Loyer fictif : quels sont les enjeux d’une telle proposition de réforme ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, que vous utilisez à vos fins personnelles, vous serez peut-être bientôt concernés par l'imposition des loyers imputés. L’idée est de taxer les propriétaires sur des loyers qui n’existent pas, mais qu’ils paieraient s’ils étaient locataires de leur propre bien immobilier.

Il s’agit encore d’un projet en étude. En effet, une réforme du droit des contrats spéciaux, notamment sur les contrats de bail, est actuellement en cours.

Qu’est-ce qu’un loyer fictif du propriétaire ? Quelles seraient les conditions d’imposition concernant les loyers fictifs ? Comment calculer le montant de cet impôt ? Legalstart répond à toutes vos questions.

Qu’est-ce qu’un loyer fictif ?

On utilise le terme de “loyer fictif” ou de “loyer imputé” pour définir les services de location que les propriétaires d’un logement se rendent à eux-mêmes.

Autrement dit, il s’agit des loyers que les propriétaires devraient payer s’ils étaient locataires de leur logement.

Le loyer que le propriétaire n’a pas à payer correspond à un revenu fictif. Ce loyer fictif, par définition, se distingue des revenus perçus par les propriétaires au titre de la location meublée ou de la location nue.

La finalité de cette imposition est de compenser grâce aux taxes dues par le propriétaire pour un bien loué.

L’idée du loyer fictif part du postulat qu’il y aurait une inégalité de traitement fiscal entre un propriétaire et un locataire.

Si cette taxe est déjà en vigueur dans de nombreux pays européens, comme au Danemark, en Suède, au Pays-Bas, en Belgique ou en Suisse, elle n’est pas encore en phase de réflexion en France.

Quelles sont les conditions d’application de l’impôt sur le loyer fictif ?

Pour être redevable de cet impôt sur le loyer fictif, il faut respecter certaines conditions préalables :

• les logements concernés doivent être utilisables en l’état (c’est-à-dire aux habitations achevées et meublées) ;
• les propriétaires doivent avoir fini de rembourser leur emprunt pour l’acquisition de leur logement ;résidence principale
• les logements taxés par le loyer fictif ne doivent pas être la résidence principale du propriétaire.

Comment calculer le loyer fictif ?

Le calcul de la taxe sur le loyer fictif en France serait effectué à partir de la valeur locative annuelle du bien immobilier.

Pour calculer la valeur locative d’un bien immobilier, il faut prendre en compte trois éléments essentiels :

• la catégorie du logement, il en existe huit en fonction de l’état du bien immobilier qui sont : 1. grand luxe, 2. luxe, 3. très confortable, 4.confortable, 5. assez confortable, 6. ordinaire, 7. médiocre et 8. très médiocre ;
• la superficie du logement qui correspond à la surface au sol, et qui prend en considération les dépendances (grenier, cave, garage, terrasse…) ;
• et l’évaluation du confort, les éléments de confort seront traduits en m2. Par exemple, un lavabo sera évalué à 3 m2 et une baignoire sera estimée à 5 m2 .

Grâce à ces éléments, un tarif d’évaluation au mètre carré est estimé pour chaque catégorie de logement. La valeur locative est calculée en appliquant le tarif d’évaluation au mètre carré à sa surface pondérée.

Cette valeur annuelle sera intégrée dans le calcul, qui pourrait prendre plusieurs formes :

• une augmentation de la base de calcul de l’impôt sur le revenu des propriétaires en incluant le montant annuel du loyer fictif ;
• une déduction du montant annuel des loyers de la base de calcul de l’impôt sur le revenu des propriétaires. Dans ce cas, les propriétaires déclareraient moins de revenus imposables, ce qui serait compensé par une hausse globale du barème de l’impôt sur le revenu ;
• ou une réforme sur la taxe foncière.

Pourquoi imposer les loyers fictifs ?

Imposer des loyers fictifs est une proposition qui vise à intégrer dans la fiscalité la valeur locative des biens immobiliers possédés par des propriétaires occupants. 

Les raisons de cette imposition seraient :

• réduire l’avantage financier des propriétaires en mettant en place une meilleure équité entre les propriétaires et les locataires ;
• générer des recettes fiscales supplémentaires qui permettraient de réduire d’autres taxes pesant sur les contribuables moins favorisés ;
• encourager les propriétaires à mettre en location leurs biens immobiliers inoccupés pour réduire les problèmes de pénurie de logements dans certaines régions ;
• dissuader les propriétaires de conserver des biens immobiliers à des fins spéculatives. 

Actuellement, la proposition de mise en place de loyers fictifs soulève de nouveaux débats, notamment pour les propriétaires occupants à revenus modestes. Dans une étude publiée par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) le 19 décembre 2023, les économistes Montserrat Botey et Guillaume Chapelle, ont évalué le manque à gagner de l’absence d’une taxe sur les loyers fictifs à 11 milliards d’euros pour l’Etat français.

FAQ

Qu'est-ce que le montant du loyer mensuel théorique hors charges ?

Le montant du loyer mensuel théorique hors charges est le prix que le propriétaire pourrait potentiellement demander pour la location de son bien, sans prendre en compte les frais supplémentaires comme les charges locatives.

Quels sont les devoirs d'un propriétaire envers son locataire ?

Les devoirs d'un propriétaire envers son locataire incluent la fourniture d'un logement en bon état d'usage et de réparation, le respect des règles de décence et de sécurité, ainsi que la garantie de jouissance paisible du bien loué.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour la location ?

Oui, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour la location d'un bien immobilier, afin d'informer le locataire sur la performance énergétique du logement. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• loi n° 82-526 du 22 juin 1982 relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
• articles L2222-1 à L2222-9 - Code général de la propriété des personnes publiques ;
• décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale.