Quelle imposition en location meublée ?

Avec le développement des plateformes de location en ligne, il est de plus en plus facile de louer son bien immobilier.

Pour la location meublée, la fiscalité applicable sera différente en fonction de la qualité du loueur ou si vous créez une SCI pour louer votre bien.

Location meublée ou non meublée : quelle fiscalité ? Quelle est l'imposition pour les revenus issus de la location meublée ou encore quelles sont les déclarations à remplir ? Legalstart fait le point pour vous sur l'imposition d'une location meublée.

Location meublée et fiscalité : LMP ou LMNP ?

Est considérée comme une location meublée, la mise en location d’un bien meublé au sens du décret du 31 juillet 2015, c’est-à-dire un bien disposant des meubles et équipements nécessaires à la vie courante (vaisselle, literie, aspirateur, etc.). Cette qualification de logement meublé permet au propriétaire de choisir entre différents statuts juridiques, notamment entre le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Par conséquent, la fiscalité en location non meublée n’est pas la même que pour un logement vide.

Quelle est la différence entre la location meublée professionnelle et non professionnelle ?

Si à première vue, les locations meublées non professionnelles et professionnelles peuvent se rejoindre puisqu’elles ouvrent droit au même régime d’imposition, il existe des différences significatives entre les deux modes de location.

Cette distinction s’effectue à deux niveaux : au niveau du déficit imputable et au niveau de la plus-value.

La distinction de principe entre une LMP et LMNP

La qualité de loueur meublé est réservée aux particuliers souhaitant mettre en location un bien meublé, maison ou appartement, neuf ou ancien. C’est le seul point commun entre ces deux statuts, puisque les critères d’éligibilité sont différents.

En effet, pour être considéré comme LMNP, donc non professionnel de la location meublée, il faut réunir les deux conditions suivantes :

• ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) comme professionnel de la location ;
• avoir des recettes locatives inférieures à 23.000 € et représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

La distinction entre loueur meublé professionnel et non professionnel entraîne des conséquences importantes sur le régime fiscal, notamment en ce qui concerne le sort du déficit et de la plus-value immobilière.

Le report du déficit dans le cadre d’une activité de location meublée 

Il s’agit là de la principale distinction entre LMP et LMNP, en termes de fiscalité de location meublée.

Dans le cadre d’un bailleur professionnel, les déficits liés à une activité de location meublée sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de six ans.

A contrario, en cas de location LMNP, les déficits nés de la location meublée sont reportables sur dix ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée.

Exemple : vous êtes loueur professionnel et votre mari est salarié. Au cours de l’année N, votre activité de location d’un studio meublé génère un déficit de 30.000€. Le revenu imposable de votre mari s’élève quant à lui à 20.000€. Le revenu imposable de votre foyer fiscal sera de nul (20.000 - 30.000). De plus, en N+1 le foyer fiscal pourra bénéficier du reste du déficit non imputé en N, soit 10.000€.

A contrario, si le loueur n’est pas considéré comme professionnel, il ne pourra imputer ce déficit uniquement lorsque son activité de location meublée sera bénéficiaire.

Ainsi, dans cet exemple, la fiscalité de ce studio meublé semble plus intéressante lorsqu’on est un loueur professionnel

L’imposition des plus-values dans le cadre d’une activité de location meublée

Il existe encore une distinction entre l'imposition en LMP et LMNP. En effet, pour un loueur meublé non professionnel, la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble est imposée dans la catégorie des plus-values privées.

Ainsi, en location meublée, l’impôt sur la plus-value dépend de l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

Pour un loueur meublé professionnel, la plus-value sur la cession du local est soumise au régime des plus-values professionnelles.

Comment choisir entre la location LMP ou LMNP ? 

En ce qui concerne la location meublée, la fiscalité applicable au LMNP et au LMP est ce qui fera principalement la différence. Ainsi, en fonction de vos objectifs, mais aussi de votre situation personnelle, l’un des statuts peut être plus avantageux que l’autre.

Pour vous aider à faire votre choix, voici un tableau comparatif des deux statuts :

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

En ce qui concerne la fiscalité d’un logement meublé, sachez que les revenus locatifs peuvent être imposés selon deux régimes : le régime micro BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes a ses spécificités.

Location meublée et régime micro BIC

Il s’agit du régime de base s’appliquant de plein droit lorsque certaines conditions préalables sont remplies.

Ces conditions sont relatives au montant du chiffre d’affaires annuel. Pour être soumis au régime micro BIC, le chiffre d’affaires ne doit pas dépasser un certain seuil :

• 77.700 € par an pour les locations saisonnières “classiques” ;
• 188.700 €  par an pour les locations de tourisme ou de gîtes ruraux classés.

En optant pour ce régime, vous obtenez un abattement en location meublée de 50% pour les locations classiques et un abattement de 71% pour les locations de tourisme.

Exemple : la location d’un appartement pour passer une semaine de vacances en août est considérée comme une location de tourisme.

Le régime micro BIC en location meublée est plus intéressant à partir du moment où le bailleur ne dispose pas de charges réelles élevées. Avoir la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime est un réel avantage fiscal de la location meublée. 

Location meublée et régime réel simplifié

Ce régime s’applique lorsque les seuils vu précédemment sont dépassés ou si le bailleur en a fait la demande.

L’avantage de ce régime fiscal en location meublée est qu’il permet au bailleur de déduire toutes les charges réellement supportées (taxes foncières, intérêt d’emprunt, prime d’assurance, travaux …).

La déduction de ces charges présente un avantage indéniable, puisqu’elle permet de diminuer le montant de l’imposition sur la location meublée.

Quel régime d'imposition choisir pour votre location meublée ou non ? 

Si vous vous demandez pour quel régime d’imposition en location meublée choisir, voici un tableau comparatif du fonctionnement du régime micro-BIC et du régime réel :

Par conséquent, le choix entre micro-BIC et régime se fait principalement en fonction du montant des frais générés par l’acquisition et la gestion du bien mis en location meublée :

• si les charges déductibles et amortissement correspondent à moins de la moitié des revenus locatifs, le micro-BIC est plus adapté (sous réserve de respecter la limite de plafond) ;
• si les charges déductibles et amortissements correspondent à plus de 50 % des revenus locatifs, le régime réel est plus avantageux.

Location meublée et fiscalité 2024 : 3 avantages à connaître

Puisqu’en location meublée, la fiscalité est un point crucial, il est essentiel de bien comprendre les avantages fiscaux qu’elle procure. À savoir :

• la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel en fonction de ce qui est le plus avantageux pour vous, c’est-à-dire l’option qui vous permet de déclarer le moins de revenus locatifs imposables ;
• le régime micro-BIC qui fonctionne selon un abattement forfaitaire, donc sans avoir à calculer le montant des charges et à le justifier en tenant une comptabilité ;
• le report du déficit.

Quelle imposition pour les revenus de location meublée ? 

Les règles concernant l’imposition des revenus locatifs meublés sont différentes de celles concernant les locations non meublées.

En effet, les revenus provenant de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que bailleur, vous serez donc imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Exemple : un bailleur choisit l’option du régime micro BIC pour son activité de location meublée saisonnière. À ce titre, il bénéficie d’un abattement de 50%. Ces recettes locatives imposables sont donc de 8.000€ (après cet abattement forfaitaire). En plus de cette activité, cette même personne dispose d’un salaire net imposable de 36.000€ (après abattement forfaitaire de 10%). Le revenu net imposable sera donc de 44.000€.

Location meublée et fiscalité : comment ça marche ? Le taux d’imposition varie en fonction des différentes tranches :

Comment déclarer les loyers d’une location meublée ?

En ce qui concerne les modalités de déclaration de revenus locatifs meublés, il faut opérer une distinction entre le régime micro BIC et le régime réel :

• En cas d’option pour le régime micro BIC : au moment de la déclaration de revenus, il faut retranscrire le montant brut des recettes locatives brutes sur le formulaire n°2042 C PRO.
  
  
• En cas d’option pour le régime réel : lors de la déclaration revenus, le bailleur doit déclarer le montant de ses recettes sur la déclaration 2031 et le reporter sur le formulaire n°2042 C PRO.

Location meublée et fiscalité : comment changer de régime ?

Si vous décidez de louer en meublée, la fiscalité peut évoluer au cours du temps. Soit parce que vous ne respectez plus les conditions d'éligibilité - par exemple, dépassement des plafonds du micro-BIC, soit parce que vous le décidez.

En effet, vous pouvez changer de régime d’imposition en location meublée en faisant une demande auprès de votre centre des impôts. Il est préférable de formuler votre demande par courrier recommandé avec accusé de réception.

Les démarches pour passer au régime micro-BIC pour les propriétaires ayant précédemment opté pour le régime réel sont similaires.

Faut-il adhérer à un organisme de gestion agréé (OGA) en location meublée ?

Jusqu’à maintenant, l’adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA) était recommandée aux loueurs meublés, professionnels ou non, assujettis au régime réel. En effet, à défaut d’une telle adhésion, les propriétaires voyaient l’impôt sur la location meublée majoré.

Toutefois, les règles applicables à la location meublée, à la fiscalité en 2021 ne sont plus les mêmes depuis 2022. En effet, la loi de finances 2021 est venue réduire le montant de cette majoration à 10 % pour les revenus locatifs issus de la location meublée en 2022. 

FAQ

Quel est le taux d'imposition d'une location meublée ?

Le taux d'imposition d'une location meublée dépend du revenu de référence du foyer fiscal. En effet, ce sont les taux applicables aux tranches du barème progressif de l'impôt sur le revenu qui s'appliquent.

Quel est l'abattement pour une location meublée ?

Si vous recettes locatives pour votre location meublée n'excèdent pas 77.000 €, vous pouvez opter pour le régime des micro-BIC et ainsi bénéficier d'un abattement de 50 %. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos frais réels.

Comment déclarer un appartement meublé ? 

Il est obligatoire de déclarer le revenu foncier d’un meublé aux impôts, chaque année, au moment de faire votre déclaration de revenus annuelle. Pour cela, vous devez compléter la case 2042 C PRO.

Comment déclarer une location meublée à l'année ?

Pour une location meublée louée à l’année ou une location meublée de courte durée, vous devez déclarer les montants perçus dans la case 2042 de votre déclaration de revenus annuelle.

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Pour déclarer une location meublée non professionnelle, vous devez faire une déclaration LMNP, afin d’obtenir un numéro Siret. Ensuite, vous devez déclarer aux impôts vos revenus locatifs chaque année au sein de votre déclaration de revenus, en complétant la case 2042 C PRO “revenus des locations meublées non professionnelles”.

Qui doit payer la taxe d'habitation en cas de location meublée ?

Par principe, il appartient au locataire occupant le logement meublé au 1er janvier de s’acquitter de la taxe d’habitation locataire. Toutefois, cela vaut uniquement pour une location meublée à l’année. Au contraire, si le locataire n’occupe pas le bien de façon permanente et exclusive au 1er janvier, c’est au propriétaire de payer la taxe d’habitation.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 193 à 199 - Code général des impôts
• décret du 31 juillet 2015
• article 156 - Code général des impôts