Saisie immobilière : comment appliquer cette procédure ?

Lorsqu’un débiteur ne rembourse pas son crédit, son créancier peut engager en dernier recours et sous conditions une procédure de saisie immobilière. Elle force l’entreprise ou l’individu propriétaire du bien à rembourser rapidement sa dette, avant qu’il ne fasse l’objet d’une vente à l’amiable ou d’une vente forcée. Legalstart vous détaille les enjeux et la procédure de la saisie immobilière.

Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

Par définition, une saisie immobilière est une procédure juridique engagée par un créancier pour obtenir le remboursement d’une dette contractée par un de ses débiteurs. Pour la mettre en œuvre, le créancier s’adresse à un commissaire de justice pour demander qu’un bien immobilier possédé par son débiteur soit vendu afin de régler la créance due.

Pour que cette procédure soit applicable, le montant dû doit être proche de la valeur approximative du bien concerné. Il n’existe toutefois pas de montant minimum légal pour une saisie immobilière. 

Une fois qu’une saisie immobilière est engagée, le débiteur dispose d’un délai de 8 jours pour régler sa dette. S’il n’y parvient pas, le bien saisi fera l’objet d’une vente à l’amiable ou d’une vente forcée. 

La procédure de saisie immobilière intervient généralement en derniers recours. D’autres options de remboursement doivent avoir été proposées au préalable.

Qui peut être concerné par une saisie immobilière ?

Une saisie immobilière peut toucher tout propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel.

Saisie immobilière d’un particulier

Un particulier qui possède un bien immobilier peut faire l’objet de cette procédure. Celle-ci peut s’appliquer à sa résidence principale ou secondaire, ou encore à un bien mis en location, tant qu’il possède encore une créance à payer.

Saisie immobilière d’un professionnel

Une entreprise qui est propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers peut aussi être passible d’une mesure de saisie immobilière. Elle peut toucher des biens affectés à l’exercice de son activité ou non. 

En ce qui concerne plus spécifiquement les entreprises individuelles, la résidence principale de l’entrepreneur est considérée comme insaisissable par des créanciers professionnels. Cette protection s’applique sur la partie personnelle du bien, lorsque celui-ci est utilisé à la fois comme usage personnel et professionnel. Elle est automatique à la création de l’entreprise. 

Cette insaisissabilité sur une résidence principale connaît cependant des exceptions lorsque :

• Les dettes sont de nature personnelle. Elles ne sont donc pas liées à l’activité professionnelle de la personne.
• L’entrepreneur a signé un acte de renoncement à l'insaisissabilité de la résidence principale. Il doit être confié à un notaire.
• L’entrepreneur n’a pas respecté ses obligations fiscales, ou qu’il a mené des manœuvres frauduleuses, comme la pratique d’une activité occulte ou la réalisation de factures fictives pour récolter de la TVA.

Quels biens peuvent faire l’objet d’une saisie immobilière ?

Une saisie immobilière peut concerner tout bien immobilier dont la personne physique ou morale est propriétaire. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou encore d’un terrain.

Qui peut demander une saisie immobilière ?

Une saisie immobilière peut être demandée par un créancier qui a aidé son débiteur à acheter un bien immobilier. En pratique, il s’agit alors couramment d’une banque ou du syndic d’un immeuble en copropriété (afin de rembourser les charges de copropriété impayées). Ce créancier doit toutefois posséder un titre exécutoire pour engager cette procédure.

Dans quels cas une saisie immobilière peut-être décidée ?

Une saisie immobilière intervient lorsqu’un particulier ou une entreprise est en défaut de paiement de ses remboursements de :

• crédit immobilier ;
• crédits à la consommation ;
• ses charges de copropriété. 

Cependant, il s’agit d’une procédure de dernier recours. C’est pourquoi le créancier doit avoir au préalable demandé ce remboursement à plusieurs reprises, et envoyé des mises en demeure.

Quelle est la procédure pour une saisie immobilière ?

La procédure de saisie immobilière est menée en plusieurs étapes. Lorsqu’elle est engagée, elle laisse en premier lieu la possibilité au débiteur de rembourser ses dettes. S’il n’y parvient pas, le bien est évalué et une audience de concertation détermine s’il fera l’objet d’une vente amiable ou d’une vente forcée.

Réception d’un commandement de payer

À la suite de la requête du créancier, le débiteur reçoit un commandement de payer de la part d’une commissaire de justice. Cet acte est considéré comme une saisie du bien. 

Le débiteur a 8 jours (ou 30 jours en cas d’hypothèque) pour rembourser sa dette. Au cours de ce délai, il ne peut pas vendre son bien, en faire une donation ou encore percevoir des loyers. 

Si le débiteur trouve un acquéreur, la vente ne peut s’effectuer que si le juge de l’exécution autorise cette vente. En outre, si le bien est loué, le particulier ou l’entreprise propriétaire est tenue de fournir le nom et les coordonnées du locataire au commissaire de justice.

Au terme de l’échéance, deux issues sont possibles :

• Le débiteur a remboursé sa dette. La procédure de saisie est alors stoppée.
• Le débiteur n’a pas remboursé sa dette. Le bien va alors faire l’objet d’une vente.

Estimation du bien par un commissaire de justice

Un commissaire de justice évalue la valeur du bien immobilier qui fait l’objet d’une saisie en se rendant directement sur place. Il dresse alors un procès-verbal (PV) qui consigne en détail la description de l’appartement, du bureau professionnel ou encore du local commercial.

Tenue de l’audience d’orientation

Cette audience d’orientation a lieu en présence d’un juge au tribunal. Celui-ci recueille les remarques et contestations éventuelles des parties avant de se prononcer sur la suite de la saisie. Il peut alors décider de procéder à :

• une vente à l’amiable ;
• une vente forcée ;
• une suspension de la procédure, temporaire ou définitive.

Vente du bien immobilier saisi

Les modalités de vente du bien diffèrent selon s’il s’agit d’une vente à l’amiable ou d’une vente forcée.

Vente à l’amiable

Une vente à l’amiable est possible lorsqu’elle est autorisée par le juge. Ce dernier définit un tarif de vente minimale et une date pour une audience de rappel, qui doit se tenir au moins 4 mois après l’audience d’orientation. Au cours de ce délai, le débiteur doit trouver un acquéreur. 

Si le particulier ou l’entreprise a signé un compromis de vente avant le terme de l’échéance, le juge lui accorde un délai de 3 mois supplémentaires pour finaliser la vente. Si toutes les conditions sont remplies, le bien peut alors être vendu. 

Dans ce cas, si le prix de vente définitif du bien est :

• inférieur au tarif fixé par le juge, le débiteur est tenu de rembourser la différence ;
• supérieur au prix exigé, le bien est remboursé et l’excédent est remis au débiteur. 

En revanche, si le débiteur n’a pas trouvé d’acquéreur au moment de l’audience de rappel, le juge peut alors demander une vente forcée du bien immobilier.

Vente forcée

Le bien saisi fait alors l’objet d’une vente aux enchères immobilières. Elle se tient dans les 2 à 4 mois qui suivent. Avant sa tenue, le créancier fait la publicité de la vente forcée, aux frais du débiteur, pour faire la faire connaître au plus grand nombre. Il peut alors placer un panneau devant le bien ou encore publier un avis dans un journal d’annonces légales. Le créancier se charge aussi de fixer le tarif de mise à prix du bien.

La mise aux enchères se tient ensuite devant le juge de l’exécution au palais de justice. Chaque enchère est menée par l’avocat de la personne qui désire acheter le bien. C’est ensuite la dernière enchère immobilière qui emporte la vente. Si aucune enchère n’est menée, c’est alors le créancier qui est désigné adjudicataire. Cela signifie que le bien lui revient. 

Il est cependant possible de mener dans les 10 jours une surenchère, à condition qu’elle soit d’au moins 10 % de la mise à prix du bien. Elle doit être déposée auprès du greffe du juge de l’exécution et par acte d’avocat. Dans ce cas, le juge détermine alors une audience de surenchère, qui doit se tenir dans les 2 à 4 mois qui suivent. Si aucune enchère supérieure n’est proposée, c’est alors le surenchérisseur qui emporte la vente et est déclaré adjudicataire. 

Au terme de la vente aux enchères, le montant de la vente est reversé auprès du créancier, et la procédure de saisie est terminée. Le nouveau propriétaire du bien peut alors expulser la personne qui habite dans le bien, sauf si son maintien a été négocié au préalable dans l’acte de vente.

Peut-on contester une saisie immobilière ?

Oui, il est possible de contester une saisie immobilière au moment de l’audience d’orientation. Cette contestation est menée par l’avocat du débiteur. Si elle est jugée recevable, deux issues sont possibles :

• la procédure est suspendue ;
• la procédure est arrêtée.

FAQ

Qu’est-ce qu’une vente amiable en cas de saisie immobilière ?

Une vente amiable est possible lorsqu’elle est autorisée par le juge en charge de l’audience d’orientation d’une saisie immobilière. Dans ce cas, il accorde au débiteur un délai de 4 mois minimum pour trouver un acquéreur. Au cours de l’audience de rappel, le débiteur doit présenter un compromis de vente. Le cas inverse, une vente forcée sera alors décidée.

Quelle est la procédure des ventes aux enchères immobilières ?

Le créancier doit au préalable faire la publicité de la vente du bien saisi pour attirer un maximum de personnes intéressées. Il fixe aussi le montant de la mise à prix. Si aucune enchère n’est menée, il devient alors adjudicataire. Cependant, une surenchère peut être proposée dans un délai de 10 jours.

Qu’est-ce qu’une saisie conservatoire ?

Une saisie conservatoire est une procédure engagée par un créancier qui désire obliger son débiteur à rembourser sa dette. Elle permet de saisir des biens meublés afin d’empêcher que ces derniers ne soient vendus, donnés ou détériorés. Si le débiteur ne rembourse pas sa dette, alors les biens concernés par cette procédure peuvent faire l’objet d’une vente (on parle alors de saisie-vente). 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles L311-1 à L341-1 - Code des procédures civiles d’exécution
• BOI-REC-FORCE-40 - Mise en œuvre du recouvrement forcé dans une saisie immobilière
• articles L526-1 à L526-5 - Code de commerce