Quel est le fonctionnement d’un pacte de préférence ?

Le pacte de préférence est un moyen d’acheter de manière prioritaire un bien immobilier ou des titres sociaux (parts ou actions). Le mécanisme du pacte de préférence est donc particulier et obéit à des règles spécifiques. Pourquoi et comment faire un pacte de préférence ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Le pacte de préférence, par définition, est un contrat par lequel une personne (le promettant) s’engage à proposer un bien identifié à une autre personne (le bénéficiaire) s’il venait à décider de le vendre. 

Par conséquent, le pacte de préférence du Code civil est une promesse qui a une valeur juridique qui consiste, en cas de décision de vendre du propriétaire, à proposer au bénéficiaire d’acheter avant de proposer le bien à d’autres personnes. Le pacte de préférence peut porter sur un bien immobilier, des parts sociales ou des actions.

Quelle est la différence entre un pacte de préférence et une promesse unilatérale ?

Pacte de préférence et promesse unilatérale ne doivent pas être confondus. En effet, les effets juridiques de ces actes sont très différents et ils n’interviennent pas dans les mêmes situations. 

La promesse unilatérale de vente est un acte par lequel le propriétaire d’un bien s’engage à vendre le bien à une personne identifiée. Si le bénéficiaire accepte la promesse, le contrat de vente est formé. 

À l’inverse, le pacte de préférence n’oblige pas le propriétaire à vendre. Il ne fait qu’octroyer un droit de priorité au bénéficiaire dans l’éventualité où le propriétaire mettrait en vente le bien. Dès lors, le bien peut très bien ne jamais être mis en vente. Toutefois, une fois que le propriétaire souhaite vendre, il doit en informer le bénéficiaire ce qui constitue une offre et donc une promesse unilatérale de vendre. Le bénéficiaire est alors libre de l’accepter ou non.

Pourquoi faire un pacte de préférence ?

Faire un pacte de préférence immobilier ou pour des titres sociaux peut être très intéressant à la fois pour le propriétaire et pour le bénéficiaire. 

En effet, le propriétaire conserve la libre disposition de son bien et n’a aucune obligation de vendre le bien. Le pacte de préférence ne fait qu’encadrer une situation hypothétique, celle de la mise en vente du bien. S’il décide de vendre le bien, il a donc en principe, déjà un acheteur potentiel avant même de mettre le bien sur le marché. La transaction peut donc se faire plus rapidement. 

En ce qui concerne le bénéficiaire, le pacte de préférence lui permet de s’assurer que le bien ne sera pas vendu à un tiers avant qu’il n’en soit informé. À titre d’exemple, cela peut être très intéressant si vous souhaitez acquérir le terrain voisin au vôtre, afin de bénéficier de plus de surface et/ou éviter qu’une autre personne ne s’y installe. Autre avantage du pacte de préférence pour le bénéficiaire, il n’a pas l’obligation d’acheter le bien si le propriétaire le met en vente. Il doit accepter l’offre pour que la vente soit formée.

Comment rédiger un pacte de préférence ?

Le Code civil n’impose aucun formalisme particulier pour la mise en place d’un pacte de préférence. Ainsi, il est tout à fait possible de conclure un pacte de préférence à l’oral. Cependant, cela peut présenter d’importantes difficultés en matière de preuve. C’est pourquoi, il est préférable de prévoir un contrat écrit pour conclure un pacte de préférence. 

Si vous décidez de rédiger un pacte de préférence, il est nécessaire d’indiquer les informations suivantes :

• l’identité du propriétaire ;
• l’identité du bénéficiaire ;
• l’objet de l’engagement (pacte de préférence, droit de priorité) ;
• la description du bien concerné ;
• la durée du contrat ;
• la date ;
• la signature des parties. 

Dans l’idéal, il faut prévoir deux exemplaires, afin que chacune des parties puisse en garder un.

Quelle sanction en cas de non-respect du pacte de préférence ?

Plusieurs sanctions sont envisageables en cas de violation du pacte de préférence, c’est-à-dire si le propriétaire vend le bien à un tiers sans l’avoir proposé auparavant au bénéficiaire. Ainsi, en cas de non-respect du pacte de préférence, la sanction peut être :

• le versement de dommages-intérêts au bénéficiaire pour réparer le préjudice subi ;
• la nullité du contrat de vente conclu avec le tiers, et éventuellement la substitution du bénéficiaire, si deux conditions sont réunies :
  • le tiers avait connaissance du pacte de préférence ;
  • et le tiers avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence.

C’est pourquoi, si le bénéficiaire est interrogé par un tiers sur son intention de se prévaloir du pacte, il est très important de répondre dans le délai imparti. À défaut, il sera très difficile de démontrer que le tiers savait que le bénéficiaire souhaitait encore acheter le bien. 

Du côté du propriétaire, conclure la vente en violation du pacte de préférence représente un risque financier important. Cela est d’autant plus vrai que la vente peut être annulée. Dans ce cas, les parties sont remises en l’état où elles étaient avant la conclusion du contrat. Le propriétaire doit donc trouver un nouvel acheteur pour son bien.

FAQ

Quelle est la différence entre un pacte de préférence et le droit de préemption ?

Pacte de préférence et droit de préemption sont deux notions très proches. Le droit de préemption est le droit de la commune d’être informée de la vente d’un bien immobilier avant la conclusion de la vente définitive, afin de pouvoir se positionner comme acheteur. Il s’agit donc d’une sorte de pacte de préférence d’origine légale. De son côté, le pacte de préférence relève d’une obligation contractuelle des parties qui souhaitent faire profiter d’un droit de priorité au bénéficiaire en cas de mise en vente du bien.

Quelle durée pour un pacte de préférence ?

Concernant le pacte de préférence, la durée n’est pas une condition de validité. Ainsi, le pacte de préférence peut ne pas préciser de durée. Dans ce cas, l’engagement du propriétaire n’a pas de date de fin, ce qui peut être contraignant. Si une durée est prévue, le promettant est engagé pendant toute la durée du contrat. Une fois celle-ci expirée, il est libéré de son obligation de proposer le bien en priorité au bénéficiaire.

Qui est engagé par un pacte de préférence ?

Dans le cadre d’un pacte de préférence, c’est le propriétaire du bien qui est engagé. En effet, il s’engage à proposer au bénéficiaire d’acheter le bien de manière prioritaire, s’il décide de le mettre en vente. 

Principale source législative et réglementaire :

• Article 1123 - Code civil