Bail courte durée : quelle réglementation pour les locaux commerciaux ?

Le bail de courte durée est une alternative au bail commercial classique (3/6/9) qui permet aux entreprises de louer un local commercial pour une durée inférieure à trois ans. Dans cet article, Legalstart vous explique tout ce qu'il faut savoir sur le bail de courte durée : conditions, durée, loyer, avantages, inconvénients et formalités.

Qu’est-ce qu’un bail de courte durée pour un local commercial ?

Un bail de courte durée, aussi appelé bail dérogatoire ou bail précaire, est un type de contrat de location qui permet à un locataire d'occuper un local commercial pour une durée inférieure à trois ans.

Quelle est la durée maximum d’un bail de courte durée ?

La durée maximale d'un bail de location courte durée pour un local commercial est de 3 ans. Le bail de courte durée peut être renouvelé une ou plusieurs fois, à condition que la durée totale du bail, y compris les renouvellements, ne dépasse pas 3 ans.

Pourquoi recourir à un bail de courte durée ?

Le bail de courte durée offre une solution flexible et adaptée à des besoins spécifiques, qui diffèrent de ceux couverts par le bail commercial classique. Il permet aux entrepreneurs de tester une nouvelle activité ou un nouveau concept sans s'engager sur le long terme.

Le loyer d'un bail de courte durée est souvent moins élevé que celui d'un bail commercial classique, notamment pour les locaux en mauvais état ou situés dans des zones moins attractives. Cela peut être un avantage pour les entreprises qui ont un budget limité. De plus, le bail de courte durée permet de déroger au statut des baux commerciaux, qui impose des règles strictes en matière de durée, de renouvellement de bail et de résiliation. Cela peut offrir une plus grande flexibilité aux entreprises.

Quelles sont les conditions pour la signature d’un bail de courte durée ?

Le bail de courte durée est soumis à certaines conditions pour être valable. Tout d’abord, il faut que le bailleur soit le propriétaire du local commercial - ou une personne mandatée par lui pour louer le local. Le locataire est nécessairement un professionnel, c'est-à-dire une personne physique ou morale immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM).

Quel est le montant du loyer d’un bail de courte durée ?

Contrairement au bail commercial classique, où le loyer initial est encadré et les augmentations sont plafonnées, le bail de courte durée offre une plus grande liberté contractuelle pour la fixation du loyer. Le bailleur et le locataire peuvent convenir librement du montant du loyer, sans avoir à respecter un loyer de référence ou un plafond légal. Cette liberté contractuelle permet de fixer un loyer adapté aux spécificités du local et à la situation du marché immobilier local.

Pour déterminer le montant du loyer d'un bail courte durée, plusieurs critères peuvent être pris en compte :

• l'emplacement ;
• la surface ;
• l'état du local ;
• les prestations offertes (parking, climatisation, accès internet, etc.) ;
• l'offre et la demande sur le marché immobilier local.

Comment mettre en place un bail de courte durée ?

La mise en place d'un bail dérogatoire nécessite de respecter certaines étapes pour garantir la validité du contrat et éviter tout litige entre le bailleur et le locataire.

1. Trouver un local commercial adapté à votre activité
2. Négocier les termes du bail avec le propriétaire
3. Rédiger le contrat de bail
4. Réaliser l'état des lieux
5. Signer le contrat de bail

1. Trouver un local commercial

La première étape consiste à trouver un local commercial qui correspond à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez consulter les annonces immobilières en ligne, vous adresser à une agence immobilière ou prospecter directement les propriétaires de locaux commerciaux.

2. Négocier les termes du bail

Une fois que vous avez trouvé un local, vous devez négocier les termes du bail courte durée avec le propriétaire. Les principaux points à négocier sont la durée du bail, le montant du loyer, les charges locatives et les conditions de résiliation.

3. Rédiger le contrat de bail

Le bail dérogatoire doit être établi par écrit. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit (avocat, notaire) pour rédiger le contrat de bail, afin de s'assurer de sa validité et de sa conformité aux exigences légales.

Le contrat de bail doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

• l'identité des parties (bailleur et locataire) ;
• la désignation du local commercial ;
• la durée du bail ;
• le montant du loyer et les modalités de paiement ;
• la répartition des charges locatives ;
• les conditions de résiliation ;
• la date et la signature des parties.

Pour la rédaction de votre contrat, vous pouvez vous appuyer sur un modèle de bail commercial de courte durée.

4. Réaliser l'état des lieux

Avant la prise de possession du local, un état des lieux doit être réalisé contradictoirement par le bailleur et le locataire. Cet état des lieux permet de constater l'état du local à l'entrée du locataire et de servir de référence en cas de litige lors de la restitution du local.

5. Signer le contrat de bail

Une fois l'état des lieux réalisé, le bailleur et le locataire signent le contrat de bail. Le locataire peut alors prendre possession du local et commencer à exercer son activité.

Comment prend fin un bail de courte durée ?

Un bail de courte durée prend fin à la date d'échéance prévue dans le contrat. À cette date, le locataire doit restituer le local au bailleur en bon état d'entretien, sauf dégradations dues à la vétusté normale.

Un bail de courte durée peut-il être résilié par anticipation ?

En principe, un bail de courte durée ne peut pas être résilié par anticipation, sauf si le contrat prévoit des clauses de résiliation anticipée. Elles peuvent prévoir différents motifs de résiliation, tels que :

• le non-paiement du loyer ;
• le manquement aux obligations du bail ;
• la force majeure ;
• la cessation d'activité du locataire.

FAQ

Qu'est-ce qu'un bail à court terme ?

Dans le contexte commercial, un bail à court terme, aussi appelé bail dérogatoire, est un contrat de location d'un local commercial pour une durée maximale de 3 ans. Il permet aux entreprises de s'installer sans s'engager sur la durée d'un bail commercial classique (9 ans).

Quel contrat pour location courte durée ?

Le contrat de location courte durée pour un local commercial doit être écrit et préciser la durée de la location (maximum 3 ans), le montant du loyer, les conditions de révision du loyer et les modalités de résiliation. Il doit également mentionner explicitement qu'il s'agit d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux.

Puis-je faire un bail de 4 mois ?

Si vous souhaitez louer un local commercial pour une durée inférieure à 3 ans, vous devez conclure un bail dérogatoire, mais celui-ci est réservé aux activités non commerciales (professions libérales, associations...). Si vous exercez une activité commerciale, le bail sera requalifié en bail commercial classique, avec une durée minimale de 9 ans. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles L145-4 à L145-7-1 - Code de commerce