Bail mixte : pourquoi et comment le mettre en œuvre ?

En tant que créateur d’entreprise, différentes possibilités s’offrent à vous pour choisir le lieu d’exercice de votre activité professionnelle. Si vous envisagez de louer un espace, vous pouvez vous orienter vers un bail professionnel, un bail commercial ou un bail mixte. Cette dernière option vous offre la possibilité d’exercer votre activité professionnelle à votre résidence principale. Comment fonctionne le bail mixte ? Explications.

Qu’est-ce qu’un bail mixte ?

Le bail mixte est un contrat de location d’un lieu qui porte à la fois sur l’exercice de l’activité professionnelle et sur l’habitation principale du locataire. Il s’agit donc d’une alternative pertinente si vous souhaitez habiter et exercer votre activité professionnelle au même endroit. Il peut s’agir à la fois d’une activité commerciale, libérale, artistique, ou encore artisanale (tant qu’il n’y a pas de fonds artisanal).

Ce type de contrat est possible à condition d’avoir l’autorisation de :

• la copropriété lorsque le bail est installé dans une résidence de ce type ;
• la mairie, lorsqu’il y a un changement d’usage du local loué (passage d’un bail de location à un bail mixte, par exemple), ou lorsque le bail est actif dans une commune de plus de 200.000 habitants.

Quels sont les différents types de bail mixte ?

Le bail mixte s’applique à deux types de contrat :

• le bail professionnel ;
• le bail commercial

Dans un bail mixte à usage d’habitation et professionnel, l’activité professionnelle du locataire n’est pas commerciale. Il s’applique notamment aux professions libérales réglementées (avocat, architecte, médecin, etc.) et non réglementées (apporteurs d’affaires, développeurs, etc.), ainsi qu’aux personnes exerçant une profession artistique (et non artisanale). 

De son côté, le bail commercial à usage mixte concerne les professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou industrielle, et qui exploitent un fonds commercial.

Quels sont les avantages et les inconvénients du bail mixte ?

La signature d’un contrat de bail mixte présente à la fois des avantages et des inconvénients pour le locataire.

Les avantages du bail mixte

L’intérêt principal de ce contrat est de pouvoir combiner au sein du même lieu l’activité professionnelle et l’habitation du locataire. De fait, ce dernier peut réduire ses coûts de loyer, mais aussi ses frais de transport. 

En outre, le locataire et le bailleur ont la possibilité de fixer ensemble le montant du loyer. Il peut être réévalué chaque année. De plus, les modalités de renouvellement du bail sont les mêmes que pour un bail d’habitation. 

Enfin, le bail peut être maintenu en cas de cessation d’activité du professionnel. Ce dernier peut alors utiliser le lieu exclusivement à titre personnel.

Les inconvénients du bail mixte

La domiciliation de votre entreprise au sein de votre résidence principale n’est pas toujours pertinente, en fonction de l’activité exercée. C’est notamment le cas pour certaines professions impliquant de recevoir du public, comme des clients ou des fournisseurs. 

En outre, certaines personnes désirent séparer leur vie professionnelle et personnelle. Dans ce cas, il est plus opportun d’exercer son métier dans un autre endroit que son domicile.

Quelle est la durée d’un bail mixte ?

La durée diffère selon la nature de l’activité exercée.

Bail mixte professionnel

Le bail mixte professionnel peut être conclu pour une durée de :

• 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique ;
• 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale.

Cependant, le locataire a la possibilité d’écourter la durée du bail mixte à tout moment à condition de respecter un préavis de 3 mois. À l’inverse, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail mixte de manière anticipée. 

De plus, le locataire dispose, comme pour le bail commercial, du droit au renouvellement du bail. Cela signifie que lorsque le bail arrive à échéance, le locataire a droit à ce que le bail soit renouvelé.

Bail mixte commercial

En revanche, dans le cadre d’un contrat de bail mixte commercial, la durée minimale est couramment de 9 ans. Le locataire peut toutefois résilier le contrat tous les 3 ans, en donnant un préavis de 6 mois.

Comment fonctionne un bail mixte ?

Un contrat de bail mixte inclut des spécificités en matière de fixation du loyer, renouvellement de bail ou encore de rupture de contrat.

Une fixation commune du prix du loyer

Le montant du loyer est fixé conjointement par le bailleur et le locataire. Il peut être révisé chaque année en tenant compte de l’indice de référence des loyers (IRL). Une clause du contrat de bail doit fixer la date de révision. 

Le montant du loyer peut être revu à la hausse, à condition que le loyer initial soit considéré comme “sous-évalué” au regard des autres biens similaires aux alentours. Le bailleur doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant le terme du bail, qui précise les éléments sur lesquels il se fonde pour fixer le nouveau tarif.

Un droit au renouvellement du contrat

Le locataire possède un droit au renouvellement de contrat. Cela signifie que le contrat de bail mixte est renouvelé de façon tacite, sauf demande contraire de la part du locataire ou du bailleur. Dans les deux cas, il est nécessaire de respecter un préavis de 6 mois pour informer l’autre partie. 

Si le refus du renouvellement provient du bailleur, ce dernier doit verser à son locataire une indemnité d’éviction. Le propriétaire a la possibilité de refuser le renouvellement lorsqu’il désire récupérer le bien pour son nuage personnel, s’il souhaite le vendre ou encore si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Une rupture anticipée possible sous conditions

Le locataire a la possibilité de demander une rupture de contrat. Dans le cadre d’un contrat mixte professionnel, il doit faire parvenir au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, et respecter un préavis de 3 mois. 

En matière de contrat mixte commercial, la rupture de contrat peut être menée par le locataire sans donner de motif lors de l’échéance triennale. Toutefois, le locataire a aussi la possibilité de demander à rompre le contrat plus tôt en cas de situation particulière (comme un départ à la retraite) ou s’il obtient un accord amiable avec le propriétaire.

En revanche, un bailleur n’a généralement pas le droit de mettre fin au contrat avant son échéance, sauf situation particulière (comme un locataire qui ne paie pas ses loyers). Dans ce cas, il doit se référer au tribunal.

Comment rédiger un bail mixte ?

Le contrat de bail doit être écrit et comprendre certaines mentions obligatoires, notamment :

• l'identité des parties ;
• l'adresse de la location ;
• la durée du bail ;
• la date de prise d’effet ;
• le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement ;
• les modalités de révision du bail ;
• la description du bien ;
• le dépôt de garantie ;
• la destination du bail.

La location en bail mixte est pertinente si vous désirez exercer votre activité professionnelle à votre domicile. Toutefois, cette possibilité n’est pas appropriée à tous les types d'activités. N’hésitez pas à consulter nos fiches pratiques sur la location d’un local commercial ou sur le bail emphytéotique si vous désirez en apprendre plus sur ces sujets.

FAQ

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location d’un local pour l’exercice d’une profession commerciale. Il permet d’exploiter un fonds de commerce. Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans (sauf exception). Il est fortement recommandé de rédiger un contrat de location par écrit pour éviter tout litige entre les parties.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Un bail professionnel est un contrat de location d’un local destiné à l’exercice d’une activité libérale (réglementée ou non), ou d’une profession artistique. Il dure au moins 6 ans, et il est prolongé de façon tacite, sauf demande contraire du locataire ou du bailleur. Un contrat de bail professionnel peut être rédigé par le bailleur. Toutefois, il est nécessaire de faire appel à un notaire en cas de bail supérieur à 12 ans.

Quels sont les différents types de bail ?

Dans le cadre de contrats de location pour usage d’habitation, il est possible de citer l’existence du bail non meublé, du bail meublé, du bail saisonnier, du bail étudiant, du bail mobilité, ou encore du bail de colocation. Du côté des baux à destination des professionnels, il existe le bail commercial, le bail professionnel ou encore le bail mixte. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs
• articles L631-7 à L631-10 - Code de la construction et de l’habitat
• articles L145-1 à L145-60 - Code de commerce