Les autres cas d'augmentation du loyer
En dehors de la révision triennale, le loyer d'un bail commercial peut être augmenté dans les cas suivants :
- Travaux d'amélioration réalisés par le bailleur : si le bailleur réalise des travaux d'amélioration dans le local loué, il peut répercuter une partie du coût de ces travaux sur le loyer, à condition que ces travaux augmentent la valeur locative du local.
- Changement d'activité du locataire : si le locataire change d'activité et que cette nouvelle activité justifie un loyer plus élevé, le bailleur peut demander une augmentation du loyer.
Les clauses d’échelle mobile ou de recettes encadrent également la révision et l’augmentation du loyer d’un bail commercial (voir ci-dessous).
La procédure de révision du loyer
La révision du loyer d'un bail commercial doit être demandée par écrit, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la date de prise d'effet de la révision. Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'entendre sur le nouveau montant du loyer, ils peuvent saisir la justice pour demander une expertise et une fixation judiciaire du loyer.
Comment calculer l’augmentation du loyer d’un bail commercial ?
Le calcul de l'augmentation du loyer d'un bail commercial dépend du mécanisme de révision prévu par la loi ou par le bail.
Si le bail prévoit une indexation sur un indice, la révision du loyer du bail commercial est calculée en appliquant la variation de l'indice au loyer en cours. En cas de fixation du loyer par expertise, l'expert immobilier déterminera la valeur locative du marché en tenant compte des caractéristiques et des conditions du local. Le nouveau loyer sera ensuite fixé en fonction de cette valeur locative.
Dans quels cas l’augmentation du loyer d’un bail commercial est-elle plafonnée ?
Augmenter le loyer d’un bail commercial est encadré par la loi pour protéger les intérêts du locataire et éviter les abus de la part du bailleur. Dans certains cas, cette augmentation est plafonnée, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas dépasser un certain seuil.
L’augmentation triennale du loyer d’un bail commercial
La loi prévoit que le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. Cette révision triennale permet d'adapter le loyer à l'évolution du marché immobilier local.
Dans ce cas, l'augmentation du loyer est plafonnée. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou, si le bail le prévoit, de l'indice du coût de la construction (ICC). Par exemple, si l'ILC a augmenté de 3 % depuis la dernière révision du loyer, le nouveau loyer ne pourra pas augmenter de plus de 3 %.
L’augmentation du loyer d’un bail commercial lors du renouvellement
Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer peut également être augmenté. Cependant, cette augmentation est également plafonnée, sauf exceptions. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser :
- la variation de l'ILC ou de l'ICC depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;
- la valeur locative du bien, déterminée par un expert immobilier en cas de désaccord entre les parties.
