Que comprend le loyer initial du bail commercial ?
Le loyer du bail commercial est fixé librement par les parties.
Par ailleurs lors de l'entrée des lieux, le bailleur peut exiger un droit d'entrée, appelé le pas-de-porte, ainsi qu’un dépôt de garantie qui est restituable au départ du locataire.
Comment réviser le loyer en cours de bail commercial ?
La loi prévoit différents mécanismes pour la révision du loyer du bail commercial :
La révision triennale légale
La loi pose le principe de la révision triennale. En effet, le bailleur ou le locataire peuvent former une demande de révision trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance ou après le point de départ du bail renouvelé.
Cette modalité de révision est d’ordre public, il n’est donc pas nécessaire de la prévoir dans le bail. La demande doit être adressée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, étant précisé que l’acte d’huissier est préférable de par sa force probatoire.
Le montant de la révision triennale, à la hausse ou à la baisse, ne peut excéder la variation de l’indice de référence :
- L’indice des loyers commerciaux s’applique aux locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale ;
- L’indice des loyers des activités tertiaires est applicable pour toute autre activité commerciale ou artisanale, englobant les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques.
Un déplafonnement du loyer est possible : en cas d’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, ce chiffre est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative.
Cependant, depuis la loi « Pinel » du 18 juin 2014, cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; le bailleur devra appliquer seulement 10% d’augmentation par an par rapport au dernier loyer en cours.
Cette règle appelée « plafonnement du déplafonnement » est applicable aux contrats de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
La révision en présence d’une clause d’échelle mobile
Afin de se prémunir contre la dévaluation de la monnaie, il est fréquent d’introduire des clauses d’échelle mobile dans les baux commerciaux.
La clause d’échelle mobile est une clause d’indexation du loyer du bail commercial par l’effet de laquelle le loyer sera indexé annuellement - souvent à la date d’anniversaire du bail - en fonction d’un indice de référence choisi par les parties :
- L’indice du coût de la construction (ICC) ;
- L’indice des loyers commerciaux (ILC) ;
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Rappelons que l’ICC est applicable à tout type de location alors que l’ILC et l’ILAT sont liés à un secteur d’activité déterminé qui doit correspondre à l’activité économique de la location.
En présence d’une clause d’échelle mobile, il n’est pas nécessaire de formaliser une demande de révision par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, il suffira de facturer le locataire.
Si le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile, cela ouvre droit à la révision du loyer. Ce seuil de 25% doit être dépassé à la date de la demande.
Mais, en fonction de la règle rappelée plus haut, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
En conséquence, le loyer ne pourra augmenter au maximum que de 10% par an afin d’atteindre en cours de bail la valeur locative.
La clause recette
La clause recette ou clause à loyer variable est une clause au terme de laquelle l’augmentation de loyer du bail commercial est calculée sur la base d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.
En présence d’une telle clause, le loyer n’est soumis ni à la révision judiciaire ni à la révision légale, la jurisprudence faisant alors prévaloir la volonté commune des parties d’exclure les dispositions du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de fixation du loyer.
La fixation du loyer révisé sera alors entièrement régie par la convention des parties.
