Quelles sont les spécificités du bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire (ou bail de courte durée) est un contrat de location pour des locaux commerciaux généralement inférieur ou égal à 3 ans. Les règles du statut de ce bail sont différentes des baux commerciaux classiques, appelés baux commerciaux 3-6-9. 

Comment conclure un bail dérogatoire ? À quoi sert-il ? Quels sont les avantages de ce bail commercial de courte durée ? Quelle est la différence avec un bail commercial classique ? Legalstart vous en dit plus. 

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Un bail dérogatoire est une forme de contrat de location pour des locaux commerciaux qui déroge au statut des baux commerciaux classiques. En effet, ce bail dérogatoire de courte durée a des caractéristiques particulières :

• les parties doivent exprimer clairement leur volonté d’écarter le statut des baux commerciaux ;
• la durée totale du bail (ou des baux successifs) ne doit pas dépasser 3 ans. 

Comme tous les baux, le bail dérogatoire nécessite la rédaction d’un contrat écrit et la validation d’un état des lieux d’entrée et de sortie par les deux parties.

Quelle est la différence entre un bail dérogatoire et un bail précaire ?

Les termes de “bail dérogatoire” et de “bail précaire” sont souvent utilisés de manière interchangeable. Néanmoins, il y a une nuance entre les deux :

• le bail dérogatoire est un contrat spécifique aux locaux commerciaux et qui est limité à une durée maximale de 3 ans. Au bout de ces 3 ans, le locataire ne peut pas demander, lors d’un bail dérogatoire un renouvellement, mais peut le transformer en bail commercial classique ;
• le bail précaire, lui, peut s’appliquer à tout type de bail (commercial, habitation, etc.) où la durée ou la continuité de la location est incertaine.

Qui peut conclure un bail dérogatoire ?

Un bail dérogatoire peut être conclu entre un propriétaire de locaux commerciaux ou un professionnel et un locataire qui désire utiliser ces locaux pour une activité commerciale, artisanale, industrielle ou professionnelle.

Pourquoi faire un bail dérogatoire ?

Globalement, un bail dérogatoire peut être choisi pour plusieurs raisons :

• flexibilité pour les deux parties (possibilité pour le propriétaire de récupérer le local après une courte durée, tester un emplacement pour le locataire, etc.) ;
• moins d’engagements à long terme qui permet par exemple à un locataire de lancer une activité sans engagement financier poussé, etc. ;
• absence d’indemnité d’éviction ;
• pas de formalité ni de délai de préavis pour quitter le local pour le locataire.

Concrètement, cela peut se traduire par :

• un bail dérogatoire pour un professionnel qui lance une opération commerciale “pop-up store” sur une courte durée ;
• un locataire qui a une activité saisonnière ;
• un professionnel qui connaît un développement rapide, et qui a besoin d’un local en attendant un déménagement sur un local plus grand, etc.

Quelle est la durée d’un bail dérogatoire ?

La durée d’un bail dérogatoire est de 3 ans maximum. Il n’y a aucune durée minimum imposée. Un bail dérogatoire peut être renouvelé d’un commun accord, dans la limite de ces 36 mois. La signature d’un bail dérogatoire valide la perte du droit au maintien dans les lieux.

Au-delà, le bail est requalifié en bail classique 3-6-9. Un bail classique 3-6-9 est un bail commercial permettant la mise à disposition de locaux commerciaux, d'un bailleur à un preneur. Il contient une clause précisant que la résiliation du bail peut avoir lieu tous les 3 ans, 6 ans ou 9 ans.

Comment rédiger un bail dérogatoire ?

La rédaction d’un bail dérogatoire est assez libre, mais doit tout de même comprendre certaines informations essentielles :

• identité et adresse du bailleur ;
• identité et adresse du locataire ;
• durée du bail dérogatoire ;
• état des lieux d’entrée des locaux loués ;
• montant du loyer ;
• montant des charge et répartition ;
• clause de renonciation aux statuts de baux commerciaux ;
• obligations des parties. 

Le contrat devra également comprendre :

• le diagnostic des risques et pollutions ;
• le diagnostic de performance énergétique ;
• et le diagnostic amiante.

Pour rédiger votre contrat de bail dérogatoire, utilisez un modèle gratuit en ligne peut vous guider.

Comment mettre fin à un bail dérogatoire ?

Lors de la signature du contrat de bail dérogatoire, les deux parties s’engagent pour une durée de location inférieure ou égale à 36 mois. Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas donner congé anticipé avant la fin de la période de location prévue. Néanmoins, le locataire peut quitter les lieux avant le terme échu, mais devra alors payer les échéances restantes du loyer.

Dans les conditions standards, le contrat cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Le locataire remet les clés au bailleur le dernier jour de location, réalise un état des lieux de sortie, et quitte alors le local commercial. Lors d’un bail dérogatoire, il n’y a pas de préavis.

S’il souhaite continuer de louer le local en accord avec le bailleur, le bail dérogatoire sera automatiquement requalifié de bail commercial classique.

FAQ

Faut-il faire un état des lieux pour un bail dérogatoire ?

Comme pour tout contrat de bail, un état des lieux pour un bail dérogatoire doit être joint au contrat. Il doit être établi lors de l’entrée dans les locaux par le locataire à l’amiable ou par un tiers mandaté par les parties, comme un agent immobilier.

Quel est le loyer d’un bail dérogatoire ?

Le loyer d’un bail dérogatoire est fixé librement par le bailleur. Il n’y a aucun plafond de prévu par la loi. Le loyer peut varier à la hausse ou à la baisse selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) si une clause d’indexation est prévue au contrat.

Quelle peut être la durée maximale d'un bail dérogatoire ?

La durée maximale d’un bail dérogatoire est de 36 mois. Au-delà, le bail peut être requalifié de bail commercial classique. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article L145-5 - Code de commerce ;
• article L145-4 - Code de commerce ;
• LOI N°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.