Comment faire un business plan immobilier ?

Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Le secteur de l’immobilier est une valeur refuge permettant de diversifier votre patrimoine sans prendre de risques. Si vous souhaitez vous lancer, vous pouvez télécharger un modèle de business plan ou apprendre à élaborer un business plan immobilier afin de mieux définir les contours de votre projet.

Qu’est-ce qu’un business plan immobilier ?

Avant de vous lancer vous vous demandez, un business plan à quoi ça sert ? Le business plan est un document qui permet de formaliser votre idée, qu’il s’agisse de la création d’une entreprise ou d’un investissement immobilier.

Véritable maquette de votre projet, il détaille la stratégie financière à adopter, la rentabilité de l’investissement, le capital à injecter, etc. En somme, faire un business plan immobilier vous aide à définir le plan d’action à mettre en place pour créer et développer votre projet.

Par ailleurs, le business plan immobilier est souvent perçu comme un signe de sérieux et de crédibilité par les investisseurs. En effet, un business plan complet et clair permet de convaincre plus facilement votre banquier (ou d’autres business angels potentiels) d’investir dans votre projet.

Pourquoi faire le business plan d’un projet immobilier ?

Il n’est pas toujours facile de voir quel est l’intérêt de faire un business plan pour un achat immobilier. Toutefois, le business plan s’avère être un formidable outil pour réaliser votre projet de construction d’achat immobilier, tout particulièrement si vous destinez le bien à la location.

De fait, un projet immobilier peut être comparé à une création d’entreprise (domaine où le business plan est presque obligatoire) notamment si vous envisagez d’acquérir le bien via une SCI. Comme pour une entreprise, votre projet :

• Possède un modèle économique ;
• Nécessite des investissements ;
• Vise à réaliser des profits.

Le business plan immobilier permet avant tout de convaincre les investisseurs (notamment la banque) de financer votre projet. Grâce à ce document synthétique et structuré, vous allez leur démontrer que votre projet est viable et rentable. Vous allez par exemple insister sur la capacité à dégager du profit grâce à la location ou via la vente du bien au bout d’un temps donné. Vous pouvez également faire appel aux services d'un courtier immobilier.

Le business plan d’une construction immobilière, tout comme le business plan d’un investissement locatif, permet de mettre en parallèle les objectifs que vous vous êtes fixés et la réalité du marché pour rassurer les investisseurs sur leur cohérence.

Par ailleurs, pour vérifier que les résultats sont conformes à vos prévisions, le business plan immobilier sert de fil rouge auquel vous référer durant l’avancement de votre projet. Cependant, le business plan a vocation à évoluer, c’est un exercice itératif qui s’ajuste au fur et à mesure de l’avancement du projet. Il s’agit donc d’un outil de communication et de gestion pour concrétiser votre projet d’investissement immobilier.

Que doit contenir un business plan immobilier ?

Si vous ignorez comment faire un business plan immobilier, vous êtes au bon endroit. En effet, si l’acquisition d’un bien immobilier peut être assimilée à un projet d’entreprise, le business plan d’investissement immobilier nécessite cependant quelques ajustements pour correspondre parfaitement à la typologie du projet.

Pour servir au mieux votre projet, votre business plan immobilier doit être synthétique et contenir les éléments suivants :

• Un résumé rapide de votre projet ;
• Une description de votre situation socio-économique (âge, santé, situation professionnelle, etc.) ;
• Une présentation de votre situation patrimoniale actuelle (bien immobilier, épargne, investissements, etc.) ;
• Un descriptif du bien à acquérir et des raisons qui vous motivent (localisation, absence de travaux, rénovation à moindre coût, marché immobilier en pleine croissance, attractivité, etc.) ;
• Un détail du plan de financement du projet (montant de l’emprunt sollicité, durée du prêt, apport personnel, etc.) ;
• Une présentation du modèle économique consistant à confronter la rentabilité attendue et les dépenses à réaliser (achat, travaux, frais de notaire, et autres).

Pour compléter ces prévisions et prouver à votre banquier que votre demande est mûrement réfléchie, n’hésitez pas à ajouter à votre business plan immobilier les risques identifiés (retard de livraison du bien en cours de construction, non-paiement des loyers par les locataires, etc.). Pour chaque problématique, détaillez ensuite les mesures à prendre pour en limiter l’impact sur l’investissement.

Investissement locatif : quels impacts sur votre business plan immobilier ?

Investissement locatif traditionnel

Si vous souhaitez louer votre bien immobilier toute l’année, vous allez devoir rassurer les investisseurs sur l’attractivité du bien. Pour cela, tout comme une entreprise pourrait réaliser une étude de marché, n’hésitez pas à joindre des informations actualisées sur le marché immobilier local. L’objectif est de prouver que vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires et que les loyers espérés sont en adéquation avec le marché.

Vous allez devoir également démontrer la rentabilité du projet en calculant le rendement de votre investissement. Pour cela, nous vous recommandons de faire un business plan immobilier locatif via Excel pour faciliter les calculs et la lecture des informations.

Dans ce tableur d’investissement locatif, indiquez :

• Les frais d’acquisition du bien : apport personnel, emprunt bancaire, frais de notaire, travaux, et autres ;
• Les frais annuels qui restent à votre charge : impôts fonciers, assurance, charges de copropriété non-récupérables ;
• Les impôts sur les loyers que vous achetiez en nom propre ou via une SCI ;
• Les loyers annuels.

Le plan d’affaires pour une location saisonnière

La location saisonnière présente un risque supplémentaire puisqu’il faut parvenir à louer le bien à plusieurs personnes au cours de l’année de manière à faire face à minima aux charges d’emprunt et autres frais liés au bien immobilier.

Dans votre business plan immobilier, une attention particulière doit être portée sur le prévisionnel financier de votre projet de location saisonnière. Pour le calcul de rentabilité, prenez en compte les éléments suivants :

• Le prix de la nuitée ;
• Le taux d’occupation attendu sur l’année ;
• Les frais d’acquisition et de gestion.

Dans l’idéal, réalisez deux projections. L’une optimiste, avec un taux d’occupation maximal (donc proche des 100 %) au moins sur la saison haute de votre secteur géographique, et une avec le taux d’occupation minimal permettant de faire face aux charges. Cette double vision permet de déterminer le seuil de rentabilité de votre investissement.

En définitive, le business plan immobilier est particulièrement utile pour envisager les possibilités de rentabilité ainsi que pour prévenir l’ensemble des risques encourus. Il ne s’agit pas de dresser un portrait pessimiste ou optimiste, mais de convaincre les investisseurs de la solidité de votre projet. Le business plan immobilier est donc idéal pour démarcher les banques (voire les investisseurs externes) et obtenir un financement avantageux.

Pour en savoir plus sur les investissements immobiliers, pensez à consulter notre fiche comparative : SCI ou SCPI.