Qu’est-ce qu’une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La création d'une SCI (Société Civile Immobilière) permet d’assurer, à plusieurs, la gestion d’un patrimoine immobilier. Cette forme juridique laisse une grande souplesse à ses associés dans la rédaction des statuts et donc dans la gestion de la SCI. Elle est souvent utilisée pour assurer une succession ou un transfert de patrimoine de manière plus avantageuse et plus sûre que le régime de l’indivision.

C’est principalement au sein des SCI familiales que les associés opèrent des cessions de parts sociales de SCI à titre gratuit. Pourquoi est-ce une opération intéressante ? Quels sont les moyens d’opérer cette donation de parts de SCI et comment calculer la fiscalité de cette donation ? Legalstart fait le point avec vous.

Pourquoi faire une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

Pour organiser une succession, la cession de parts de SCI à titre gratuit présente de nombreux avantages.

• Dans un contexte familial : la cession de parts sociales permet de bénéficier d’abattements et de taux d’imposition plus avantageux lorsque la donation se fait entre parents (au sens large).

• Gestion simplifiée de la succession : organiser sa succession par des donations de parts de SCI permet de faire échapper le patrimoine immobilier au régime de l’indivision au moment de l’héritage. Dans le régime de l’indivision, toute décision concernant les biens doit être prise à l’unanimité des héritiers. Dans une SCI en revanche, ce sont les statuts qui fixent les règles de prise de décision.

• Permet au donateur de conserver l’usage du bien : grâce au mécanisme de réserve d’usufruit, le donateur peut continuer à percevoir les dividendes de la société tout en transférant la propriété de ses parts au bénéficiaire.  

Comment céder ses parts à titre gratuit ?

• La donation simple : elle est définie par l’article 894 du code civil. Le donateur donne de son vivant et de manière définitive ses parts au bénéficiaire.

• La donation-partage : elle consiste à faire une donation à plusieurs héritiers en même temps. Le donateur partage son héritage de son vivant devant notaire.

• La donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit : il s’agit d’un mécanisme qui permet au donateur de transférer l’usufruit des parts de la SCI - c’est-à-dire le droit de percevoir des dividendes - tout en conservant la nue-propriété - c’est-à-dire la faculté de disposer de ces parts.

Exemple : un couple crée une SCI pour détenir sa résidence principale. Les époux décident de faire une donation des parts de la SCI avec réserve d’usufruit à leur enfant. Cet enfant sera donc légalement le propriétaire du bien immobilier (via la SCI) sans avoir le droit de percevoir des dividendes.

Qui peut bénéficier d’une donation de parts de SCI ? 

En principe, tout le monde peut bénéficier d’une donation de parts de SCI, même les mineurs non-émancipés, qui ont simplement besoin de l’accord de leur tuteur légal pour devenir associés. Ainsi, vous avez la possibilité de réaliser une donation de parts de SCI entre époux.

Toutefois, les avantages fiscaux évoqués plus haut ne seront applicables que pour les parents (au sens large) et le conjoint du donateur.

A titre d’illustration, une donation à un descendant direct (un père ou une mère qui cède à son enfant) est imposée entre 5 et 45% sur la valeur des parts tandis qu’une donation à une personne non apparentée est taxée à hauteur de 60% de la valeur des parts sociales.

Comment calculer l’imposition d’une donation de parts de SCI ?

La donation étant réalisée à titre gratuit, elle n’est pas soumise à l’imposition des plus-values de cession comme peuvent l’être les cessions de parts sociales à titre onéreux. La fiscalité de la donation dépend du lien de parenté existant entre le donateur et le bénéficiaire. De la même manière, des abattements s’appliquent selon le degré de parenté.

ETAPE 1 : détermination du lien de parenté : on parle aussi de degré de parenté.

Les montants d’abattement et les taux d’imposition varient en fonction du lien de parenté.

Par exemple la donation de parts de SCI à son enfant est fiscalement plus avantageuse qu’une donation de parts de SCI entre époux.

ETAPE 2 : déduction éventuelle d'un abattement sur la valeur des parts reçues ;

ETAPE 3 : application du barème de taxation ;

ETAPE 4 : dans certains cas, une réduction de frais supplémentaire est envisageable :

• Si le bénéficiaire a au moins 3 enfants : réduction de 305 ou de 610 € à partir du 3e enfant ;
• Si le bénéficiaire est mutilé de guerre et souffrant d’une invalidité d’au moins 50 % : 305 €.

Mise en situation : un père possède des parts dans le capital d’une SCI pour une valeur de 200.000€ et il veut faire une donation à sa fille.  

Sa fille peut bénéficier d’un abattement à hauteur de 100 000 euros tous les 15 ans. Deux choix s’offrent à lui :

• S’il n’est pas pressé, il peut réaliser sa donation en 2 temps. Il cède l’équivalent de 100 000 euros maintenant, qui seront totalement exonérés. Puis cède les 100 000 euros restants 15 ans plus tard pour que sa fille bénéficie à nouveau d’une exonération totale.

• S’il veut absolument donner l’intégralité de ses parts rapidement. Il peut donner toutes ses parts sociales (montant de 200 000 euros) qui bénéficieront d’un abattement de 100 000 euros.

Elles seront ensuite imposées à un taux compris entre 5 et 45% des 100 000 euros sur lesquels il n’y a pas d’abattement.

Si vous avez un patrimoine immobilier et que vous souhaitez organiser votre succession il peut être utile de consulter des modèles gratuits de cession de parts de SCI ou vous pouvez réaliser vos démarches de cessions de parts sociales de SCI en ligne.

Avant de vous lancer n’hésitez pas à approfondir les différents mécanismes permettant d’organiser votre succession grâce à une SCI, en consultant notamment  notre fiche sur l’héritage en SCI.

Infographie récapitulative sur la cession de parts sociales à titre gratuit en SCI.

Rédaction : Kézia Varde, diplômée d'un Master II en Droit des Affaires. Sous la direction de Pierre Aïdan, docteur en droit et diplômé de Harvard.