Dissolution d’une SCI : que devient le bien ?

Une SCI est une société spécialement créée pour détenir des biens immobiliers. Il est donc tout à fait normal de se demander en cas de dissolution d’une SCI que devient le bien. Plusieurs cas de figure sont à envisager. La fiscalité est également une question importante.

Les associés peuvent-ils récupérer les biens immobiliers ? Quelles sont les solutions offertes par la SCI ? Quelles sont les formalités à accomplir ? Avant de procéder à la dissolution d’une SCI, nous répondons à toutes vos questions.

Quelle est la procédure à suivre pour la liquidation d’une SCI ?

Les différents cas de dissolution d’une SCI

La dissolution-liquidation d’une SCI est une décision qui produit de nombreux effets juridiques et mène aux opérations de liquidation puisque la personne morale est éteinte.

De nombreuses raisons peuvent conduire à décider de la dissolution d’une SCI. Certaines sont de plein droit, d’autres relèvent de la volonté des associés ou encore font suite à une décision de justice. Nous pouvons citer à titre d’exemple :

• l’expiration de la durée pour laquelle la SCI a été constituée, conformément aux statuts ;
• la disparition de l’objet social de la SCI ;
• la dissolution anticipée par décision des associés ;
• la dissolution anticipée par décision de justice ;
• la liquidation judiciaire ;
• la réunion de toutes les parts sociales entre les mains d’un seul associé ;
• l’annulation du contrat de société ;
• tout autre cas prévu spécifiquement dans les statuts de la SCI.

Les différentes étapes de la dissolution à la liquidation de la SCI

Vous vous demandez comment dissoudre une SCI sans activité ? Comment dissoudre une SCI vide ou alors une SCI qui possède des biens immobiliers ? Dans les trois cas, la procédure est la suivante.

La dissolution d’une SCI nécessite la convocation des associés à une assemblée générale extraordinaire. Durant cette session, les associés doivent voter à l’unanimité la dissolution et le liquidateur qui sera chargé de réaliser toutes les opérations de liquidation de la SCI. Un procès-verbal de dissolution doit être établi pour formaliser cette décision.

Ensuite, la décision de dissoudre la SCI doit faire l’objet d’une publication au BODACC et dans au moins un journal d’annonces légales.

Le liquidateur doit réaliser l’actif en vendant les biens appartenant à la SCI et payer les éventuels créanciers. 

Par ailleurs, la clôture de la liquidation doit être votée par les associés tout comme la validation des comptes. Une nouvelle publicité doit être faite une fois les opérations de liquidation terminées. Un avis de liquidation de la SCI est publié dans un journal d’annonces légales.

Le liquidateur doit également procéder à la radiation de la SCI au RCS en adressant un dossier complet au greffe du tribunal compétent ou au centre de formalités des entreprises. Plusieurs documents doivent alors être adressés à l’administration :

• le formulaire M4 complété et signé ;
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• un acte de clôture des opérations de liquidation ;
• un exemplaire des comptes de clôture.

Bon à savoir : la dissolution d’une SCI suite à la vente de l’immeuble doit donc être prononcée de plein droit. La procédure à suivre est exactement la même que si le bien n’est pas encore vendu. Tout comme la dissolution d’une SCI familiale suite à la vente du bien. La seule différence tient au fait que le liquidateur n’aura pas à s'occuper de la vente du parc immobilier.

Quel est le sort d’un bien d’une SCI suite à sa dissolution ?

Une SCI a vocation à acquérir et/ou vendre des biens immobiliers. En effet, il est possible de sortir un bien d’une SCI à tout moment.

Si lors de la décision de dissoudre la SCI, la société possède toujours des biens immobiliers, il convient de s’interroger sur ce que devient le bien.

Au moment de la dissolution, le liquidateur doit apurer le passif de la société pour rembourser l’ensemble de ses dettes. À ce titre, si la trésorerie de la société n’est pas suffisante, il convient parfois de procéder à la vente d’un bien immobilier de la SCI.

Une fois que tous les créanciers sont remboursés et qu’il reste encore de l’actif, on parle de “boni de liquidation”. Ce dernier existe si l’actif de la SCI est supérieur au passif. Le boni de liquidation d’une SCI est réparti entre les associés. Généralement, cette répartition se fait proportionnellement aux parts sociales détenues par les associés. Mais les statuts peuvent prévoir des dispositions contraires.

Bon à savoir : si le passif est supérieur à l’actif d’une société, on parle de “mali de liquidation”. Dans ce cas là, la responsabilité des associés peut être engagée pour procéder au remboursement des dettes de la société.

Si un ou plusieurs biens immobiliers sont toujours à l’actif de la société en cours de liquidation, les biens peuvent subir trois sorts différents :

• le bien peut-être vendu lors de la dissolution de la SCI et dans ce cas-là, le montant de la vente contribue à l’augmentation du boni de liquidation que les associés doivent se partager ;
• le bien peut-être restitué à l’associé qui l’avait apporté en nature lors de la constitution de la SCI et qui en était propriétaire ;
• le bien peut-être attribué à l’un des associés dans le cadre d’un commun accord ou en présence d’une clause spécifique dans les statuts de la société.

À noter : si les associés ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le partage des biens, la décision pourra revenir au juge.

En outre, l’acte de partage des biens de la SCI doit faire l’objet d’un enregistrement auprès des services des impôts dans le délai d’un mois et auprès de la publicité foncière si le partage concerne des biens immobiliers.

Quelles sont les conséquences d’une telle dissolution de SCI ?

Le droit de partage de la liquidation d’une SCI à l’IR prévoit que seul ce reliquat, par rapport au montant des apports effectués par un associé, est imposé en tant que dividendes. L’associé a alors le choix entre la flat tax qui est un montant forfaitaire correspondant à 30 % du boni de liquidation et l’imposition classique de l’impôt sur le revenu, progressive par tranche.

De plus, le boni de liquidation doit être enregistré. Le droit d’enregistrement du boni s’élève à 2,5 % qui viennent s’ajouter aux autres coûts de la dissolution de la SCI.

En cas de dissolution d’une SCI, que devient le bien est certainement la question la plus importante s’il n’a pas été vendu avant. Le sort du bien dépend des statuts et de la volonté des associés. En tout état de cause, dans le cadre de la dissolution d’une SCI, la fiscalité est un point important à prendre en compte.