Article 606 pour un bail commercial : qui prend en charge les grosses réparations ?

L'article 606 pour un bail commercial du Code civil définit les grosses réparations à la charge du bailleur. Ces réparations concernent principalement la prise en charge de la structure et de la solidité de l'immeuble pour maintenir le bien en bon état. 

Qu’est-ce qu’un bail commercial ? Comment sont répartis les frais entre le bailleur et le preneur d’un bail commercial ? Que prévoit l’article 606 du Code civil pour les baux commerciaux ? Quels sont les travaux compris dans le champ d’application de l’article 606 ? Quels sont les droits et obligations du bailleur ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location spécifique, destiné à régir la location d'un bien immobilier utilisé pour des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Ce contrat est établi entre :

• un bailleur, souvent le propriétaire des locaux ;
• et le locataire, qui peut être soit une personne physique (comme un commerçant ou un artisan), soit une personne morale (telle qu'une société ou une association). 

Les biens immobiliers concernés par un bail commercial peuvent inclure divers types de locaux, tels que :

• des magasins ;
• des bureaux ;
• des entrepôts ;
• des usines ;
• ou des ateliers.

Comment sont répartis les frais entre le bailleur et le preneur d’un bail commercial ?

Dans un bail commercial, les frais de réparation sont soit à la charge du bailleur, soit à celle du preneur de bail.

Les frais à la charge du preneur

Dans le cadre d'un bail commercial, plusieurs frais et travaux sont à la charge du locataire, également appelé preneur. Ces frais incluent principalement les travaux d'entretien courant et les réparations mineures. Ainsi, dans l’article 606 du Code civil, voici ce qui est à la charge du preneur :

• l’entretien régulier des appareils de chauffage et de climatisation ;
• l’entretien des chaudières ;
• l’entretien et maintenance des sanitaires (toilettes, lavabos et douches) ;
• ou les travaux de peinture et de décoration.

Les frais à la charge du bailleur

Certains frais et travaux, eux, sont spécifiquement à la charge du bailleur, qui est le propriétaire des locaux. Ces frais incluent principalement les grosses réparations et les travaux nécessaires pour garantir la structure et la sécurité de l'immeuble.

Ces travaux concernent principalement la mise en conformité de l'immeuble, ainsi que ceux liés à la vétusté et aux événements imprévus. Cela permet de maintenir l'immeuble en bon état et conforme aux normes en vigueur.

Que prévoit l’article 606 du Code civil pour les baux commerciaux ?

L'article 606 du Code civil stipule que les grosses réparations nécessaires à la structure et à la solidité de l'immeuble sont à la charge du bailleur. Ces réparations incluent des travaux comme la réparation des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ainsi que des digues et des murs de soutènement.

Les nouvelles dispositions de la loi Pinel sont d’ordre public, ce qui signifie qu'elles ne peuvent être écartées par contrat. Ainsi, les grosses réparations, les travaux liés à la vétusté de l'immeuble (si ceux-ci relèvent de grosses réparations), et les travaux imposés par l'administration ne peuvent plus être mis à la charge du locataire.

Le bailleur doit établir un inventaire détaillant :

• les charges ;
• les impôts ;
• les taxes ;
• et les redevances liées au bail. 

Cet inventaire doit être fourni lors de la signature du contrat et renouvelé tous les trois ans.

Quels sont les travaux compris dans le champ d’application de l’article 606 ?

L'article 606 du Code civil spécifie que les grosses réparations sont donc à la charge du bailleur.

Depuis 2005, la Cour de cassation a adopté une interprétation plus large. Ainsi, les gros travaux incluent tout ce qui touche à la structure et à la solidité générale de l'immeuble. Ainsi, les travaux suivants sont désormais considérés comme des grosses réparations dans l’article 606 du Code civil :

• la réfection totale de la toiture que ce soit en raison de la vétusté ou non, incluant la réfection de l'étanchéité ;
• la correction de décollement de murs surtout lorsqu'ils provoquent des problèmes d'humidité ;
• et les travaux de ravalement s'ils touchent à l'étanchéité de la façade. 

Voici les autres principaux types de travaux inclus dans les grosses réparations :

• la réparation de gros murs, ou de voûtes ;
• le rétablissement de poutres ;
• la construction de murs de soutènement ;
• l’installation d’une clôture ;
• les travaux de mise aux normes ;
• les réparations dues à la vétusté ;
• l’amélioration de l'isolation ;
• les réparations justifiées par un cas de force majeure (dommages causés par des événements imprévus et inévitables, comme des catastrophes naturelles) ;
• les coûts des travaux dans un ensemble immobilier ;
• ou les réparations de portions de canalisations et de tuyauteries, etc. 

Dans l’article 606 pour un bail commercial, le remplacement des fenêtres dans un bail commercial dépend de la nature et de la cause des travaux. S'ils relèvent de grosses réparations nécessaires à la structure et à la solidité de l'immeuble, ils sont aussi à la charge du bailleur.

Ainsi, le locataire est responsable des “gros” travaux suivants :

• le ravalement de façade pour propreté (brossage, lessivage ou décapage) ;
• la réfection partielle des toitures due à un défaut d'entretien par le locataire ;
• ou le remplacement partiel d'éléments de toiture si cela n'affecte pas la structure et la solidité de l'immeuble.

Article 606 et bail commercial : quels sont les droits et obligations du bailleur ?

L’article 606 du bail commercial implique des droits et des obligations pour le bailleur. Ceux-ci sont :

• délivrer un local en bon état d’usage ;
• informer le preneur des travaux prévus ;
• prendre en charge les grosses réparations ;
• réaliser de grosses réparations pendant le bail ;
• informer le preneur des travaux prévus ;
• assurer la jouissance paisible du local ;
• entretenir les parties communes ;
• et respecter le plafonnement des loyers.

Délivrer un local en bon état d’usage

Le bailleur doit fournir un local en bon état d'usage et de réparation. Cela veut dire qu’il doit avoir des installations conformes aux normes en vigueur (électriques, sanitaires, chauffage, sécurité).

Un état des lieux doit être organisé avant l'entrée du locataire dans les locaux.

Informer le preneur des travaux prévus

Le bailleur doit effectuer un inventaire des réparations effectuées sur le bien loué au preneur.

Cet inventaire doit être réalisé à l'issue de chaque période triennale et inclure :

• l'état prévisionnel des travaux pour les trois prochaines années ;
• et le récapitulatif des réparations effectuées durant la période triennale échue et leur coût.

Prendre en charge les grosses réparations

Le bailleur est obligé de prendre en charge les grosses réparations. Ces travaux doivent être réalisés même dans :

• les parties privatives occupées par le locataire ;
• ainsi que dans les parties communes.

Le bailleur ne peut pas imputer ces frais au locataire, y compris les honoraires pour la réalisation des travaux.

Réaliser des grosses réparations pendant le bail

Le bailleur a le droit de procéder aux grosses réparations nécessaires pour maintenir la structure et la solidité de l'immeuble pendant la durée du bail.

Ces interventions peuvent être réalisées même si le locataire occupe les lieux du moment qu’ils permettent d'assurer la sécurité et la pérennité de l'immeuble.

Assurer la jouissance paisible du local

Le bailleur doit garantir la jouissance paisible du local au locataire. Et donc garantir de ne pas entraver son accès ou de perturber son activité commerciale.

Cela implique de ne pas limiter l'accès au local ni de créer des nuisances qui affecteraient l'exploitation du commerce.

Entretenir les parties communes

Le bailleur est responsable de l'entretien des parties communes de l'immeuble, telles que :

• les halls ;
• les escaliers ;
• les ascenseurs ;
• et les équipements collectifs du bâtiment. 

Il doit veiller à ce que ces espaces soient bien maintenus et fonctionnels.

Respecter le plafonnement des loyers

Lors du renouvellement du bail, le bailleur doit respecter le plafonnement des loyers. Celui-ci est déterminé en fonction de la situation géographique du local et de sa catégorie.

Cela garantit que le loyer reste dans des limites raisonnables et prévisibles pour le locataire, et ne dépend pas des grosses réparations prévues.

FAQ

Quelles sont les grosses réparations de l'article 606 ?

Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil comprennent la réparation des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières. Ainsi que des digues et des murs de soutènement et de clôture. Ces réparations concernent principalement la structure et la solidité de l'immeuble.

Qui doit changer le chauffe-eau dans un bail commercial ?

Le changement du chauffe-eau dans un bail commercial est généralement à la charge du locataire, sauf si le bail stipule expressément le contraire. Les petites réparations et l'entretien courant, y compris des équipements comme le chauffe-eau, sont habituellement pris en charge par le locataire.

Quels sont les changements apportés par la loi Pinel sur l’application de l’article 606 aux baux commerciaux ?

La loi Pinel de 2014 a clarifié que les grosses réparations, comme définies par l'article 606, ne peuvent plus être imputées au locataire par le bailleur. Elle impose également au bailleur de réaliser un inventaire des travaux à l'issue de chaque période triennale du bail commercial. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article 606 - Code civil ;
• articles L145-1 à L145-3 - Code de commerce ;
• article L125-9 - Code de l'environnement ;
• article L145-40-2 - Code de commerce.