Ouvrir un camping : quelles sont toutes les étapes à franchir ?

Apparu avec les congés payés de 1936, le camping est devenu la première forme d’hébergement touristique en France avec plus de 11.000 emplacements, devant les hôtels et les chambres d'hôtes. Il s’agit aujourd’hui d’une activité très rentable dans laquelle se lancent de nombreux entrepreneurs souhaitant devenir indépendants et créer leur entreprise.

Ouvrir un camping est donc un projet séduisant lorsqu’on souhaite allier environnement, hospitalité et affaires. Investir dans ce secteur en plein essor implique toutefois de nombreuses étapes et contraintes juridiques.

Quels sont les concepts possibles, les réglementations à respecter, toutes les étapes préalables et les formalités nécessaires ? Legalstart explore pour vous les principales problématiques liées à l'ouverture de ce lieu de vacances. Pour qu’ouvrir un camping se fasse dans la réussite et la sérénité, suivez le guide.

Pourquoi ouvrir un camping ?

Ouvrir un camping présente plusieurs avantages. Le tourisme en plein air est un secteur en croissance constante, particulièrement en France, qui reste la première destination touristique mondiale. De plus, la diversité des offres de camping permet de répondre à une demande variée, allant du camping de luxe au camping à la ferme. 

Ce projet peut aussi être un choix de vie, permettant de travailler en extérieur et de créer une communauté autour de valeurs de convivialité et de respect de l'environnement. La notion d’éco-tourisme a d’ailleurs entraîné l’essor des campings écologiques. 

L'ouverture d'un camping permet enfin de bénéficier d'une rentabilité intéressante. Le retour sur investissement peut être élevé si le projet est bien pensé, surtout en haute saison. D’ailleurs, l'investissement initial peut varier selon le type de camping choisi, permettant ainsi à différents profils d'entrepreneurs de se lancer.

Ouvrir un camping : quels sont les concepts possibles ?

Les campings traditionnels

Les campings traditionnels proposent des emplacements pour tentes, caravanes et camping-cars. Ils offrent souvent des services de base comme les sanitaires, une réception, et parfois une petite épicerie. Ce type de camping attire une clientèle familiale et estivale.

Les parcs résidentiels de loisirs (PRL)

Un parc résidentiel de loisirs ou PRL est un camping équipé de mobil-homes, de caravanes, d’habitations légères de loisirs (chalets, lodges) ou destiné à en recevoir. Ouvrir un camping PRL, exploité sous le régime hôtelier, impose de suivre certaines contraintes :

• la location peut durer plus d’un mois, mais les clients ne doivent pas y être domiciliés ;
• l’exploitant doit être propriétaire du terrain ou en avoir la jouissance ;
• les parcelles doivent faire au minimum 200 m2 ;
• le camping doit posséder des équipements communs. 

Les PRL sont très prisés, car ils offrent un certain confort et de nombreuses installations de loisirs. Leur clientèle est variée : familles, couples, jeunes, seniors.

Les campings et hébergements insolites

Le camping insolite, ou glamping, offre des hébergements atypiques et confortables comme les yourtes, les cabanes dans les arbres ou les lodges. Il propose également des services haut de gamme tels que des spas, des piscines chauffées et une restauration raffinée. Ce concept attire une clientèle à la recherche de confort et d'originalité.

Les campings à la ferme

Les campings à la ferme permettent aux campeurs de séjourner dans un environnement agricole et proche de la nature. Ils offrent une immersion dans la vie rurale et proposent souvent des activités liées à l'agriculture comme la découverte des animaux de la ferme ou la dégustation de produits locaux. Ouvrir un camping à la ferme attire une clientèle familiale et écotouristique.

Les campings écologiques

Les campings écologiques sont axés sur le respect de l’environnement et l’écotourisme. Ce sont soit des nouvelles constructions, soit des améliorations de structures existantes pour garantir aux vacanciers une démarche plus verte. Il faut alors trouver un camping à vendre en France et s’engager dans des travaux pour en faire un lieu de vacances écologique. 

Des certifications, comme l’Écolabel européen, permettent de garantir l'engagement des établissements de tourisme en matière de consommation énergétique et de réduction des déchets.

Ouvrir un camping écologique peut aussi permettre aux entrepreneurs de bénéficier de subventions de différentes provenances :

• des chèques vacances ;
• de l’ADEME ;
• européennes ;
• régionales.

Les campings municipaux

Les campings municipaux sont gérés par les collectivités locales. Ils offrent généralement des tarifs attractifs et des emplacements bien situés, souvent proches de sites touristiques ou en bordure de mer. Ouvrir un camping municipal permet de toucher une clientèle variée, incluant les familles, les jeunes et les seniors.

Les prestations de services complémentaires

Pour attirer et fidéliser la clientèle, il est essentiel de proposer des services complémentaires. Cela peut inclure des animations pour enfants, des soirées à thème, des équipements de loisirs comme terrains de sport, piscine, spa, locations de vélos, et même des excursions touristiques. 

Une bonne offre de services peut considérablement augmenter la satisfaction des clients et leur taux de retour. Elle permet également d’obtenir un classement allant de 1 à 5 étoiles, et basé sur la qualité des services et des équipements. Le classement s’obtient pour une durée de 5 ans, et la demande est à affecter auprès d’Atout France. 

Ouvrir ou reprendre un camping ?

Choisir entre ouvrir un nouveau camping ou reprendre un camping existant dépend de plusieurs facteurs. Trouver un camping à vendre peut être plus simple. En effet, le repreneur acquiert le terrain, les infrastructures, le fonds de commerce. Il existe déjà des installations, et une clientèle établie qui peut être fidèle et revenir chaque année. La rentabilisation a donc de fortes chances d’être plus rapide.

Cependant, le coût d'achat peut être élevé et il peut y avoir des travaux de rénovation importants : toutes les installations doivent être vérifiées. Il faut aussi s’assurer que le camping est rentable.

Ouvrir un nouveau camping permet de créer un projet entièrement personnalisé : choix de l’emplacement, type de camping et concept, choix du personnel, etc. Toutefois, cela demande plus de temps et d'investissement pour la mise en place des infrastructures et le développement de la clientèle.

Une étude de marché approfondie est nécessaire dans les deux cas pour garantir la viabilité du projet.

Qui peut ouvrir un camping ?

Il n'existe pas de formation pour ouvrir un camping, mais des compétences en gestion, en accueil touristique et en entretien des espaces verts sont un atout. Des formations spécifiques dans le domaine de l'hôtellerie peuvent être suivies pour se préparer au mieux à cette activité :

• BTS management en hôtellerie restauration, option C management d'unité d'hébergement ;
• Licence pro mention organisation et gestion des établissements hôteliers et de restauration ;
• Manager des entreprises de l'hôtellerie, du tourisme et de la restauration ;
• Master mention tourisme, etc. 

Il existe aussi des formations spécialisées en Hôtellerie de plein air, ou comme responsable d’établissement touristique. Notez qu’il est utile d’avoir une formation dans les métiers de la restauration si le camping en compte un. 

Il est également préconisé de disposer de qualités comme :

• le sens de l’accueil et de la clientèle ;
• la disponibilité ;
• de l’organisation ;
• des compétences managériales ;
• des connaissances en gestion, en comptabilité ;
• des compétences en maintenance.

Quelle réglementation faut-il respecter pour ouvrir un camping ?

Avant d'ouvrir un camping, il est indispensable d'obtenir une autorisation pour l'installation des infrastructures nécessaires à l'accueil des campeurs. Elle est délivrée par la mairie.

Déclaration en mairie

Vous ouvrez un camping déclaré : c’est un emplacement de camping pouvant accueillir 6 hébergements et 20 personnes maximum. 

Les hébergements concernés sont les tentes et les caravanes. Dans ce cas, vous avez uniquement besoin de réaliser une déclaration en mairie. Au bout d’un mois, si celle-ci ne s’est pas opposée, vous pouvez considérer que l’autorisation est accordée.

Permis d’aménagement

Vous ouvrez un camping aménagé (soit la majorité des campings) : c’est un emplacement de camping pouvant accueillir plus de 6 hébergements et de 20 personnes. Son exploitation nécessite une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux et un permis d’aménagement. 

Les hébergements concernés sont les tentes, caravanes, mobil-homes ou habitations légères de loisirs (chalets, yourtes, etc.). 

Ces formalités sont à effectuer auprès de la mairie, qui dispose de 3 mois pour répondre. À l’issue du délai et sans réponse défavorable, l’autorisation d’ouvrir un camping est accordée.

Terrain constructible

Ouvrir un camping sur un terrain non constructible est déconseillé : la législation diffère selon qu'il s'agisse d'une tente, d'un mobil-home ou d'une caravane. 

Dans tous les cas, vous devez vous renseigner auprès de votre commune pour savoir ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas.

La réglementation en faveur du public

Pour ouvrir un camping en conformité avec la réglementation, il faut enfin respecter certaines consignes d’information de la clientèle, notamment sur les tarifs pratiqués. 

Pour la sécurité des campeurs, les campings doivent aussi respecter des normes de sécurité en matière d'incendie, d'éclairage, de signalisation et d'accessibilité. Les installations électriques et les équipements de loisirs doivent être conformes aux normes en vigueur. 

Il est également nécessaire de collecter la taxe de séjour, qui est une taxe reversée ensuite aux collectivités locales. 

Enfin, les campings doivent respecter des normes d’hygiène strictes, notamment en matière de gestion des eaux usées et de propreté des installations sanitaires.

Quelles sont les étapes préalables pour ouvrir un camping ?

Le choix de l’emplacement pour ouvrir un camping

Pour ouvrir un camping, le choix du terrain est très important. Il doit être attractif, accessible et conforme aux réglementations locales. Une proximité avec des sites touristiques ou des attractions naturelles peut être un atout majeur. 

Même si, le plus souvent, l’emplacement est une station balnéaire, il n’est pas possible de s’installer partout. Plusieurs réglementations nationales restreignent la liberté de l’emplacement. 

Il est strictement interdit de camper, même temporairement et sauf dérogation spécifique accordée par le Ministre ou le Préfet, sur :

• les routes et les voies publiques ;
• les sites classés ;
• les réserves naturelles ;
• les rivages de la mer ;
• à moins de 200 m des points d'eau utilisés pour la consommation. 

Pour installer votre camping, vous devez obtenir l’accord de celui qui a la jouissance du sol.

Le choix du concept

Il existe de nombreux types de campings : vous devrez donc faire votre choix et déterminer le concept d’hébergement aligné avec vos envies, vos valeurs et la réalité du marché. Quels sont les atouts de votre projet par rapport aux structures proches déjà existantes ? 

Vous devez aussi vous assurer d’avoir toutes les compétences et les formations nécessaires à l’ouverture et la gestion d’un camping.

L’étude de marché

L’étude de marché permet d’évaluer la demande locale et la concurrence. Elle aide à définir le profil des clients potentiels et leurs attentes, ainsi que les tarifs pratiqués par les concurrents. Cette étape est essentielle pour ajuster l'offre du camping aux besoins du marché.

Vous devrez également vous assurer d’avoir des partenaires, des fournisseurs. Il est essentiel de commencer à les rechercher.

Le business plan du camping

Le business plan est un document indispensable pour convaincre les partenaires financiers et structurer le projet. Il détaille le concept du camping, l'analyse de marché, la stratégie de développement, le plan financier et les prévisions de rentabilité. Vous devrez le présenter, accompagné de votre étude de marché, à votre banque pour obtenir les financements nécessaires.

Quel statut juridique pour ouvrir un camping ?

L’entreprise individuelle pour ouvrir un camping

Le premier statut possible est d’ouvrir un camping en tant qu’entrepreneur individuel, éventuellement sous le statut d'auto-entrepreneur. Ce statut est attractif pour les entrepreneurs car il se caractérise en pratique par sa grande simplicité. Vous devez simplement effectuer une déclaration de votre micro-entreprise auprès du guichet unique. 

Attention, la micro-entreprise est soumise au respect des plafonds auto-entrepreneur :

• 188.700 € pour les activités de vente de biens et d’hébergement (sauf location meublée) ;
• 77.700 € pour les autres prestations de services. 

Si ce plafond est dépassé, le régime fiscal de la micro-entreprise ne s’applique plus. L’imposition des bénéfices se fait alors selon le régime de droit commun de l'entreprise individuelle.

La société pour ouvrir un camping

Si vous souhaitez effectuer des investissements importants pour développer votre camping, il est souvent préférable de créer une société. Plusieurs situations sont alors envisageables :

• Vous envisagez d’ouvrir un camping avec des associés. Vous avez le choix entre créer une SAS ou créer une SARL. Ces deux types de sociétés limitent la responsabilité financière des associés au montant de leur apport. En d’autres termes, si vous ne pouvez plus payer vos créanciers, ces derniers ne peuvent pas saisir vos biens personnels (appartement, voiture…). Ces deux sociétés se distinguent de par leur fonctionnement, la SAS étant réputée plus flexible que la SARL. Son organisation est totalement définie par les statuts constitutifs.
• Vous envisagez d’ouvrir un camping seul. Vous pouvez choisir de créer une SASU ou une EURL. Ce sont les formes unipersonnelles de la SAS et de la SARL (comportant un associé unique) dont elles partagent exactement les mêmes caractéristiques.
• Vous envisagez d’ouvrir un camping avec votre conjoint. Vous avez le choix entre la SAS ou la SARL. Votre conjoint aura droit de percevoir une part des bénéfices de la société (sous réserve de faire un apport à la société).
  Sachez que seul la SARL permet à votre conjoint de bénéficier du statut protecteur de conjoint collaborateur.

Quelles formalités pour ouvrir un camping ?

Rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape clé lors de la création d’une société (mais elle n’est pas obligatoire en micro-entreprise). Ce document définit les règles de fonctionnement de la société et les relations entre les associés. Il doit être rédigé avec soin pour éviter les litiges futurs. 

L’INSEE qualifie l’activité de gestionnaire de camping sous le code APE 55.30Z, avec le libellé suivant : « Terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisirs ». Prenez donc soin de formuler votre objet social en conséquence. 

Attention également aux activités connexes que vous envisageriez d’entreprendre au sein de votre camping : celles-ci peuvent être soumises à des réglementations particulières. C’est par exemple le cas de l’activité de vente de boissons (buvette ou restaurant) qui nécessite d’être titulaire d’une licence IV.

Enfin, gardez bien en tête qu’une fois votre société créée, la Chambre du Commerce et de l’Industrie reviendra vers vous, votre activité étant avant tout commerciale.

Création de la société

En micro-entreprise, votre seule démarche consiste à effectuer une déclaration sur le guichet unique. Si vous optez pour une société, une fois vos statuts rédigés, vous devrez :

• déposer le capital social sur un compte bancaire dédié ;
• publier un avis dans un journal d’annonces légales ;
• réaliser votre demande d’immatriculation sur le site du guichet unique.

Marketing et communication

Enfin, ouvrir un camping nécessite de trouver votre clientèle et de faciliter les réservations. La quasi-totalité de ces dernières se fait en ligne, via un site internet. Il est donc essentiel de penser à votre stratégie de communication et de créer un site web. 

Celui-ci doit permettre de vous trouver facilement. Il doit aussi regrouper des photos, témoignages et avis clients, et permettre de réserver facilement ses vacances. 

Vous pouvez également :

• miser sur les plateformes en ligne destinées aux réservations de logements de tourisme ;
• vous faire référencer auprès de l’office du tourisme local ;
• profiter du bouche-à-oreille ;
• avoir des réseaux sociaux attractifs, etc.

Quel budget pour ouvrir un camping ?

On estime l’investissement moyen à 250.000 €. Ce budget peut inclure l'achat ou la location du terrain, les travaux d'aménagement, l'achat des équipements, etc. 

Toutefois, le budget pour ouvrir un camping dépend de nombreux facteurs, comme le type de camping, l'emplacement, la taille du terrain, et les infrastructures nécessaires. Le budget dépend également de votre souhait : créer un camping, ou reprendre une structure existante ? 

En moyenne, il faut aussi prévoir un apport personnel de 40 % du prix total. Sans apport, il faut alors envisager de ne racheter qu’un fonds de commerce et de louer les murs. Pensez également aux subventions extérieures qui peuvent être allouées selon la nature de votre projet. 

Vous disposez d’un aperçu de ce qui vous attend pour monter un camping. Si vous êtes intéressé par le fait de vous lancer dans d'autres activités liées à l'hébergement, découvrez comment ouvrir un hôtel ou encore comment ouvrir un gîte.

FAQ

Est-ce rentable d’ouvrir un camping ?

Ouvrir un camping peut être très rentable, surtout en haute saison. On estime qu’il peut dégager jusqu’à 45 % d’EBE. La clé de la rentabilité réside dans une bonne gestion des coûts (personnel et dotations aux amortissements), une offre attractive avec des services annexes et une capacité à fidéliser la clientèle.

Comment trouver un camping à vendre en France ?

Pour trouver un camping à vendre en France, il est possible de consulter des sites spécialisés comme Le Bon Coin, Se Loger, ou des agences immobilières spécialisées dans l'hôtellerie de plein air. Participer à des salons professionnels peut aussi être une bonne opportunité pour rencontrer des vendeurs.

Est-ce possible d’ouvrir un camping sur un terrain non constructible ?

Il est en théorie possible d'ouvrir un camping sur un terrain non constructible, uniquement pour recevoir des installations temporaires et qui restent mobiles. Des tentes, camping-cars, caravanes peuvent donc être reçues, mais il faudra une autorisation de la mairie qui peut vous refuser l’ouverture du camping. Il est donc essentiel de vérifier la réglementation locale avant d’acheter et/ou de transformer un terrain non constructible.