Quel coût pour une dissolution de SCI ?

Le coût pour une dissolution de SCI peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la taille de la société, la complexité de ses actifs, et la procédure choisie. Dissoudre une Société Civile Immobilière (SCI) implique des démarches administratives et juridiques spécifiques, ainsi que des frais liés à la liquidation des biens, la rédaction des documents nécessaires, et la consultation d'experts.

Il est donc important de bien comprendre les coûts associés à la dissolution liquidation pour éviter toute surprise. Legalstart vous explique. 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de s'associer pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée pour faciliter la gestion d'un bien immobilier commun, que ce soit pour :

• un investissement locatif ;
• la gestion d'une résidence secondaire ;
• ou la transmission de biens familiaux. 

Les associés d'une SCI détiennent des parts sociales correspondant à leur investissement dans la société.

L'un des principaux avantages de la SCI est qu'elle permet une gestion souple et collective des biens, tout en séparant le patrimoine personnel des associés de celui de la société.

Elle offre également des avantages fiscaux, comme la possibilité de déduire certaines charges liées à la gestion immobilière, telles que les frais de réparation ou les intérêts d'emprunt.

Dans quels cas dissoudre une SCI ?

En société civile immobilière (SCI), la dissolution peut intervenir de plusieurs façons. Parmi toutes ces possibilités, la dissolution peut être regroupée en deux catégories :

• les cas de dissolution automatique ;
• les cas de dissolution provoquée.

Les hypothèses de dissolution automatique 

Il s’agit des cas dans lesquels la dissolution de votre SCI intervient de plein droit, c’est-à-dire, sans que les associés aient à prendre la décision.

Parmi toutes ces hypothèses, on retrouve notamment :

• l'arrivée à terme de la durée de vie de la SCI ;
• la réalisation ou l’extinction de l’objet social ;
• la société qui n’exerce pas d’activité depuis 2 ans ;
• ou la société qui devient unipersonnelle.

L’arrivée à terme de la durée de vie de la SCI

Une société ne peut être créée que pour une durée maximale de 99 ans. Une fois que cette date est dépassée, votre SCI sera dissoute automatiquement.

Cependant, les associés de la société peuvent décider de proroger l’existence de votre structure. 

La réalisation ou l’extinction de l’objet social

Lors de la rédaction des statuts d’une telle société, les associés doivent prévoir un objet social pour la structure. Il s’agit de l’ensemble des activités exercées par votre société.

Ainsi, les associés ont la possibilité de prévoir un objet social restreint.

Par exemple, vos statuts de SCI peuvent prévoir que l’objet social est la mise en location d’une maison à Lille. Par conséquent, à partir du moment où la SCI mettra ce bien en location, votre structure sera automatiquement dissoute.

Cela étant, dans la pratique, il est relativement rare que les associés créent une société pour réaliser une seule mission.

La société n’exerce pas d’activité depuis 2 ans

On parle dans ce cas de SCI dormante. Il s’agit d’une société qui cesse toute activité, mais qui continue de s’acquitter de ses obligations fiscales et comptables.

La société devient unipersonnelle

C’est-à-dire que toutes les parts sociales de la SCI sont regroupées en une seule main, on parlera alors de SCI à associé unique. Cette hypothèse peut arriver en cas de décès ou de départ de l’autre associé.

Ainsi, la dissolution automatique de la SCI interviendra si la situation perdure au-delà d’un an.

Les hypothèses de dissolution provoquée 

Il s’agit des cas pour lesquels les associés décident eux-mêmes de la dissolution de la SCI. La dissolution peut donc simplement résulter de la volonté des associés d'arrêter l'activité de la SCI.

Quelles étapes pour dissoudre une SCI ?

Vous vous demandez comment dissoudre une SCI ? Au même titre que pour les autres formes de société, pour procéder à la fermeture de votre société, il vous faut respecter certaines formalités : 

1. dissolution de la SCI ;
2. liquidation de la SCI ;
3. et radiation de la SCI.

Étape 1 : dissolution de la SCI

Dissoudre une SCI est une décision importante. À ce titre, vous devez impérativement convoquer les associés en Assemblée générale extraordinaire (AGE). Au cours de cette réunion, les associés doivent se prononcer à l’unanimité concernant la dissolution ou non de la société.

À l’issue de cette AGE, un procès-verbal (PV) de dissolution doit être rédigé et signé par les associés. Ce document a pour but de préciser la décision prise au cours de l’AG, le quorum et le vote.

De plus, ce PV doit mentionner le nom du liquidateur, chargé de procéder à la liquidation des actifs de la SCI. Celui-ci est désigné par les associés.

Dans un délai de 30 jours, suivant la signature de ce PV, le liquidateur va procéder aux formalités de dissolution de la SCI.

Pour la dissolution d'une SCI, les formalités sont à réaliser en ligne sur le site du guichet unique, ou bien via une plateforme juridique telle que Legalstart si vous souhaitez bénéficier d'un accompagnement. Il est nécessaire de remplir un formulaire de fermeture d'entreprise ainsi que de constituer un dossier.

Ce dossier doit comporter certains éléments indispensables :

• l’original du PV de dissolution ;
• une copie de la pièce d’identité du liquidateur ;
• une déclaration de non-condamnation du liquidateur ;
• une attestation de parution dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
• un chèque pour régler les émoluments du greffe.

Étape 2 : liquidation de la SCI 

La procédure de liquidation est entamée au maximum dans les 30 jours suivant la dissolution de la SCI. La procédure de liquidation peut durer plus ou moins longtemps selon la complexité de votre dossier.

Au cours de cette étape, le liquidateur va vendre les actifs de la société afin de rembourser ses actifs.

Enfin, pour clôturer la procédure de liquidation, le liquidateur doit convoquer une dernière fois les associés en AGE, pour approuver les opérations de liquidation.

Étape 3 : radiation de la SCI

Pour la clôture définitive de la SCI, le liquidateur doit procéder à la radiation de la société. Pour cela, celui-ci doit à nouveau réaliser des formalités en ligne sur le guichet unique. Il doit remplir un formulaire de fermeture d'entreprise et déposer un dossier comportant les documents suivant :

• le PV de dissolution ;
• les comptes de dissolution approuvés par les associés ;
• l’attestation de parution dans un JAL ;
• et un chèque pour régler les frais.

Quels sont les coûts de dissolution de la SCI  ?

Les frais de dissolution d’une SCI se répartissent sur les différentes étapes qui entourent la décision de dissolution. En effet, la décision de dissolution de la SCI est prise à l’unanimité des associés réunis en AGE (sauf si les statuts prévoient une majorité plus faible). Cette décision a vocation à être enregistrée auprès du greffe, mais plusieurs étapes doivent être accomplies avant cet enregistrement de la dissolution :

• faire paraître une publication dans un journal d’annonces légales entre 150 € et 200 € ;
• et effectuer les formalités de dissolution de 195 €. 

Si vous souhaitez la radiation totale de votre société, les coûts de dissolution de votre SCI ne sont pas les seuls coûts de fermeture de la SCI. Il faut encore liquider la société et la radier.

Combien coûte la liquidation d’une SCI ?

La liquidation amiable d’une SCI consiste à vendre les actifs de la société pour rembourser les créanciers et les associés avant la radiation. La liquidation doit faire l’objet d’une décision des associés (à l’unanimité, si les statuts ne précisent pas de règle de majorité).

Une fois la liquidation clôturée, il faut rédiger un PV de liquidation et en informer les tiers par la publication dans un JAL (entre 150 € et 200 €).

Une fois les dettes de la société remboursées, s’il reste de l’argent à distribuer aux associés, on parle de boni de liquidation. En présence d’un boni de liquidation, un enregistrement aux impôts est nécessaire et il faut s’acquitter de frais d’enregistrement correspondant à 2,5 % du montant du boni de liquidation.  

Quel est le coût d’une radiation de SCI ?

Une fois la dissolution et la liquidation de la société effectuées, la dernière étape (et donc le dernier coût de dissolution-liquidation de votre SCI) concerne la déclaration de radiation de la SCI au RCS. Cette formalité coûte 13.53 €.

Ainsi, si vous vous demandez comment dissoudre une SCI gratuitement ? Sachez qu’il existe des frais de dissolution de SCI obligatoires, auxquels vous ne pourrez pas échapper. Mais vous pouvez réduire vos frais de liquidation de SCI, en effectuant vos démarches.

Tableau récapitulatif sur le coût de fermeture d'une SCI

Vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour déterminer le coût de dissolution de votre SCI.

Fermer une SCI est une tâche qui demande bien plus de temps et d’investissement qu’il n’y paraît. Il s’agit d’une démarche complexe qui peut être simplifiée si vous décidez de vous faire accompagner un professionnel.  

FAQ

Comment fermer définitivement une SCI ?

Pour fermer définitivement une SCI, il faut procéder à sa dissolution, ce qui implique une décision prise par les associés lors d'une assemblée générale extraordinaire. Après la dissolution, il est nécessaire de liquider les biens de la société, régler ses dettes, et distribuer le solde entre les associés, avant de déposer une déclaration de radiation auprès du greffe du tribunal de commerce pour officialiser la fermeture. Une fois toutes les formalités de liquidation et de dissolution accomplies, la SCI sera définitivement radiée du registre des entreprises et n'existera plus juridiquement.

Combien de temps pour dissoudre une SCI ?

La dissolution d'une SCI peut prendre plus ou moins de temps. La procédure de dissolution de la SCI doit être réalisée dans un délai de 30 jours à compter du vote des associés. Par ailleurs, la liquidation de la SCI doit avoir lieu dans les 30 jours suivants la dissolution.

Il n'y a pas de délai particulier à respecter entre les deux étapes de dissolution et liquidation de la SCI. Toutefois, il est recommandé en pratique de laisser passer une journée entre la dissolution et la liquidation d'une société pour éviter des complications au greffe.

Comment dissoudre une SCI familiale ?

La dissolution d'une SCI familiale suppose de réaliser les mêmes étapes de dissolution et de liquidation qu'une SCI traditionnelle. Concernant le coût de dissolution d'une SCI familiale, il sera identique à celui d'une SCI.

Quel est le coût moyen pour dissoudre une SCI ?

En moyenne, le coût total de dissolution d'une SCI se situe entre 500 € et 600 €. Si vous souhaitez vous faire accompagner par un professionnel dans vos démarches de dissolution, il faudra ajouter le montant de la prestation. Par exemple, le coût de dissolution d'une SCI par un notaire est d'environ 1.000 €.

Principales sources législatives et réglementaires : 

• articles 1845 à 1870-1 - Code civil ;
• article Annexe à l'article R443-9-4 - Code de la construction et de l'habitation ;
• articles R814-109 à R814-144 - Code de commerce.