Micro-foncier ou réel : pourquoi et comment choisir entre ces régimes ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier non-meublé (aussi appelé location vide) doit déclarer les loyers perçus, dans la catégorie des revenus fonciers. Il a le choix entre deux régimes d’imposition possibles : le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier est plus simple mais présente des limitations. Le second offre, quant à lui, plus de possibilités. Legalstart fait le point si vous hésitez entre le régime micro-foncier ou réel.

Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est particulièrement simple en matière de gestion pour le propriétaire.

Micro-foncier : le principe

Un propriétaire est d’office soumis au régime micro-foncier lorsque le total de ses revenus fonciers est de 15.000 euros bruts annuels maximums. Le régime micro-foncier donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %.

La déclaration des revenus fonciers s’effectue lors de la déclaration d’impôt. Le propriétaire doit reporter le montant de ses recettes brutes à la case 4BE “Revenus fonciers” sur sa déclaration en ligne ou sur le formulaire 2042.

Micro foncier : les plafonds à respecter

En 2024, le seuil du régime micro-foncier est de 15.000 euros bruts maximum, hors charges et hors taxe en cas de TVA

Micro-foncier : les avantages et les inconvénients

Le régime micro-foncier est particulièrement simple pour le propriétaire du bien locatif. Celui-ci est uniquement tenu de déclarer ses revenus fonciers au moment de sa déclaration d’impôts. L’administration fiscale effectue ensuite automatiquement le calcul de l'abattement. Aucune formalité supplémentaire n’est requise. 

Néanmoins, ce régime d’imposition comprend des limites. Le propriétaire ne peut pas déduire les charges lourdes ponctuelles ou le montant des travaux. Il ne peut donc pas réduire son assiette imposable de la sorte, ni bénéficier du déficit foncier. 

Par ailleurs, ce régime d’imposition ne permet pas de demander l’accès à des dispositifs de défiscalisation spécifiques, comme les dispositifs Malraux, Pinel, de Normandie ou Monuments historiques. S’il désire en bénéficier, le propriétaire doit obligatoirement se tourner vers le régime réel.

Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime réel est plus complexe, mais il offre en échange plus de possibilités pour le propriétaire.

Régime réel : le principe

Le régime réel s’applique obligatoirement aux propriétaires dont les revenus excèdent 15.000 euros bruts, et ceux qui gagnent moins mais décident d’opter pour celui-ci au regard de leurs charges. Ce régime est, en effet, intéressant pour bénéficier d’une déduction. 

Les charges déductibles sont notamment les suivantes :

• travaux d'amélioration, comme une rénovation énergétique ;
• frais de réparation et d'entretien ;
• frais de gestion ;
• provisions pour charges de copropriété ;
• intérêts des emprunts ;
• primes d'assurances (emprunteur, habitation, loyers impayés, par exemple) ;
• certains impôts, comme les ordures ménagères ou la taxe foncière.

Si le total des charges déductibles produit un résultat négatif, le propriétaire constate un déficit foncier. Il peut être déduit jusqu’à 10.700 euros. Son excédent peut être reporté et déduit :

• du revenu global sur 6 ans ;
• des revenus fonciers sur 10 ans.

La déclaration des revenus fonciers s’effectue au moment de la déclaration fiscale annuelle en ligne ou sur le formulaire 2044 (Cerfa n° 10334). Le propriétaire doit renseigner les cases suivantes :

• Les lignes 212 et 213 pour les charges du locataire payées par le propriétaire, et les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah).
• Les lignes 221 et 222 pour les frais de gestion et d’administration liés à l’exploitation du bien immobilier (mandat de gestion locative, charges de gardiennage, entre autres).
• La ligne 223 pour les primes d’assurance propriétaire non-occupant (PNO) versées chaque mois.
• La ligne 224 pour décrire l’ensemble des travaux menés, leur montant, la date de paiement, l’adresse du logement et celle de son propriétaire. Ils doivent avoir été réalisés par un professionnel pour être déductibles. Toutes les factures doivent être conservées en cas de contrôle. 

Le montant total des revenus fonciers nets est ensuite à reporter sur la déclaration 2042 ou la déclaration en ligne.

Régime réel : les plafonds à respecter

Le régime réel est automatiquement octroyé aux personnes générant un revenu foncier supérieur à 15.000 euros. Cependant, les personnes qui gagnent moins peuvent aussi opter pour ce régime d’imposition.

Régime réel : les avantages et les inconvénients

L’avantage principal de ce régime est de pouvoir déduire un nombre important de charges, notamment celles liées à des travaux de rénovation. Cela permet ainsi de réduire drastiquement l’assiette imposable, voire de l’annuler. Le propriétaire n’aura ainsi pas d’impôts à payer. On parle alors de situation de déficit foncier. Cette situation peut d’ailleurs être reportée sur plusieurs années. 

Le propriétaire peut également demander le recours à des dispositifs spécifiques, comme le dispositif Borloo ou Robien.

Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour choisir entre le régime micro-foncier ou réel :

• le montant total annuel des loyers perçus :
• le total des charges du logement ;
• la réalisation de travaux ;
• le type de financement du bien. 

Dans les faits, un propriétaire gagnant moins de 15.000 euros, et dont les charges n’excèdent pas 30 % de ses revenus, privilégiera plutôt le régime micro-foncier. À l’inverse, si ces charges excèdent ce seuil, il se tournera plutôt vers le régime réel.

Micro-foncier ou réel : tableau comparatif 

FAQ

Quand peut-on passer du réel au micro-foncier ?

Il est possible de passer du régime réel au micro-foncier lorsque les revenus fonciers n’excèdent plus 15.000 euros. C’est également intéressant si le propriétaire génère déjà des revenus inférieurs à ce seuil, et qu’il a déjà effectué des travaux importants et bénéficié de leur déduction. Le passage entre les deux régimes s’effectue automatiquement en fonction des déclarations fiscales remplies par le propriétaire (formulaire 2044 rempli ou non).

Quelles sont les charges déductibles en micro-foncier ?

Aucune charge n’est déductible si le propriétaire est imposé au régime micro-foncier.

Quels sont les avantages du micro-foncier ?

Ce régime est plus simple que le régime réel. Le propriétaire doit procéder à une déclaration du montant total de ses revenus fonciers lors de sa déclaration d’impôt. Il bénéficie ensuite d’un abattement de 30 %. Le calcul est effectué automatiquement par l’administration fiscale. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 14 à 14 A - Code général des impôts
• articles 28 à 32 - Code général des impôts
• Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-20150210 relatif aux revenus fonciers et profits du pa
• trimoine immobilier