Comment fermer une SCI sans activité ? Le guide 2025

Comment fermer une SCI sans activité est une question que se posent de nombreux associés lorsqu’aucune opération n’a jamais été réalisée. Même sans patrimoine ni revenus, certaines démarches administratives restent nécessaires pour mettre fin à la société. 

Suivre les étapes prévues par la loi permet d’assurer une clôture simple et sans mauvaises surprises. Legalstart vous explique tout. 

Qu’est-ce qu’une SCI sans activité ?

Une SCI sans activité correspond à une société civile immobilière qui a été immatriculée mais qui ne mène aucune opération concrète. Elle existe juridiquement, car elle est inscrite au registre du commerce et des sociétés, mais elle n’a pas encore défini ni mis en œuvre son objet social.

Selon les articles 1845 à 1870-1 du Code civil, durant cette phase, la SCI est considérée comme étant en période d’inactivité. Cela signifie qu’elle ne peut pas acheter, gérer ou louer de biens immobiliers.  

Cette période transitoire est encadrée par la loi et ne peut pas durer indéfiniment : un délai est prévu pour permettre aux associés de préciser l’objet social et de lancer effectivement l’activité de la société.

Pourquoi fermer une SCI sans activité ?

Fermer une SCI sans activité peut s’expliquer par plusieurs raisons, souvent liées à l’absence de perspectives concrètes pour la société. Une SCI est créée pour gérer ou acquérir un patrimoine immobilier, mais lorsque ce projet ne se réalise pas ou qu’il reste bloqué trop longtemps, maintenir une structure inactive n’a plus vraiment de sens.

Dans certains cas, les associés avaient initialement prévu un temps de latence :

• trouver un financement ;
• rechercher un bien ;
• obtenir une autorisation administrative;
• ou finaliser une opération de reprise.

Si ces conditions ne se concrétisent pas, la SCI reste juridiquement existante mais inutilisée, ce qui peut devenir contraignant.

Même une SCI sans activité entraîne certaines formalités et des déclarations obligatoires :

• tenue d’assemblées générales ;
• dépôt éventuel de documents ;
• gestion d’une comptabilité minimale.

Conserver une société sans perspective peut donc représenter une charge inutile pour ses associés.

La dissolution de la SCI permet alors d’éviter des frais de fonctionnement et d’alléger la gestion. Elle offre aussi la possibilité de clore proprement une structure qui n’a jamais trouvé son objet, afin que les associés ne soient pas exposés à d’éventuelles complications juridiques ou fiscales dans le futur.

Comment fermer une SCI sans activité ? Les étapes à suivre

La fermeture d’une SCI sans activité obéit à une procédure précise qui reprend les grandes étapes de dissolution d’une société classique. Voici les démarches à suivre pas à pas :

1. décider la dissolution lors d’une assemblée générale ;
2. nommer un liquidateur ;
3. publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales ;
4. procéder à la liquidation de la SCI ;
5. et déclarer la radiation auprès de l’INPI.

1. Décider la dissolution de la société civile immobilière lors d’une assemblée générale

La fermeture d’une SCI sans activité commence par une décision collective des associés réunis en Assemblée générale extraordinaire (AGE). La dissolution anticipée doit être votée selon les règles fixées dans les statuts.  

2. Nommer un liquidateur

Après le vote de dissolution, les associés doivent désigner un liquidateur. Ce rôle peut être confié à l’un des associés ou à une personne extérieure. 

Le liquidateur est chargé :

• de représenter la société pendant toute la procédure ;
• de gérer les formalités administratives ;
• et de clôturer les comptes.

3. Publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales

La décision de mettre fin à la SCI doit être rendue publique. Un avis est donc publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social. 

Ce bilan de liquidation de la SCI sans activité mentionne les informations essentielles :

• dénomination sociale ;
• capital ;
• adresse ;
• greffe compétent ;
• numéro d’immatriculation ;
• et identité du liquidateur. 

Cette formalité permet d’informer les tiers que la société entre en liquidation.

4. Procéder à la liquidation de la SCI

Même si la société n’a jamais exercé d’activité, la liquidation reste obligatoire. Le liquidateur doit vérifier qu’aucune dette n’existe et établir les comptes de clôture. 

En l’absence de biens à céder, les opérations sont simplifiées. Si un boni de liquidation (un solde positif) existe, il est réparti entre les associés en fonction de leurs apports.

5. Déclarer la radiation auprès de l’INPI

La dernière étape consiste à radier définitivement la société du registre du commerce et des sociétés. Cette démarche s’effectue via le guichet unique de l’INPI. Le dossier doit contenir :

• l’attestation de parution de l’avis dans un JAL ;
• les comptes de liquidation certifiés par le liquidateur ;
• et l’acte de clôture de liquidation. 

Une fois la demande validée et les frais réglés, la SCI disparaît officiellement et n’a plus d’existence juridique.

Combien de temps faut-il pour dissoudre une SCI sans activité ?

La durée nécessaire pour dissoudre une SCI sans activité dépend à la fois des obligations légales et de la situation de la société. En règle générale, une procédure complète de dissolution-liquidation s’étend sur une période comprise entre 1 an et 3 ans. 

Dès que la décision de dissolution est prise en assemblée générale, un premier délai s’applique : les formalités administratives (rédaction et dépôt du procès-verbal, nomination du liquidateur, publication dans un journal d’annonces légales, déclaration auprès de l’INPI) doivent être effectuées dans le mois qui suit. Par ailleurs, le liquidateur dispose d’un délai de 6 mois pour convoquer les associés afin de leur présenter l’avancement de la liquidation.

En pratique, on peut donc distinguer 2 situations :

• une SCI inactive, sans biens ni dettes, où la dissolution-liquidation peut être menée à terme en moins d’un an ;
• et une SCI possédant un patrimoine immobilier ou des obligations financières, où la procédure peut s’étirer sur plusieurs années, sans dépasser la limite légale de 3 ans.

Combien ça coûte de fermer une SCI sans activité ?

Fermer une SCI sans activité entraîne différents frais, même si la société n’a jamais réellement fonctionné. La décision de dissolution en elle-même ne coûte rien, mais les démarches administratives et légales qui suivent sont payantes.

Le premier poste de dépense est la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales. Cette formalité est obligatoire pour informer les tiers de la dissolution puis de la liquidation. Le coût varie selon le journal et le département, mais il faut prévoir en moyenne entre 150 et 200 € par annonce. Comme deux publications sont nécessaires (une pour la dissolution, une pour la clôture de liquidation), le budget total avoisine 300 à 400 €.

Vient ensuite la radiation de la société au registre du commerce et des sociétés via le guichet unique de l’INPI. Le tarif officiel est fixé à 14,35 €.

À ces frais incompressibles s’ajoutent parfois des dépenses annexes :

• Les honoraires d’un professionnel si les associés souhaitent déléguer la procédure. Les coûts varient largement, souvent entre 500 et 1.500 €, selon la complexité du dossier.
• L’impôt sur le boni de liquidation si, après apurement des comptes, la société dispose d’un solde positif réparti entre les associés, celui-ci est taxé à hauteur de 2,5 %. 

FAQ

Est-ce qu'une SCI est dissoute automatiquement ?

Une SCI n’est pas dissoute automatiquement dès qu’elle cesse son activité. Sa dissolution doit être décidée par les associés réunis en assemblée générale ou prononcée par le tribunal en cas de motif légitime (par exemple, mésentente entre associés). La fermeture ne prend effet qu’après les formalités légales de liquidation et de radiation.

Comment dissoudre une SCI avec un bien immobilier ?

Si la SCI détient un bien immobilier, celui-ci doit être vendu ou attribué aux associés avant la radiation. Le liquidateur est chargé d’organiser cette opération, de régler les éventuelles dettes et de répartir le solde entre les associés. Cette étape peut allonger la durée de la procédure en raison des délais liés à la vente.

Comment fermer une SCI familiale ?

La procédure est identique à celle d’une SCI classique : décision de dissolution en assemblée générale, nomination d’un liquidateur, publication dans un journal d’annonces légales, liquidation et radiation au RCS. La seule différence tient au fait que les associés sont membres d’une même famille, ce qui peut faciliter les décisions si le consensus est rapide.