Tout savoir sur la comptabilisation d’une cession de fonds de commerce
Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?
Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.
La création d'une SCI, société civile immobilière, peut-être une bonne solution pour assurer la gestion de votre patrimoine immobilier.
En principe, une SCI n’a pas de caractère commercial et n’a donc pas l’obligation de tenir une comptabilité. Cependant, il existe certains cas dans lesquels elle aura l’obligation de tenir une comptabilité identique à celle d’une société commerciale.
Comment tenir la comptabilité d’une SCI ? Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ? Comment organiser la comptabilité d’une SCI ? Pourquoi tenir la comptabilité d’une SCI ? Legalstart répond à vos questions.
Mini-Sommaire
Est-ce obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
En principe, il n’y a pas d’obligation légale pour une SCI de tenir une comptabilité.
En effet, la SCI a généralement pour objectif la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle n’a pas de caractère commercial. Elle a une activité réduite et ses revenus sont imposés à l’IR (impôt sur le revenu).
Par conséquent, la gestion comptable d’une SCI se limite souvent à une comptabilité simplifiée. C’est par exemple le cas de la comptabilité d’une SCI familiale ou encore de la comptabilité d’une SCI à l’IR.
Cependant, il existe différents cas dans lesquels une SCI aura l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ou une “comptabilité d’entreprise”.
Ces cas sont les suivants :
- une clause spécifique dans les statuts de votre société l’impose ;
- un associé, qu’il soit personne physique ou moral, est soumis à l’IS (impôts sur les sociétés) ou aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
- la SCI a opté pour l’IS ;
- la SCI a opté pour la TVA ;
- la SCI exerce une activité commerciale, comme c’est le cas pour une SCI de construction vente ou une SCI de placements immobiliers ;
- la SCI dépasse 2 des 3 seuils suivants :
- un bilan annuel supérieur à 1 550 000 euros ;
- un chiffre d’affaires supérieur à 3 100 000 euros ;
- un effectif supérieur à 50 salariés.
⚠️ Attention : l’option pour l’IS en SCI est un choix définitif et aucun retour en arrière n’est possible.
Pourquoi tenir une comptabilité en SCI ?
Qu’elle soit obligatoire ou non, il est toujours pertinent de tenir la comptabilité d’une SCI, notamment pour vous permettre de :
- réaliser un suivi des activités et de la trésorerie ;
- établir les déclarations de SCI ;
- s’assurer de la conservation des justificatifs en cas de contrôle de l’administration fiscale ;
- prouver que la SCI n’est pas fictive en cas de contrôle de l’administration fiscale ;
- assurer le suivi des apports des associés dans un capital social libéré en différé et ainsi répartir correctement les bénéfices.
Comment faire la comptabilité d’une SCI ?
Pour gérer la comptabilité d’une SCI, vous pouvez vous aider d’un logiciel de comptabilité SCI adapté à vos besoins.
Vous n’avez aucune obligation de faire appel à un expert-comptable, mais cela peut s’avérer pertinent pour respecter les règles comptables de base et limiter les risques liés à une mauvaise tenue de la comptabilité d’une entreprise.
Les obligations comptables d’une SCI se traduisent par la tenue de certains documents comptables qui diffèrent entre la comptabilité simplifiée et la comptabilité commerciale.
Faire la comptabilité d’une SCI à l’IR
Si on prend l’exemple de la comptabilité d’une SCI simplifiée, la tenue d’une comptabilité de trésorerie est suffisante.
Celle-ci se concrétise par un livre regroupant les recettes, les dépenses et les pièces justificatives liées à l’activité de la SCI.
Tenue d’une comptabilité simplifiée
La SCI à l’IR doit tenir une comptabilité, bien que celle-ci soit moins formelle que celle des sociétés commerciales.
Ainsi, elle doit tenir dans un registre de recettes :
- le suivi des encaissements et des décaissements de l’entreprise ;
- le mode de règlement de chaque mouvement ;
- le solde de la trésorerie.
Déclaration fiscale
La SCI doit déposer une déclaration de revenus fonciers pour indiquer :
- les revenus perçus ;
- les charges déductibles.
Les résultats sont ensuite intégrés à la déclaration d'impôt sur le revenu des associés, au prorata de leurs parts dans la société. Chacun devant ensuite s’acquitter de son propre impôt sur le revenu en fonction du barème progressif.
Faire la comptabilité d’une SCI à l’IS
Dans certains cas évoqués au-dessus, la SCI aura l’obligation de tenir une comptabilité commerciale qui sera beaucoup plus stricte et complète. C’est le cas d’une SCI à l’IS.
Dans ces cas, la comptabilité de la SCI doit suivre un plan comptable ainsi que les règles de la comptabilité en partie double. Dès lors, la SCI doit avoir :
- un plan de compte ;
- des livres comptables ;
- un compte de résultat ;
- un bilan annuel ;
- une déclaration fiscale ;
- un livre inventaire.
Plan de compte
Le plan de compte est un système organisé et structuré de numérotation des comptes comptables utilisé pour classer et enregistrer les opérations financières.
Livres comptables
Les livres comptables obligatoires pour une SCI à l’IS sont :
- livre d’enregistrement (avec enregistrement par ordre chronologique des mouvements financiers et pièces justificatives) ;
- grand-livre des comptes (regroupement de l’ensemble des comptes de la société) ;
- balance des comptes (bilan périodique de l’ensemble des comptes ouverts lors de l’exercice comptable).
📝 À noter : le livre d’enregistrement est aussi appelé livre-journal.
Compte de résultat
Le compte de résultat présente l'activité de l'entreprise sur une période donnée (souvent une année) en listant les charges et les produits. Il permet de déterminer le résultat net de l'exercice, soit un bénéfice (si les produits excèdent les charges) soit une perte (si les charges sont supérieures aux produits).
Bilan comptable annuel
À la clôture de chaque exercice, la SCI doit établir un bilan comptable annuel. Il représente la différence entre les produits (revenus) et les charges (dépenses) enregistrés dans la comptabilité de l’entreprise.
Ce document permet de refléter la situation financière de la société.
Déclaration fiscale
Les SCI à l'IS doivent déposer une déclaration de résultats, similaire à celle des sociétés commerciales, pour déclarer leurs bénéfices ou pertes.
Livre d’inventaire
La société doit effectuer un inventaire au moins une fois par an. Il permet de recenser, dans un livre d’inventaire, l’ensemble des éléments d’actif et de passif qui composent le patrimoine de la SCI.
Tableau récapitulatif des obligations comptables en SCI
Obligation |
SCI à l’IR |
SCI à l’IS |
Comptabilité d’engagement |
Simplifiée (registre de recettes) |
Rigoureuse (livre d’enregistrement) |
Grand-livre des comptes |
Non-Obligatoire |
Obligatoire |
Balance des comptes |
Non-Obligatoire |
Obligatoire |
Balance des comptes |
Non-Obligatoire |
Obligatoire |
Déclaration fiscale |
Obligatoire |
Obligatoire |
Compte de résultat |
Non-Obligatoire |
Obligatoire |
Bilan comptable annuel |
Non-obligatoire mais fortement recommandé |
Obligatoire |
Livre d’inventaire |
Non-obligatoire mais conseillé |
Obligatoire au moins 1 fois par an |
💡 Astuce : sachez que si vous avez besoin d’aide pour la tenue de la comptabilité de votre SCI, vous pouvez utiliser Comptastart, notre outil d’aide à la gestion de la comptabilité en ligne.
FAQ
Est-ce obligatoire d'avoir un comptable pour une SCI ?
Il n’est pas obligatoire d’avoir un comptable pour une SCI.
Néanmoins, un expert-comptable permet de limiter les risques d’une mauvaise gestion comptable, de bénéficier de conseils pertinents, d’alléger la responsabilité du gérant quant aux documents comptables pris en charge par le professionnel.
La comptabilité d’une SCI peut se faire en ligne grâce à un logiciel spécifique.
Qui paie les impôts d'une SCI ?
Dans une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR), les associés paient directement les impôts sur leur quote-part de bénéfices dans leur déclaration personnelle.
Si la SCI opte pour l'Impôt sur les Sociétés (IS), c'est la SCI elle-même qui paie l'impôt sur ses bénéfices.
Quel est le coût annuel d'une SCI ?
Le coût annuel d'une SCI varie selon ses activités et obligations.
Les frais courants comprennent la gestion comptable, éventuellement les honoraires d'un expert-comptable, les frais administratifs et les éventuels frais de publication pour des annonces légales.
Ces coûts peuvent fluctuer en fonction des services retenus et des décisions de gestion.
Principales sources législatives et réglementaires :
- articles L123-12 à L123-28-2 – code du commerce ;
- articles R123-1 à R123-16 – code du commerce.
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Léna Cazenave
Diplômée d'un Master 2 en droit de la propriété intellectuelle de l'Université d'Aix-Marseille.
Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.Fiche mise à jour le
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