Comment s'applique la clause suspensive de vente ?

La clause suspensive permet de clôturer définitivement un contrat à la réalisation préalable de certaines conditions. Cela permet à chaque partie de sécuriser la négociation d’un contrat.

Dans quel cas peut-on prévoir une clause suspensive ? Quelles sont les obligations de chaque partie ? Description de cette clause de condition dans cet article.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive ?

La clause suspensive est une obligation conditionnelle sans laquelle un contrat entre deux parties ne pourra être conclu. Il s’agit d’un événement futur et incertain qui, s’il se réalise, rend le contrat exécutoire.

Si, au contraire, l’accomplissement de la condition n’intervient pas, le contrat n’est pas formé. La transaction est alors annulée sans pénalités.

Dans quels cas prévoir une clause suspensive ?

La clause suspensive est majoritairement utilisée dans le cas de contrats de vente immobilière. Par exemple, on retrouve souvent ce type de clause dans des compromis de vente de fonds de commerce. 

Ainsi, il existe plusieurs types de clauses suspensives dans un compromis de vente qui concerne principalement le futur acheteur :

• l’obtention d’un prêt immobilier ;
• la vente d’un bien (l’acquéreur doit vendre son bien avant de pouvoir acheter le nouveau) ;
• l’autorisation administrative (l’acheteur doit obtenir un permis de construire, un accord de changement d’usage, un accord auprès de l’assemblée générale d’une copropriété, etc.) ;
• l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ;
• la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ;
• la situation hypothécaire apurée au moment de la vente.

Il existe également une clause suspensive de vente longue qui permet, au vendeur cette fois, d’avoir assez de temps pour trouver un nouveau bien avant l’acte définitif de vente

Quelles sont les conditions de validité d’une clause suspensive ?

Il existe quelques pré-requis pour que la condition suspensive soit valable :

• la condition ne doit pas dépendre de la volonté d’une des deux parties (dans ces cas-là, on parle alors de « condition potestative ») ;
• les deux parties doivent être de bonne foi ;
• la condition suspensive doit être licite, c’est-à-dire ni illégale ni porter atteinte aux bonnes mœurs ;
• elle doit être validée par les deux parties lors de la signature du compromis de vente. 

Comment rédiger une clause suspensive ?

Une clause suspensive est une condition mentionnée dans un compromis de vente. Elle doit être explicitement écrite dès l’offre d’achat du futur acheteur. Sa rédaction doit être très précise et aussi claire que possible. 

Par exemple, dans le cas où la clause suspensive serait liée à l’obtention d’un prêt immobilier, les détails suivants du projet de financement devront être spécifiés :

• le montant du prêt demandé ;
• la durée de remboursement ;
• le taux envisagé ;
• le nombre de banques sollicitées ;
• le délai pour obtenir un accord de prêt.

N’hésitez pas à utiliser un modèle de clause suspensive pour ne rien négliger dans l’obtention d’un prêt.

L’acheteur est dans l’obligation de respecter strictement les termes de la clause suspensive pour la recherche de prêt. Sans quoi, il ne pourrait pas annuler le contrat de vente sans pénalités.

Dans le cas contraire, lorsque la condition suspensive est levée, cela signifie que l'événement prévu s'est réalisé. En conséquence, le contrat ou l'accord entre en vigueur, et les parties sont tenues de respecter leurs obligations conformément aux termes et aux conditions convenus

Si la clause suspensive d’un achat immobilier est levée, la vente du bien devient définitive.

FAQ

Quelles sont les clauses suspensives ?

Les clauses suspensives peuvent être nombreuses. Voici quelques exemples : clause de financement (obtention d’un prêt immobilier, etc.), clause d’approbation administrative (accord de copropriété, obtention d’un permis de construire, etc.), clause d’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien ou encore clause de renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien. 

Peut-on mettre une clause suspensive dans un contrat de travail ?

Oui, il est possible de mettre une clause suspensive dans un contrat de travail. C’est le cas par exemple de la clause de période d’essai (si la période d’essai n’est pas concluante, le contrat prend fin), clause de formation, clause de réussite d’un examen médical, etc.

Quelle est la différence entre une clause suspensive et une clause résolutoire ?

Une clause suspensive, par définition, permet d’annuler un contrat sans pénalité si un événement futur et incertain ne se produit pas.

La clause résolutoire est le contraire de la clause suspensive. Elle permet d’annuler un contrat si un événement futur et incertain se produit.

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 1304 à 1304-7 – Code civil ;
• articles L313-40 à L313-45 - Code de la consommation.