Boni de liquidation en SCI : quels sont les points clés à retenir ?

Le boni de liquidation d'une SCI (société civile immobilière) est une notion importante lorsqu'une société est dissoute et liquidée. Comprendre son fonctionnement, son calcul et sa fiscalité est essentiel pour bien gérer la fin de vie d'une SCI. 

Qu’est-ce que le boni de liquidation d’une SCI ? Quand est versé le boni de liquidation d’une SCI ? Qui détermine le montant du boni de liquidation de la SCI ? Comment est calculé le montant du boni de liquidation d’une SCI ? Comment est partagé le boni de liquidation de la SCI entre les associés ? Quelle est la fiscalité du boni de liquidation d’une SCI ?

Qu’est-ce que le boni de liquidation d’une SCI ?

Le boni de liquidation d'une société civile immobilière (SCI) correspond aux sommes que les associés se partagent une fois la procédure de liquidation terminée. 

Cela signifie une fois que :

• tous les actifs de la société ont été vendus ;
• les créanciers remboursés ;
• et les apports initiaux des associés restitués proportionnellement. 

Le boni représente l'excédent qui reste après avoir réglé toutes ces obligations : ce sont les bénéfices accumulés, mais non distribués pendant la durée de vie de la SCI.

Quand est versé le boni de liquidation d’une SCI ?

Le boni de liquidation d'une SCI est versé à la fin de la procédure de liquidation, qui constitue la dernière étape du processus de dissolution-liquidation. 

Avant d'en arriver à cette étape finale, plusieurs actions doivent être menées :

1. Après la décision de dissoudre la SCI, un liquidateur est nommé pour prendre en charge le processus de liquidation. Il devient le représentant légal de la société.
2. Le liquidateur procède à la vente des biens de la SCI pour obtenir des liquidités. Il convertit l'ensemble des actifs en argent pour pouvoir régler les dettes.
3. Les sommes récoltées grâce à la réalisation des actifs sont ensuite utilisées pour rembourser tous les créanciers de la société. Le remboursement des créanciers est une étape prioritaire avant de répartir les sommes restantes.
4. Une fois les créanciers remboursés, les apports initiaux des associés sont également restitués proportionnellement à leurs participations.
5. Le liquidateur dresse un bilan final, appelé bilan de liquidation, qui détaille toutes les opérations effectuées depuis le début de la liquidation. Ce bilan est présenté aux associés lors d'une assemblée générale pour approbation.

Si, après le remboursement des créanciers et la restitution des apports, il reste une somme d'argent, cette dernière constitue le boni de liquidation. Ce boni est alors réparti entre les associés.

Qui détermine le montant du boni de liquidation de la SCI ?

Le montant du boni de liquidation d'une SCI est déterminé par le liquidateur, en collaboration avec les associés. Ce calcul se fait à la suite de la vente des actifs de la société et du remboursement des créanciers.

Pour calculer le boni, il faut d'abord évaluer le montant total des apports des associés, c'est-à-dire la valeur des biens et sommes d'argent apportés lors de la création de la SCI, ainsi que toute augmentation de capital survenue ultérieurement. Les réductions de capital, s'il y en a eu, doivent également être prises en compte.

Après avoir restitué aux associés le montant de leurs apports respectifs, le liquidateur examine s'il reste un surplus. Ce surplus, qui est supérieur aux apports initiaux, constitue le boni de liquidation.

Le boni de liquidation est donc déterminé par le solde qui reste après la liquidation, une fois que les créanciers sont payés et que les apports des associés ont été remboursés.

Comment est calculé le montant du boni de liquidation d’une SCI ?

Le montant du boni de liquidation d'une SCI est déterminé par la différence entre la valeur des biens restants à la clôture de la liquidation et la valeur des apports constituant le capital social de la société. Le calcul diffère en fonction du régime fiscal de la SCI :

• impôt sur le revenu (IR) ;
• ou impôt sur les sociétés (IS).

Calcul du boni de liquidation d’une SCI à l’IR

Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, le calcul est basé sur une approche simple avec 2 méthodes possibles :

• Méthode additive : on additionne les réserves, les reports à nouveau, ainsi que les bénéfices non taxés ou en différé d'imposition. Si le résultat est supérieur à zéro, il y a un boni de liquidation.
• Méthode soustractive : on soustrait le capital social aux capitaux propres. Si cette valeur est positive, elle représente le boni de liquidation.

Le montant final est ensuite réparti entre les associés.

Calcul du boni de liquidation d’une SCI à l’IS

Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, le calcul est similaire, mais les bénéfices résiduels peuvent être soumis à une imposition différente. Le montant imposable dépend des bénéfices non distribués et de la nature des apports.

Comment est partagé le boni de liquidation de la SCI entre les associés ?

Chaque associé doit ensuite déterminer la part qui lui est imposable. Ce montant dépend du prix de souscription initial des parts et de la valeur à la liquidation :

• Si les parts ont été souscrites à la création de la SCI, il suffit de soustraire la valeur de souscription des parts à la valeur reçue lors de la liquidation.
• Si les parts ont été achetées au cours de la vie de la SCI, la base du calcul du boni peut différer selon la valeur d'achat. Si la valeur d'achat est inférieure à la valeur d'origine, le calcul du boni se fera comme si elles avaient été acquises à leur valeur d'origine. En revanche, si la valeur d'achat est supérieure, la base de calcul du boni sera la valeur d'achat.

En cas de donation des parts, la valeur retenue pour le calcul sera celle utilisée par l'administration fiscale pour déterminer les droits de mutation.

Quelle est la fiscalité du boni de liquidation d’une SCI ?

La fiscalité du boni de liquidation d'une société civile immobilière dépend du régime d'imposition choisi :

• soit le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ;
• soit le barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Le boni de liquidation de SCI imposé à la flat tax

Les associés peuvent opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé flat tax, qui est de 30 %. Ce taux inclut :

• 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu,
• 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Le PFU est souvent avantageux pour les associés qui ont des revenus élevés, car il offre un taux d'imposition fixe, peu importe le montant des revenus.

Le boni de liquidation de SCI imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu

Les associés peuvent également choisir d'être imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, en déclarant le boni de liquidation comme un revenu de capitaux mobiliers. Le taux d'imposition varie de 0 % à 45 % en fonction des tranches de revenus, avec un abattement de 40 % sur le montant du boni.

Les prélèvements sociaux à 17,2 % s'appliquent indépendamment du barème progressif.

FAQ

Combien coûte l'enregistrement du PV de distribution du boni de liquidation d’une SCI ?

L'enregistrement du procès-verbal de liquidation avec boni coûte 2,5 % du montant du boni. Ce droit d'enregistrement est à la charge des associés, proportionnellement à leur participation au capital social.

Est-ce que le boni de liquidation est imposable ?

Oui, le boni de liquidation est imposable. Les associés doivent déclarer leur part du boni de liquidation de SCI de manière transparente. Soit en optant pour le prélèvement forfaitaire unique (flat tax), soit en utilisant le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux supplémentaires.

Comment fermer une SCI ?

Pour fermer une SCI, il faut d'abord décider de la dissolution lors d'une assemblée générale, puis nommer un liquidateur qui s'occupera de la liquidation des actifs et du règlement des dettes. Enfin, la société est radiée du registre du commerce après avoir effectué les démarches administratives nécessaires. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles L237-1 à L237-31 - Code de commerce ;
• article 1844-8 - Code civil.