Bail réel solidaire (BRS) : comment devenir propriétaire à prix réduit ?

Le bail réel solidaire (BRS) est une solution innovante pour accéder à la propriété à moindre coût. Découvrez comment fonctionne ce dispositif, qui peut en bénéficier, ses avantages et inconvénients, et comment trouver un logement en BRS.

Qu’est-ce un bail réel solidaire ou BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété, conçu pour faciliter l'accès au logement neuf aux ménages modestes dans les zones tendues où les prix de l'immobilier sont élevés. Il a été introduit par la loi ALUR en 2014 et est opérationnel depuis 2017.

Le BRS offre ainsi une solution sécurisée et encadrée par la loi pour accéder à la propriété, tout en contribuant à la lutte contre la spéculation immobilière et à la création de logements abordables dans les zones tendues.

Comment fonctionne le BRS ?

Le principe du BRS repose sur la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, l'acquéreur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. Il loue le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS) pour une durée longue (entre 18 et 99 ans) et un loyer modéré. Cette dissociation permet de réduire considérablement le coût d'acquisition du logement, le rendant ainsi plus accessible aux ménages aux revenus modestes.

Voici les étapes du système BRS :

1. Le bail réel solidaire : l'acquéreur signe un bail réel solidaire avec l'OFS, qui lui confère un droit réel sur le logement et l'autorise à l'occuper à titre de résidence principale.
2. L'acquisition du logement : l'acquéreur achète le logement à un prix inférieur au prix du marché, grâce à la dissociation du foncier. Il devient alors propriétaire du bâti, tout en continuant à louer le terrain à l'OFS.

Qui peut bénéficier d’un BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété spécifiquement conçu pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Pour être éligible, plusieurs conditions doivent être remplies.

Conditions de ressources pour le BRS

Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un plafond fixé en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer. Ces plafonds sont alignés sur ceux du prêt social location-accession (PSLA) et sont révisés chaque année. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2, c'est-à-dire deux ans avant la signature du contrat de réservation ou de location-accession.

Les plafonds de ressources pour 2024 sont les suivants :

Les zones géographiques en question sont définies plus bas.

Occupation du logement en BRS

Le logement acquis en BRS doit être la résidence principale de l'acquéreur. Cela signifie qu'il doit y habiter au moins huit mois par an. Cette condition vise à favoriser l'accès à la propriété pour les personnes qui ont réellement besoin d'un logement et à éviter les investissements locatifs spéculatifs.

Paiement de la redevance

L'acquéreur en BRS doit s'acquitter d'une redevance mensuelle composée de deux parties :

• La redevance foncière : elle est versée à l'organisme de foncier solidaire (OFS) et couvre les frais de gestion du terrain. Le montant de cette redevance est modéré et plafonné, ce qui assure à l'acquéreur une certaine stabilité financière.
• Les mensualités d'emprunt : elles correspondent au remboursement de l'emprunt immobilier contracté pour financer l'achat du logement. Le montant de ces mensualités dépend du montant emprunté, de la durée du prêt et du taux d'intérêt.

Autres conditions pour bénéficier du BRS

En plus des conditions de ressources et d'occupation, d'autres critères peuvent être pris en compte par les OFS pour l'attribution des logements en BRS :

• La composition du ménage : les OFS peuvent privilégier certains types de ménages, comme les familles avec enfants ou les personnes âgées.
• La situation professionnelle : les OFS peuvent donner la priorité aux personnes ayant un emploi stable ou exerçant une activité dans la zone géographique du logement.
• L'ancienneté de la demande : les OFS tiennent souvent compte de l'ancienneté de la demande de logement.

Où peut-on avoir un bien en bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) n'est pas disponible partout en France. Il est principalement proposé dans les zones dites "tendues", où la demande de logements est supérieure à l'offre et où les prix de l'immobilier sont élevés. Ces zones sont classées en quatre catégories :

• Zone Abis : Paris et 76 communes de la petite couronne en Île-de-France.
• Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, partie française du bassin lémanique, certaines communes de la grande couronne parisienne et quelques autres villes où les loyers et les prix immobiliers sont très élevés.
• Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, certaines autres communes où les loyers et les prix immobiliers sont élevés, ainsi que La Réunion et Mayotte.
• Zone B2 : villes de plus de 50 000 habitants, certaines communes de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d'Azur, Corse et certaines communes d'Outre-mer.
• Zone C : le reste du territoire français.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter en BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est une solution d'accession à la propriété attrayante, mais qui nécessite une réflexion approfondie. Quels sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif innovant ? Quels sont les points à considérer avant de se lancer dans un projet BRS ? Legalstart vous apporte un éclairage complet.

Les avantages du BRS

Le bail réel solidaire offre une multitude d'avantages aux acquéreurs, leur permettant de réaliser des économies substantielles et de sécuriser leur investissement immobilier.

Grâce à la dissociation du foncier et du bâti, le prix d'achat d'un logement en BRS est considérablement réduit par rapport au prix du marché. Les économies réalisées peuvent atteindre 15 % à 40 % selon le secteur géographique, rendant l'accession à la propriété plus accessible aux ménages modestes.

Le loyer du terrain, appelé redevance foncière, est fixé à un niveau modéré et révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL). Cette stabilité du loyer offre une sécurité financière aux acquéreurs et leur permet de maîtriser leur budget logement.

Le BRS offre également des avantages fiscaux intéressants :

• TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % pour les logements neufs ;
• possibilité d'abattement sur la taxe foncière allant de 30 % à 100 % selon les collectivités locales ;
• éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants, sous conditions de ressources.

Les inconvénients du BRS

Le BRS a aussi des inconvénients qu'il est important de considérer avant de se lancer dans un tel projet. La revente d'un logement acquis en BRS est soumise à des règles spécifiques. L'organisme de foncier solidaire (OFS) doit être informé de votre intention de vendre et il fixera le prix de vente en fonction de l'évolution du marché local. Toutefois, même si votre bien a pris de la valeur, la plus-value sera limitée afin de garantir l'accessibilité du logement à un autre ménage éligible au BRS.

Le logement acquis en BRS doit obligatoirement être votre résidence principale. Vous ne pouvez donc pas le louer à un tiers, sauf autorisation exceptionnelle de l'OFS. De plus, vous devez l'occuper au moins huit mois par an, ce qui peut être contraignant pour certaines situations personnelles ou professionnelles.

FAQ

Quelles différences entre BRS, location libre et acquisition libre ?

Le BRS permet d'acquérir le logement à un prix inférieur au marché grâce à la dissociation du foncier et du bâti, contrairement à l'acquisition libre où l'on achète les deux. Par rapport à la location libre, le BRS offre la sécurité de la propriété et la possibilité de se constituer un patrimoine, même si le terrain reste loué à un organisme de foncier solidaire.

Peut-on vendre un bien faisant l’objet d’un bail réel solidaire ?

Oui, il est possible de vendre un bien faisant l'objet d'un bail réel solidaire (BRS). Cependant, la revente est encadrée par des règles spécifiques : l'organisme de foncier solidaire (OFS) doit être informé et donner son accord sur le prix de vente, qui doit rester abordable pour un autre ménage éligible au BRS.

Combien coûte un logement en BRS ?

Le coût d'un logement en BRS est considérablement inférieur au prix du marché, grâce à la dissociation du foncier et du bâti. En moyenne, l'économie réalisée peut atteindre 15 à 40 % selon la zone géographique, permettant aux ménages modestes d'accéder à la propriété à un prix plus abordable. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
• Ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 relative au bail réel immobilier
• Décret n° 2017-574 du 21 avril 2017 relatif au bail réel solidaire