Tout savoir sur la donation de parts en SCI

Il est très courant de se lancer dans la création d’une SCI lorsque l’on souhaite prévoir la transmission d’un patrimoine immobilier. Quels que soient les différents types de SCI, les modalités de donation des parts sociales sont identiques.

Cependant, selon la qualité de la personne recevant ces parts sociales, les formalités à réaliser ne seront pas les mêmes.

Vous vous demandez quelles sont les différentes formes de donation en SCI ? Est-il intéressant de créer une SCI pour donation ? Quelles sont les formalités ? Quelle est la fiscalité des donations de parts en SCI ? Legalstart répond à toutes vos questions et vous accompagne lors de vos donations ou cessions de parts sociales en SCI.

Qu’est-ce qu’une donation de parts en SCI ? 

La donation de parts en SCI : définition 

Au moment de la création d’une société, les associés effectuent des apports pour former le capital social. Ainsi, le capital social est constitué de plusieurs parts, distribuées entre les associés en proportion de leurs apports. Dans une SCI, ces parts du capital prennent le nom de parts sociales. En somme, les parts sociales représentent une fraction du capital social de la société, conférant des droits aux associés qui en sont propriétaires.

Les associés d’une SCI ont la possibilité de procéder à une cession de leurs parts sociales. Cette cession peut être réalisée à titre gratuit ou onéreux à travers un rachat de parts de SCI. Lorsqu’elle entre dans la première catégorie, on parle de donation de parts sociales de SCI.

En clair, lors d’une cession de parts sociales de SCI à titre gratuit, la personne cédante (le donateur) transfère ses parts sociales de son vivant à une autre personne (le donataire).

Qui peut bénéficier d’une donation de parts en SCI ?

La plupart du temps, en SCI, les donations de parts se font aux enfants ou petits-enfants de l'associé. On peut également céder des parts de SCI à son conjoint, ou à un autre membre de la famille (tels que les frères et sœurs, les parents, les grands-parents). 

Par ailleurs, dans le cas où les statuts ne l’interdisent pas, il est aussi possible de faire une donation de parts de SCI à un tiers. Les conditions et les modalités de la donation varient en fonction du bénéficiaire et de sa relation avec le donateur.

Les conditions et les formalités à réaliser pour effectuer la donation varient en fonction du bénéficiaire et de sa relation avec le donateur.

Quelles sont les différentes formes de donation de parts de SCI ?

Il existe différentes façons de procéder à une donation de parts de SCI :

• Soit via une donation simple : c’est-à-dire que le donateur va transmettre son bien de manière immédiate et irrévocable à une personne en particulier qui sera le bénéficiaire unique de cette donation.
• Soit avec une donation-partage : le donateur va transmettre de son vivant son bien à plusieurs héritiers, ce qui lui permet d’organiser de façon équitable son héritage entre plusieurs personnes. 
• Soit une donation au dernier vivant : cela permet de faire un don entre époux, indépendamment de leur situation matrimoniale. Dans ce cas, le conjoint survivant devient propriétaire des parts de son conjoint décédé seulement après sa mort. Cette forme de donation se distingue de la donation simple et de la donation-partage, qui sont toutes deux immédiates.
• Soit une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit : dans laquelle le donateur ne va céder que la nue-propriété du bien (le droit de disposer du bien). Il conservera quant à lui, l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en percevoir les revenus. Pour ce genre de donation, on parle également de donation de parts de SCI en nue-propriété.

Pourquoi faire une donation de parts en SCI ?

La donation de parts de SCI comporte plusieurs avantages par rapport à une donation directe effectuée par une personne physique. 

• En effet, elle implique une procédure administrative moins compliquée et offre une plus grande souplesse, car les parts peuvent être cédées de manière partielle ou partagées entre plusieurs bénéficiaires selon le souhait de l’associé. De plus, la donation de parts de SCI peut permettre de réduire la valeur imposable de la succession en cas de prêt immobilier. En effet, dans le cadre d'une SCI, les droits de succession sont calculés sur la base de l'actif net, après déduction des dettes. Ce qui n'est pas le cas lorsqu'un individu donne un bien immobilier. 
• Par ailleurs, les parts de SCI peuvent être sujettes à des décotes et à des abattements qui aident à réduire les frais de donation.

• Enfin, choisir une donation par usufruit permet de transférer les revenus issus des parts sociales à un bénéficiaire tout en conservant un contrôle sur la nue-propriété ou inversement. Cette méthode s’avère également avantageuse pour réduire la valeur imposable lors du calcul des droits de donation.

Quelles sont les formalités pour réaliser une donation de parts en SCI ?

La principale formalité à connaître est l’obligation d’acter cette donation par acte notarié. En effet, comme pour la cession de parts de SARL à titre gratuit, la donation de parts de SCI devant un notaire est obligatoire. Cette formalité est également valable lors d’une donation de parts de SCI entre époux.

De la même manière que pour la cession de parts sociales à titre onéreux, on remarque que les formalités ne sont pas les mêmes selon la qualité de la personne qui reçoit les parts sociales.

Donation de parts au profit d’un tiers de la SCI

La donation devra tout d’abord être soumise à la procédure d’agrément, ce qui signifie qu’il faut que les associés donnent leur accord pour la donation de parts de SCI. La décision doit être prise à l’unanimité des associés.

Lorsque les associés ont donné leur accord, il faudra également procéder à la réalisation de l’acte de donation avec un notaire. Cet acte doit être enregistré au service fiscal dont dépend le donataire dans le mois suivant.

Par ailleurs, la donation de parts de SCI au profit d’un tiers nécessite une modification des statuts. Cela étant, dans le cadre d’une SCI, la modification doit être votée à l’unanimité des associés. Une fois ces étapes réalisées, la modification statutaire doit être publiée dans un journal d’annonces légales et être enregistrée au greffe du Tribunal de commerce pour rendre la cession valable. Cet enregistrement se fait directement en ligne sur le site du Guichet unique. Vous avez en revanche la possibilité de vous faire accompagner soit par un professionnel du droit, soit par une legaltech comme Legalstart, afin de ne commettre aucune erreur.

Donation de parts au profit d’ascendants, descendants ou du conjoint

La donation de parts sociales de SCI au bénéfice d’ascendants, descendants ou du conjoint est définie comme étant libre, c’est-à-dire qu’elle ne nécessite pas l’accord des associés.

Cependant, en dehors de l’étape d’approbation de la donation par les associés, les formalités à accomplir sont les mêmes. Vous devez donc obtenir un acte de donation, réaliser une modification des statuts, puis publier cette modification dans un journal d’annonces légales et l’enregistrer sur le guichet unique.

Quelle est la fiscalité applicable à la donation de parts de SCI ?

La fiscalité applicable pour la donation de parts de SCI dépend du lien entre le donataire et le donateur.  Celui-ci permet de déterminer le montant de l’abattement ainsi que le taux d’imposition.

Le montant de l’abattement

L’abattement pour une donation de parts de SCI est fixé de la façon suivante :

Le taux d’imposition applicable

Ensuite, il convient de connaître le taux d’imposition applicable à la donation. Ce barème est appliqué sur le montant restant après abattement.

Le taux d’imposition pour les droits de donation est fixé de la façon suivante :

La fiscalité avantageuse de la donation avec réserve d’usufruit

Pour limiter le montant des droits de donations, certaines personnes ont recours à la donation avec réserve d’usufruit. Ce type de donation amène un démembrement de propriété. 

En effet, lorsqu’une personne est propriétaire d’un bien, elle dispose de 3 droits sur ce bien :

• l’usus : le droit d’utiliser le bien ;
• le fructus : le droit de percevoir les revenus de ce bien ;
• l’abusus : le droit d’en disposer (vendre, transformer ou donner le bien).

Ainsi, lorsque l’on va réaliser une donation avec réserve d’usufruit, on ne va transférer que le droit de disposer du bien (abusus), ce que l’on appelle également la nue-propriété. L’avantage avec cette donation réside dans le fait que l’on transmet qu’une partie de la propriété. Ainsi, le montant des droits de donation sera calculé uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

La valeur de la nue-propriété est évaluée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Cette valeur est établie de la manière suivante :

Ainsi, plus l’âge de l’usufruitier est jeune, plus l’imposition à la charge du nu-propriétaire est faible, car le montant est calculé sur la valeur de la nue-propriété.

Exemple : un homme de 40 ans qui cède à titre gratuit ses parts de SCI d’une valeur de 20.000€ à sa sœur.

• Si cette donation est effectuée sans démembrement de propriété : le montant de l’abattement est fixé à 15.932 €. La part taxable est donc de 4.068 € (20.000 - 15.932). Cette part sera soumise au taux de 35%. Le montant total des droits de donation est donc de 1.424 € (4.068 x 35%).
• Si la donation est effectuée avec un démembrement de propriété : la valeur de la nue-propriété est fixée à 6.000€. Le montant de l’abattement forfaitaire étant de 15.932 €. Il n’y aura donc pas de droits de donation à la charge du donataire.

FAQ

Qu’est-ce qu’une donation de part de SCI avec réserve d'usufruit ?

Il est tout à fait possible de faire une donation de parts de SCI qui se limite à la nue-propriété. On parle alors de donation de parts de SCI avec réserve d'usufruit. Cela signifie que seule la nue-propriété des parts sociales est cédée lors de la donation, le donateur conservant l'usufruit des parts. Dans cette situation, le donateur conserve alors le droit de jouir des bénéfices des parts cédées, notamment en percevant sa part des loyers des biens loués. Le bénéficiaire de la donation, quant à lui, acquiert la nue-propriété des parts sociales cédées gratuitement, qui font désormais partie de son patrimoine. Cela lui permet, par conséquent, d’obtenir également les droits de vote associés à ces titres.

Est-il obligatoire d’avoir recours à un notaire lors d’une donation de parts en SCI ?

Pour que l'acte ne soit pas considéré comme nul, les donations entre vifs doivent être établies devant un notaire. Cette règle ne concerne pas les biens matériels, puisqu’un don manuel ne nécessite pas l'intervention d'un notaire. Cependant, en raison du caractère non négociable et du formalisme entourant la cession de parts sociales, cette donation doit être formalisée par un acte authentique. Lors d’une donation de parts en SCI, le notaire est donc obligatoire. 

La cession de parts en SCI familiale est-elle possible ?

Une SCI familiale est une SCI crée entre des associés liés par des liens de parenté ou d'alliance afin de gérer ensemble des biens immobiliers. Souvent, elle est mise en place pour faciliter la transmission des biens au sein d'une famille. Par conséquent, il est tout à fait possible dans une SCI familiale de faire une cession de parts sociales, de la même manière que dans une SCI classique.