Annulation d’un compromis de vente : que faut-il savoir ?

Pour sceller leur engagement mutuel au sujet de la vente d’un bien personnel ou professionnel, le vendeur et l’acquéreur ont la possibilité de signer un compromis de vente. L’acheteur dispose alors d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur sa décision. Les implications de l’annulation d’un compromis de vente diffèrent lorsque la rupture du compromis est menée au cours ou en dehors de ce délai. Possibilités d’annulation, procédure et conséquences de cette décision : Legalstart répond à vos interrogations au sujet de l’annulation d’un compromis de vente.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un accord signé entre le vendeur d’un bien immobilier professionnel ou personnel et son acquéreur. Il constitue une sorte d’avant-contrat de vente. Au travers de ce document, l’acheteur s’engage à acquérir le bien, tandis que le vendeur assure qu’il le lui vendra.

Ce document n’est pas obligatoire, mais il demeure vivement conseillé. Il détaille les conditions de la vente, en incluant le tarif du bien, sa description, et les clauses suspensives pouvant amener à la rétractation de l’achat. 

Il prend la forme d’un acte sous seing privé (avec l’aide ou non d’un agent immobilier) ou d’un acte authentique, signé devant un notaire. Cette dernière solution demeure plus sécurisante, car le professionnel vérifie que les termes du contrat sont valables. 

Au moment de sa signature, l’acquéreur effectue un dépôt de garantie. Son montant est généralement de 5 à 10 % du prix total du bien. Toute somme supérieure à 3.000 euros est à délivrer par virement bancaire. 

Le compromis de vente ne doit pas être confondu avec :

• L’offre d’achat. C’est une proposition d’achat de l’acquéreur au tarif de son choix. Le vendeur demeure libre de l’accepter ou non.
• La promesse unilatérale de vente. Elle engage exclusivement le vendeur.
• L’acte de vente du bien immobilier. Il scelle définitivement la cession.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

La possibilité d’annuler un compromis de vente est surtout offerte à l’acquéreur.

L’acheteur peut-il demander l’annulation du compromis de vente ?

Oui, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de :

• 7 jours pour l’achat mené dans le cadre d’une activité professionnelle d’achat-revente ou d’exploitation de biens immobiliers ;
• 10 jours pour l’achat d’un bien professionnel (bureaux, local commercial, immeuble de travail, usine, etc.) ou d’un bien personnel (maison, appartement, immeuble, terrain, etc.). 

Le délai démarre au lendemain de la signature de l’acte entre les deux parties. Au cours de cette durée, l’acquéreur peut se rétracter sans donner de motifs.

Le vendeur peut-il demander l’annulation du compromis de vente ?

En principe, le vendeur ne dispose pas d’un délai de rétractation. À compter du moment où il signe le compromis, il ne peut pas revenir sur sa décision. Il n’existe donc pas de motifs de rupture du compromis de vente par le vendeur. 

Il demeure possible de demander l’annulation de la vente par accord à l’amiable avec l’acquéreur. Le vendeur devra, à ce moment-là, lui rendre l’acompte versé. Il convient cependant de relever que dans cette situation, l’acheteur sera tout de même tenu de régler les frais de mutation auprès du notaire.

Comment procéder à l’annulation du compromis de vente ?

Pour annuler le compromis de vente, l’acquéreur doit faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou au notaire. Le document doit indiquer clairement sa volonté de ne pas acheter le bien. 

L’acquéreur n’est pas obligé de fournir un motif si la lettre est envoyée au cours du délai de rétractation. En revanche, si la demande est effectuée après ce dernier, il est tenu de préciser le motif de sa requête, et de fournir une pièce justificative.

Quelles conséquences en cas d’annulation du compromis de vente pendant le délai ?

Si l’annulation est menée au cours du délai de rétractation, aucune indemnité n’est à verser au vendeur ou à l’agence immobilière. L’acquéreur est en droit de revenir sur sa décision, sans donner de motif spécifique. Il récupère aussi son dépôt de garantie.

Quelles conséquences en cas d’annulation du compromis de vente après le délai ?

En cas d’annulation du compromis de vente après le délai de 10 jours sans motif valable compris dans les clauses suspensives, l’acquéreur peut être amené à devoir dédommager le vendeur. Le compromis doit cependant contenir une clause de dédit ou une clause pénale. Les pénalités dues à l’annulation du compromis de vente par l’acheteur correspondent généralement au montant du dépôt de garantie. 

Dans cette situation, l’acheteur devra aussi régler les frais de notaire. Ils correspondent aux prestations déjà menées par le professionnel.

Il n’y a toutefois pas de conséquence si l’annulation du compromis entre dans le cadre des clauses suspensives spécifiées dans le compromis. Elles permettent à l’acheteur de revenir sur sa décision après le délai de rétractation, à condition de respecter un motif valable comme :

• Le refus de prêt de la banque. L’impossibilité d’obtenir un financement doit être justifiée par un document attestant ce refus.
• Le vice caché. L’acquéreur doit prouver l’existence d’un défaut qui n’avait pas été relevé lors de la vente, et qui aurait alors réduit le prix du bien immobilier. Cette situation nécessite généralement l’accompagnement d’un avocat.  
• La validation d’un permis de construire. Elle intervient dans le cadre de l’achat d’un terrain.
• La réalisation de travaux de la part du vendeur. Il s’engage à effectuer des rénovations à ses frais.
• L’absence de servitudes inattendues.
• La survenue d’un sinistre. Un incendie, une inondation ou un dégât des eaux, par exemple, peuvent rendre le bien inhabitable ou inutilisable.
• Une carence de l’un des cocontractants. Lorsque l’une des parties ne se présente pas lors de la signature de l’acte de vente devant le notaire, celui-ci peut être annulé. Le notaire établit alors un procès-verbal stipulant la carence de l’acheteur ou du vendeur.

FAQ

Combien de refus de banque pour annuler un compromis ?

Il est possible d’annuler un compromis de vente dès le premier refus d’une banque. Lorsque celui-ci intervient dans les conditions notées dans le compromis de vente, le vendeur ne peut pas exiger le versement de dommages et intérêts.

Peut-on annuler un compromis de vente en tant que vendeur ?

Par principe, le vendeur ne peut pas annuler un compromis de vente, parce qu’il ne dispose pas d’un délai de rétractation comme l’acquéreur. En revanche, il est possible de demander une annulation par accord amiable avec l’autre cocontractant.

Quelles sont les conditions pour se rétracter d'un compromis de vente ?

L’acquéreur a la possibilité de se rétracter d’un compromis de vente au cours du délai de rétractation. Au-delà des dix jours, il a la possibilité de revenir sur sa décision s’il rencontre l’une des situations décrites dans les clauses suspensives. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• article L271-1 - Code de la construction et de l'habitation
• loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
• article 1132 - Code civil