Sûretés réelles : pourquoi et comment les prendre et les activer ?

Une sûreté réelle est une garantie juridique issue du droit des obligations, permettant à un créancier d'affecter un bien spécifique au paiement d'une dette. Ces garanties, attachées à des biens corporels ou incorporels, meubles ou immeubles, offrent une sécurité accrue à leur bénéficiaire, en lui conférant des droits prioritaires sur le bien concerné. 

Si vous souhaitez protéger votre créance, il est donc comprendre ce qu’est une sûreté réelle ainsi que les différentes formes que prend ce type de garantie. Gage, nantissement, hypothèque et bien d’autres : Legalstart explore en détail la notion de sûreté réelle. Cet article vous explique pourquoi et comment les inscrire, ainsi que la manière d’exercer votre sûreté réelle si vous faites face à un impayé.

Qu’est-ce qu’une sûreté réelle ?

Une sûreté réelle est une garantie par laquelle un bien, meuble ou immeuble, est affecté au paiement préférentiel ou exclusif du créancier. La sûreté réelle porte sur une dette présente ou même future. 

Contrairement aux sûretés personnelles, qui reposent sur l'engagement d'une personne tierce, les sûretés réelles confèrent au créancier un droit direct sur le bien concerné.

Une sûreté réelle, par exemple, peut être une hypothèque consentie à une banque pour obtenir un financement. Elle peut également être 

Ce mécanisme offre deux avantages principaux :

• un droit de préférence. Le créancier bénéficie d'une priorité pour être remboursé en cas de défaillance du débiteur, devant les autres créanciers ;
• un droit de suite. Si le bien est vendu à un tiers, le créancier conserve en principe sa sûreté réelle, même entre les mains du nouvel acquéreur. 

Ces caractéristiques en font un moyen efficace pour sécuriser les créances.

Quelles sont les sûretés réelles ?

Les sûretés réelles se déclinent en plusieurs catégories : on distingue classiquement les sûretés réelles mobilières et les sûretés réelles immobilières, mais il existe aussi les privilèges. Les principales sûretés réelles sont les suivantes :

• le gage ;
• le nantissement ;
• la clause de réserve de propriété ;
• le droit de rétention ;
• l’hypothèque ;
• l’antichrèse ou gage immobilier ;
• les privilèges mobiliers ou immobiliers.

Les sûretés réelles mobilières

Les sûretés réelles mobilières sont des sûretés prises sur un bien meuble corporel ou incorporel.

Le gage

Le gage est une sûreté réelle portant sur un bien meuble corporel comme un véhicule, des stocks, de l’outillage ou du matériel. Il n’implique généralement pas la dépossession du bien au profit du créancier ou d'un tiers convenu, mais il est également possible d’octroyer un gage avec dépossession. Pour être opposable aux tiers, il doit être inscrit dans un registre, ou être entre les mains du créancier.

En cas d'impayé, le créancier peut faire saisir (s’il ne détient pas le bien gagé) et vendre le bien gagé pour se rembourser sur le prix de vente.

Le nantissement

Le nantissement est une sûreté réelle qui concerne les biens meubles incorporels, tels que des parts sociales, des créances ou un fonds de commerce.

Contrairement au gage, le débiteur conserve la possession du bien nanti. Pour être opposable et puisqu’il n’y a pas dépossession, le nantissement doit être inscrit sur un registre, appelé registre des sûretés mobilières et autres opérations connexes.

La clause de réserve de propriété

La clause de réserve de propriété permet au vendeur de conserver la propriété d'un bien vendu jusqu'au paiement intégral du prix par l'acheteur. Si ce dernier fait défaut, le vendeur peut reprendre le bien, même s'il a été livré. 

Cette sûreté, inscrite directement au contrat de vente, est fréquemment utilisée dans le commerce pour protéger le vendeur en cas de défaillance de l'acheteur.

Le droit de rétention

Le droit de rétention est une sûreté réelle qui autorise un créancier à conserver un bien appartenant au débiteur tant qu'une dette liée à ce bien n'a pas été payée. La dette doit être certaine, liquide et exigible, et le créancier doit être déjà en possession du bien retenu. 

Le droit de rétention s'applique souvent dans des contextes professionnels, comme chez un garagiste qui retient un véhicule jusqu'au règlement des réparations.

Les sûretés réelles immobilières

Les sûretés réelles immobilières sont des sûretés prises sur un bien immeuble (maison, terrain, etc.).

L’hypothèque

L'hypothèque est une sûreté réelle portant sur des biens immobiliers. Elle permet au créancier de faire saisir et vendre le bien en cas de défaillance du débiteur dans le paiement de sa dette. Dans l’intervalle, le débiteur reste propriétaire de son bien et peut en jouir. 

L'hypothèque doit être constituée par un acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

L’antichrèse ou gage immobilier

L'antichrèse ou (gage immobilier depuis 2009) est une sûreté réelle portant sur un bien immobilier. Le débiteur n’a plus la jouissance de son bien. Il le remet au créancier, qui peut en percevoir les fruits (comme des loyers) pour se payer, jusqu’à remboursement total de la dette. Ce mécanisme est rare en pratique, mais peut être utile pour garantir des dettes importantes.

Les privilèges mobiliers et immobiliers

Les privilèges sont des sûretés réelles conférées directement par la loi à certains créanciers en raison de la nature de leur créance. Ils peuvent porter sur des biens meubles (privilèges mobiliers) ou immeubles (privilèges immobiliers). Les privilèges offrent la possibilité d’un paiement préférentiel à leurs créanciers, c’est-à-dire qu’ils seront payés en priorité par rapport à un créancier sans garantie (chirographaire) ou avec une garantie moins importante.

Exemple de cette sûreté réelle : le Trésor public bénéficie d'un privilège, dit du Trésor, pour le recouvrement des impôts. Il est payé prioritairement aux créanciers de rang inférieur.

Pourquoi prendre une sûreté réelle ?

La prise d'une sûreté réelle présente plusieurs avantages majeurs pour les créanciers :

• la sécurisation des créances. Une sûreté réelle offre une garantie tangible qui réduit les risques liés à l'insolvabilité du débiteur ;
• un droit prioritaire de paiement : en cas de défaillance, le créancier est remboursé en priorité sur le produit de la vente. S’il y a plusieurs créanciers inscrits sur le même bien, la date d’inscription de la garantie détermine l’ordre de paiement ;

Pour les débiteurs, octroyer une sûreté réelle facilite généralement l'obtention de financements en rassurant les créanciers.

Combien coûte une sûreté réelle ?

Le coût d'une sûreté réelle varie en fonction de son type et des formalités nécessaires à sa constitution. Les principaux coûts incluent :

• des frais notariés. Certains actes, comme l'hypothèque, nécessitent l'intervention d'un notaire, avec notamment la rédaction de l’acte authentique et des droits de publicité foncière ;
• des frais d'inscription : les sûretés doivent être inscrites dans des registres spécifiques, tels que le service de publicité foncière ou le registre du commerce. Le coût est différent selon le type de sûreté réelle ;
• des frais de gestion : la gestion de certaines sûretés peut engendrer des coûts supplémentaires, comme des frais de conservation par exemple.

Les frais d’inscription d’un gage au registre des gages sont les suivants :

• 12,67 € pour une créance inférieure à 7.800 € ;
• 23,36 € pour une créance comprise entre 7.800 € et 20.800 € ;
• 63,49 € pour une créance supérieure à 20.800 €. 

Pour un nantissement, le coût dépend de la nature du bien donné en garantie. Par exemple, pour le nantissement d’un fonds de commerce, les frais s’élèvent à 79,37 € pour l’inscription initiale. 

Pour un nantissement de parts sociales, le tarif de l’inscription est le suivant

• 19,96 € pour une créance inférieure à 20.800 € ;
• 80,35 € pour une créance comprise entre 20.800 et 41.600 € ;
• 120.35 € pour une créance supérieure à 41.600 €. 

Enfin, pour une hypothèque, le montant des frais comprend :

• les droits de publicité foncière, soit 0,715 % de la créance garantie ;
• la contribution de sécurité immobilière à hauteur de 0,10 % ;
• les frais notariés variables selon la valeur du bien.

Comment prendre une sûreté réelle ?

La constitution d’une sûreté réelle implique des démarches distinctes selon son type. Voici un récapitulatif détaillé pour chaque sûreté, avec les formalités précises et les références associées.

Comment prendre un gage ?

Le gage est constitué par un contrat écrit, qui doit préciser :

• la créance garantie ;
• le bien mis en gage (quantité, espèce ou nature) ;
• les conditions de réalisation en cas de défaillance.

Le bien gagé peut ensuite être remis au créancier gagiste ou non. Dans le cas d’un gage avec dépossession, il est physiquement remis au créancier ou à un tiers désigné dans le contrat. Dans le cadre d’un gage sans dépossession, une inscription au registre des sûretés mobilières et autres opérations connexes est requise pour opposabilité aux tiers. L’inscription se fait au greffe du tribunal de commerce où le débiteur est immatriculé.

Comment prendre un nantissement ?

Pour prendre cette garantie, un acte de nantissement (authentique ou sous seing privé) est rédigé, précisant :

• la créance garantie ;
• les biens meubles incorporels concernés (créances, parts sociales, fonds de commerce, etc.)
  leur quantité ;
• leur valeur unitaire ;
• dans le cas d’un fonds de commerce, la valeur de chacun des éléments de ce fonds.

Il doit ensuite être inscrit au registre compétent (registre des sûretés mobilières et autres opérations connexes) auprès du greffe du Tribunal de commerce de la société dont le fonds, les parts ou les créances sont nanties. 

Le nantissement est valable pour une durée de 5 ans : il doit être renouvelé si la créance n'est pas réglée à son expiration.

Comment prendre une hypothèque ou un gage immobilier ?

L’hypothèque conventionnelle doit être constituée par un acte authentique signé devant un notaire. L’acte est ensuite enregistré auprès du service de publicité foncière du lieu où se situe l’immeuble. Cette formalité est obligatoire pour assurer l’opposabilité de l’hypothèque aux tiers.

L’inscription est valable pour une durée maximale de 50 ans, renouvelable si nécessaire. Si elle est subordonnée à un prêt, la durée de l’hypothèque se cale sur la durée de celui-ci plus un an.

Enfin, l’antichrèse (ou gage immobilier), comme l’hypothèque conventionnelle, est constituée par un acte authentique devant notaire. Ce dernier doit être publié au service de la publicité foncière. En outre, le débiteur doit remettre la jouissance du bien au créancier, qui peut percevoir les fruits (loyers, fermages) pour se rembourser.

Les sûretés réelles sans inscription

La clause de réserve de propriété est directement mentionnée dans le contrat de vente ou les conditions générales de vente, avant la livraison du bien qu’elle garantit. L’acheteur doit accepter la clause avant la livraison.

Contrairement à d’autres sûretés, le droit de rétention ne nécessite pas d’inscription. Cependant, il est impératif de conserver des preuves écrites pour justifier la créance et le lien avec le bien retenu. Le créancier doit en outre détenir le bien de manière licite, généralement dans le cadre d’une relation contractuelle. La créance garantie doit au moins être certaine et exigible.

Comment actionner une sûreté réelle en cas d’impayé ?

Lorsqu’un débiteur ne respecte pas ses obligations, le créancier peut actionner la sûreté réelle pour recouvrer sa créance. Chaque type de sûreté dispose de mécanismes spécifiques d’exécution.

Exercice du droit de gage

Pour le gage mobilier ou immobilier, en cas d’impayé, le créancier peut faire valoir ses droits en :

• sollicitant en justice la propriété du bien gagé en paiement de la dette ;
• en demandant sa vente forcée auprès du tribunal compétent. 

Si la valeur du bien est supérieure à celle de la dette, après estimation par un expert, il devra restituer la différence au débiteur.

Exercice du nantissement

Concernant le nantissement, si le créancier fait face à un impayé, il peut faire procéder à la vente forcée des biens incorporels afin d’être remboursé.

Actionner une hypothèque

Dans le cas d’une créance garantie par une hypothèque, une procédure de saisie immobilière devra être engagée, afin que le bien soit vendu et que le créancier se rembourse sur le prix de vente.

Exercer une action en revendication

Dans le cadre d’une clause de réserve de propriété, le vendeur peut exercer une action en revendication ou en restitution pour récupérer les biens livrés mais non payés. En cas de procédure collective du débiteur, cette action doit être intentée dans un délai de trois mois. Hors procédure collective, à défaut de remise amiable, le créancier peut engager la saisie des biens.

Faire valoir son droit de rétention

Enfin, pour faire valoir un droit de rétention sur un bien, le créancier doit démontrer l’existence d’une créance directement liée au bien retenu. Tant que cette créance n’est pas réglée, le créancier peut conserver le bien en sa possession. Si le débiteur tente de revendiquer le bien, le créancier peut s’opposer à la restitution, à condition de prouver que la rétention est exercée de bonne foi et dans le respect des règles contractuelles.

FAQ

Quelle est la différence entre sûreté et garantie ?

Une garantie est un terme général qui inclut les sûretés. Elle assure le remboursement d’une dette, soit par un engagement personnel ou sûreté personnelle (caution), soit par l’affectation d’un bien au paiement du créancier (sûreté réelle).

Quelle est la différence entre sûreté réelle et sûreté personnelle ?

La sûreté réelle repose sur un bien affecté au paiement de la dette, donnant au créancier un droit direct sur ce bien (ex. : hypothèque). La sûreté personnelle repose sur l’engagement d’un tiers, qui garantit le paiement en cas de défaillance du débiteur (ex. : caution).

Qu’est-ce qu’une sûreté réelle immobilière ?

Une sûreté réelle immobilière porte sur des biens immobiliers, comme une maison ou un terrain. Elle inclut des mécanismes comme l’hypothèque ou l’antichrèse (gage immobilier), qui garantissent au créancier un droit prioritaire sur ces biens en cas d’impayé. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• articles 2323 à 2488-5 - Code civil