètement, le locataire s’apprêtant à céder son bail commercial doit informer la commune où se situe le local concerné de son intention de vendre. Pour ce faire, il faut remplir une déclaration d’intention d’aliéner (Cerfa n°13644*02), comprenant l’activité exercée par le cessionnaire envisagé, le nombre de salariés employés, le chiffre d’affaires, ainsi qu’une copie du bail commercial. 

La commune donne une réponse dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration. La commune :

• renonce à exercer son droit de préemption ;
• ou décide d’acquérir le bail commercial aux conditions fixées par le cédant ;
• ou présente une offre d’acquisition au prix et conditions fixés par le juge de l'expropriation.

La conclusion du contrat de cession

La législation ne prévoit pas de règles spécifiques pour l’établissement du contrat de cession de bail commercial. Cependant, quelques recommandations s’imposent. 

Le document principal est le contrat de cession de bail commercial, également appelé l’acte de cession. Ce document est conclu entre le locataire sortant et le nouveau locataire. Il est préférable de préciser l’objet de la cession, la description du local et sa valeur locative, le prix de cession, ainsi que les conditions du bail cédé.

Parallèlement, il arrive très souvent qu’un avenant au bail commercial soit établi entre le nouveau locataire et le bailleur. L’avenant permet de consigner les évolutions subies par le bail commercial, notamment le changement d’identité du locataire.

La réalisation d’un état des lieux

Il est obligatoire de dresser un état des lieux au moment de la cession du bail commercial. L’état des lieux peut être réalisé de façon contradictoire par le bailleur et le locataire, ou par un huissier de justice.

Il est nécessaire d’établir un état des lieux de sortie entre le bailleur et le locataire ayant cédé le bail, et un état des lieux d’entrée entre le bailleur et le nouveau locataire.

La notification du bailleur

Il est obligatoire de notifier la cession du bail commercial au bailleur par voie de commissaire de justice afin que celle-ci lui soit opposable (sauf acceptation par le bailleur dans l’acte de cession).

La notification doit comporter les éléments essentiels relatifs à la cession. Le bailleur fait connaître sa réponse par acte authentique ou par acte sous seing privé.

Cette étape n’est pas à prendre à la légère, car en cas d’inopposabilité de la cession au bailleur, le cédant reste le titulaire du bail. Par conséquent, le cessionnaire est considéré comme un occupant sans droit ni titre.

Les formalités d’enregistrement et de publicité

Les dernières formalités de cession du droit au bail ne sont réalisées qu’en cas de cession concomitante du droit au bail et du fonds de commerce. 

Pour une cession de droit au bail, l’enregistrement de l’acte de cession est obligatoire. Le montant des droits d’enregistrement varie en fonction du prix de vente, après un abattement de 23.000 € :

• 3 % de la part du prix de vente comprise entre 23.000 € et 200.000 € ;
• 5 % de la part du prix supérieure à 200.000 €.

Ensuite, une double publication est nécessaire ;

• publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) par le cessionnaire ;
• publication d’un avis au BODACC par le greffe.

Quelles sont les conséquences de la cession du bail commercial ?

La cession du bail commercial implique le changement de locataire, et non le changement du contrat de location ! De ce fait, le bail continue à courir pour la durée initiale prévue dans le contrat. Le nouveau locataire dispose également du droit au renouvellement. Le bail original ne subit pas de modification et il n’est donc pas nécessaire d’en rédiger un nouveau ; le contrat est transmis d’un locataire à l’autre. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles L145-16 et L145-16-1 - Code de commerce
• Article L214-1 - Code de l’urbanisme
• Article 1690 - Code civil