Pourquoi créer une holding en immobilier ?
Créer une holding en investissement immobilier peut être très intéressant, mais il ne faut pas négliger certains inconvénients avant de monter votre projet.
Créer une holding en immobilier : les avantages
Il existe de nombreux avantages à créer une holding en immobilier.
Tout d’abord, réaliser un achat immobilier avec une holding est particulièrement adapté lorsque la capacité d’emprunt d’une personne physique en nom propre ou en société civile immobilière (SCI) est atteinte. En effet, au-delà d’un certain niveau d’endettement, les banques seront réticentes à accorder un prêt bancaire pour réaliser un achat immobilier en nom propre ou même à octroyer un emprunt bancaire en SCI.
Une société holding peut également se porter garante des engagements de ses filiales, notamment par le cautionnement. La société filiale, par exemple la SCI, bénéficiera alors d’un accès facilité au financement bancaire puisqu’il sera garanti par la holding.
De plus, la holding en immobilier permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En effet, le régime mère-fille permet d’éviter la double imposition des bénéfices. Au lieu de voir les bénéfices imposés une première fois au niveau de la filiale puis une seconde fois au niveau de la société mère sur les dividendes, l’impôt est calculé uniquement au niveau de la holding. La holding bénéficie alors d’une exonération d’impôt à hauteur de 95 % des dividendes qu’elle perçoit. Toutefois, ce régime mère-fille n’est ouvert qu’aux holdings qui détiennent a minima 5 % du capital de leurs filiales. De plus, cela implique que la filiale en SCI soit soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), ainsi que la société mère.
D’autre part, certaines holdings peuvent profiter du régime de l’intégration fiscale. Ce régime concerne les holdings qui détiennent au moins 95 % du capital social de leur filiale. Le mécanisme de l’intégration fiscale permet de mettre en commun les résultats de toutes les filiales pour calculer l'assiette de l’impôt. Ainsi, si certaines filiales présentent un déficit, celui-ci vient réduire le montant des bénéfices du groupe, et donc l’assiette de calcul de l’impôt. Cela peut être très intéressant si les résultats des filiales sont inégaux.
Enfin, créer une holding en immobilier, permet de conclure avec les filiales une convention de trésorerie et ainsi de mieux faire circuler la trésorerie au sein du groupe. Ainsi, les bénéfices générés par les revenus tirés des immeubles (loyers) et perçus par les sociétés, notamment les SCI, remontent à la holding sous forme de dividendes avec un frottement fiscal minime. La holding peut alors utiliser cette trésorerie pour réaliser un prêt auprès d’une SCI existante ou bien créer une nouvelle SCI et réaliser un apport pour obtenir un prêt bancaire en vue d’acquérir un nouvel immeuble. De plus, la holding peut souscrire elle-même un emprunt bancaire afin d’investir dans le groupe ou le répartir via la convention de trésorerie.
Créer une holding en immobilier : les inconvénients
Créer une holding en immobilier locatif, ou non, présente certaines limites. Tout d’abord, la gestion d’une holding est plus complexe que celle d’une société ayant un objet social classique. Cela est d’autant plus vrai en matière de comptabilité où les obligations sont accrues. Le recours aux services d’un expert-comptable est quasiment inévitable.
En outre, si la holding est passive, dans la mesure où elle n’a pas d’activité commerciale, elle n’est pas assujettie à la TVA. Dès lors, elle ne peut pas récupérer la taxe sur la valeur ajoutée sur les achats qu’elle réalise.
Enfin, créer une holding en immobilier n’est intéressant que si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier très important. À défaut, la rentabilité de l’opération risque de ne pas être au rendez-vous. Ainsi, si vous envisagez d’acquérir quelques biens immobiliers, une SCI peut suffire.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste pour vous aider à faire le bon choix en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Comment créer une holding immobilière ?
La création d’une holding immobilière répond aux mêmes formalités que la constitution que n’importe quelle société. Par conséquent, il convient d’abord de déterminer la forme sociale de la société que vous souhaitez pour constituer votre holding, généralement il s’agira d’une EURL ou d’une SASU pour une détention à 100 %, et une responsabilité limitée aux apports.
Il faudra ensuite rédiger les statuts et porter une attention particulière à la rédaction de l’objet social de la holding, puis les faire signer par le ou les associés ou actionnaires de la société.
Le capital social devra être déposé et un compte bancaire ouvert au nom de la société (création classique) ou bien, il est possible d’apporter les titres des sociétés à la holding.
La constitution de la société devra faire l’objet d’une publication dans un Journal d’Annonces Légales (JAL). Enfin, il est nécessaire de déposer le dossier de demande d’immatriculation sur le site internet de l’INPI.
Pour en savoir plus sur les formalités pour constituer une holding, ou encore si vous hésitez quant au choix de la forme juridique la plus adaptée à votre situation, n’hésitez pas à utiliser notre outil de choix de forme juridique :
FAQ
Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?
Oui, une holding peut acheter un bien immobilier, mais uniquement de manière indirecte. En effet, l’objet social d’une holding par définition est de détenir des participations dans d’autres sociétés, mais pas d’avoir un patrimoine immobilier. Par conséquent, pour acheter un bien immobilier, la holding doit le faire à travers l’une de ses filiales, généralement une SCI.
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une holding ?
Les avantages d’une holding sont :
- l’accès facilité à l’emprunt bancaire ;
- le régime mère-fille sous certaines conditions ;
- l’intégration fiscales sous certaines conditions ;
- la possibilité de mettre en place une convention de trésorerie.
Les inconvénients d’une holding résident principalement dans la complexité de la gestion et de la comptabilité.
Quels sont les deux types de holding possible ?
Il est possible de créer une holding passive qui gère uniquement son portefeuille de participations, ou de créer une holding active qui en plus va participer à la politique des filiales, notamment en proposant certains services.
Principales sources législatives et réglementaires :
