Bail verbal : quelles sont ses conditions d’application ?

Le bail verbal est un contrat de location basé sur un consentement mutuel entre le bailleur et le locataire. Aucun écrit n’est formalisé. Si la jurisprudence reconnaissait la valeur légale de ce type de contrat, il est obligatoire de rédiger un document écrit depuis avril 2024. Les baux verbaux conclus avant cette date demeurent légaux, mais ils offrent une protection moindre aux cocontractants en cas de litige. Valeur juridique, conséquences ou encore éléments de preuve : Legalstart fait le point sur le bail verbal.

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

Par définition, un bail verbal est un contrat de location fondé sur un accord mutuel à l’oral. Les deux parties s’accordent sur le montant du loyer, le bien loué et les modalités de fonctionnement du contrat. Aucun écrit n’est formalisé. Cette situation se retrouve dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial, d’un contrat entre particuliers, d’un bail rural ou de tout autre type.

Le bail oral est employé pour sa simplicité. Il suffit d’un accord verbal entre les deux cocontractants pour qu’il soit mis en place. Ce contrat présente aussi deux avantages majeurs pour le locataire :

• le tarif de son loyer ne peut pas augmenter dans le cadre de la révision annuelle du montant ;
• il ne peut pas subir de rupture de contrat dans le cadre de l’application d’une clause résolutoire s’il est en situation d’impayé. 

Cependant, par sa forme orale, les termes du bail verbal sont plus délicats à faire appliquer en cas de litige entre les parties. Il faudra alors fournir des preuves de l’existence d’un bail verbal.

Quelle est la valeur juridique d’un bail verbal ?

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ordonnait la rédaction d’un contrat écrit, mais ne proposait pas de sanction en cas d’établissement d’un bail verbal. La jurisprudence a d’ailleurs reconnu à plusieurs reprises l’existence légale de ce type de contrat, qui s’appliquait de la même façon qu’un document écrit. 

Toutefois, une nouvelle loi en 2024 est venue modifier la loi de 1989, en indiquant qu’il était à présent obligatoire de conclure un bail écrit. À défaut, le propriétaire est passible d’un an d’emprisonnement et de 20.000 euros d’amende. 

De fait, tout contrat conclu depuis avril 2024 doit être rédigé à l’écrit. Les baux verbaux passés avant cette date demeurent toujours valables. Ils peuvent cependant être régularisés à tout moment.

Quelles sont les conditions de validité d’un bail verbal ?

Pour que le bail soit valide, il doit faire l’objet d’un accord mutuel entre le bailleur et le locataire sur :

• la nature du bien loué ;
• le montant de son loyer. 

Les conditions d’application du contrat sont les mêmes que pour un bail écrit. De fait, les deux cocontractants doivent respecter les dispositions impératives de la loi, que ce soit en matière d’obligation de paiement des loyers, de renouvellement du bail ou encore de la rupture de contrat.

Quelles sont les conséquences d’un bail verbal ?

Un bail verbal a des conséquences à plusieurs niveaux :

• une difficulté d’établir des preuves en cas de litige ;
• la non-application de clauses spécifiques ;
• la difficulté d’obliger l’assurance du logement ;
• la rupture de contrat devient plus délicate.

Difficulté d’établir des preuves en cas de litige

Par sa nature orale, le bail verbal devient beaucoup plus difficile à appliquer en cas de litige entre les deux parties. Elles doivent alors arriver à prouver à la fois l’existence du contrat et le fait qu’une obligation n’est pas respectée pour exiger un dédommagement. De fait, en menant un bail verbal, les cocontractants s’exposent à des risques s’ils ne peuvent pas prouver son existence.

Non-application de clauses spécifiques

Dans le cadre d’un bail verbal, c’est la loi qui s’applique. Toute clause spécifique doit, en effet, faire l’objet d’un contrat écrit. C’est pourquoi il n’est pas possible entre autres :

• de réviser le loyer une fois par an, dans le cadre de l’application d’une clause de révision avec indexation ;
• de faire valoir une clause de solidarité en cas de colocation ;
• d’appliquer une clause résolutoire pour mettre un terme au contrat de location en cas d’impayés récurrents de la part du locataire.

Difficulté d’obliger la souscription d’un contrat d’assurance de logement

Le locataire est normalement tenu de prendre une assurance habitation. Il demeure responsable en cas de dommage causé dans l’habitation. Le contrat écrit permet de formaliser cette obligation au sein d’une clause, ce qui n’est pas le cas dans un bail verbal. Il sera donc plus difficile de prouver la responsabilité du locataire en cas de dégradations.

Rupture de contrat plus délicate

Aucune clause spécifique ne peut s’appliquer si le locataire ne tient pas ses obligations de règlement de loyer. Dans cette situation, le bailleur doit en premier lieu envoyer un commandement à payer à son locataire. Si cette solution ne fonctionne pas, alors il pourra engager une procédure d’expulsion auprès du Tribunal de grande instance. Encore une fois, il lui faudra prouver l’existence du contrat et du litige.

Quelle est la durée d’un bail verbal ?

La durée d’un bail verbal est la même que pour un contrat écrit. La difficulté de cette situation réside dans le fait de prouver les dates de début et de fin de contrat.
Pour rappel, la durée d’un contrat de bail est de :

• 1 an dans le cadre d’une location meublée, voire 9 mois pour un contrat passé avec un étudiant ;
• 3 ans pour une habitation non meublée pour un bailleur personne physique ;
• 6 ans pour une location non meublée appartenant à une personne morale ;
• 9 ans pour un bail commercial, comprenant une période de résiliation triennale.

Comment prouver un bail verbal ?

Afin de prouver l’existence d’un bail en cas de litige, le cocontractant peut utiliser tout moyen à sa portée. Il peut s’agir de copies de mails ou de SMS, de témoignages du voisinage, de l’encaissement des loyers, d’un versement d’un dépôt de garantie, par exemple.

Les magistrats saisis de l’affaire apprécient ensuite la valeur des justificatifs fournis. Le cas échéant, ils peuvent proposer une régularisation du bail verbal.

Comment régulariser un bail verbal ?

Afin de régulariser un bail verbal, il convient de rédiger un contrat de location. Ce dernier doit inclure les éléments suivants :

• les informations sur les cocontractants (nom, prénom, coordonnées) ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• les renseignements sur le bien immobilier (nature, destination, description, surface, montant des travaux effectués depuis le dernier contrat, etc.) ;
• clauses spécifiques, dont la clause résolutoire ;
• les renseignements sur les frais d’agence, le cas échéant.

FAQ

Comment le propriétaire peut-il résilier un bail verbal ?

Avec un contrat verbal, les mêmes modalités qu’un bail écrit s’appliquent. Ainsi, le propriétaire demeure libre de demander la résiliation du contrat afin d’habiter dedans, de le vendre ou pour certains motifs spécifiques. Il doit alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. En cas de refus, il peut intenter une action en justice, mais il devra donner la preuve de l’existence du bail verbal.

Est-ce qu'un écrit est obligatoire en cas de bail verbal ?

Oui, depuis avril 2024, il est à présent obligatoire de rédiger un écrit pour conclure un nouveau contrat de location, sous peine de sanctions pour le propriétaire. Pour les contrats passés avant cette date, cette obligation ne s’applique pas, sauf en cas de modification de l’accord.

Quels sont les avantages du bail verbal ?

Le bail verbal est facile à mettre en place, puisqu’il suffit d’un accord mutuel entre le bailleur et le locataire au sujet de la nature du bien et de son loyer. En outre, le locataire ne verra pas le montant de son loyer augmenter dans le cadre de la clause de révision. Il ne peut pas non plus subir de rupture de contrat suite à l’application d’une clause résolutoire. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
• article 21 - loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement