Hypothèque : comment fonctionne cette garantie immobilière ?

L'hypothèque est un outil juridique essentiel dans le domaine du crédit immobilier et du financement des entreprises. Elle permet de garantir le remboursement d'un prêt par un bien immobilier, offrant ainsi une sécurité au créancier et facilitant l'accès au crédit pour le débiteur. Dans cet article, Legalstart vous propose un guide complet sur l'hypothèque : définition, fonctionnement, mise en place, coûts et risques.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

L'hypothèque est un mécanisme juridique qui permet à un créancier de garantir le remboursement d'une dette par un bien immobilier. En d'autres termes, si le débiteur ne rembourse pas son emprunt, le créancier pourra saisir le bien immobilier mis en hypothèque et le faire vendre pour se rembourser.

Hypothèque : définition juridique

L'hypothèque a une définition précise, selon l'article 2385 du Code civil, comme "l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue".

En termes plus simples, l'hypothèque est un droit réel qui confère à un créancier (la banque par exemple) le pouvoir de faire vendre un bien immobilier appartenant à son débiteur pour se faire payer sur le prix de vente, en cas de non-remboursement de la dette.

L'hypothèque présente plusieurs caractéristiques importantes :

• Spécialité : elle porte sur un bien immobilier déterminé, qui doit être clairement identifié dans l'acte constitutif de l'hypothèque.
• Indivisibilité : elle garantit la totalité de la dette, même si celle-ci est remboursée en partie.
• Droit de suite : elle suit le bien immobilier, même s'il change de propriétaire.
• Rang : les hypothèques sont classées selon leur ordre d'inscription au Service de la publicité foncière. En cas de vente du bien, les créanciers hypothécaires sont remboursés selon leur rang.

Qu’est-ce qu’une hypothèque judiciaire?

Une hypothèque judiciaire est une hypothèque qui résulte d'une décision de justice. Elle est constituée par un jugement ou un arrêt qui condamne une personne à payer une somme d'argent à une autre. L'hypothèque judiciaire permet au créancier d'obtenir la garantie d'un bien immobilier appartenant au débiteur pour le paiement de sa créance.

L'hypothèque judiciaire peut être volontaire, c’est-à-dire que le débiteur peut consentir à une hypothèque judiciaire pour garantir le paiement de sa dette. Mais elle peut aussi être forcée : le créancier peut demander au juge de prononcer une hypothèque judiciaire sur les biens du débiteur, si celui-ci ne respecte pas ses engagements.

Quels sont les biens pouvant faire l’objet d’une hypothèque ?

L'hypothèque ne peut pas porter sur n'importe quel type de bien. Elle est réservée aux biens immobiliers, c'est-à-dire aux biens qui sont attachés au sol et qui ne peuvent pas être déplacés. On distingue deux catégories principales de biens immobiliers pouvant être hypothéqués.

En premier lieu, les biens immobiliers par nature : ce sont les biens qui, par leur nature même, sont considérés comme immeubles. Ils sont attachés au sol et ne peuvent pas être déplacés. Par exemple, les terrains (terrains à bâtir, terrains agricoles, forêts, etc.) et les constructions (maisons, appartements, immeubles, locaux commerciaux, etc.).

La deuxième catégorie est celle des biens immobiliers par destination : ce sont certains biens qui, bien que mobiliers par nature, peuvent être considérés comme des immeubles par destination lorsqu'ils sont durablement attachés à un immeuble et qu'ils sont nécessaires à son exploitation.

Comment mettre en place une hypothèque ?

La mise en place d'une hypothèque immobilière est une procédure juridique encadrée qui nécessite l'intervention d'un notaire. Voici les étapes clés pour constituer une hypothèque :

1. rédaction de l'acte authentique notarié ;
2. inscription de l'hypothèque ;
3. maintien de l'hypothèque.

1. Rédaction de l'acte notarié

Pour réaliser cette démarche, l’hypothèque se fait avec un notaire qui établit un acte notarié, appelé "acte constitutif d'hypothèque". Cet acte est un contrat entre le créancier (la banque par exemple) et le débiteur (l'emprunteur), qui définit les conditions de l'hypothèque :

• Identification des parties : l'acte doit identifier clairement le créancier et le débiteur.
• Description du bien immobilier : le bien immobilier hypothéqué doit être décrit de manière précise et complète (adresse, surface, nature, etc.).
• Montant de la créance garantie : l'acte doit indiquer le montant de la dette garantie par l'hypothèque.
• Durée de l'hypothèque : l'acte peut prévoir une durée déterminée ou indéterminée pour l'hypothèque.
• Conditions de mainlevée : l'acte précise les conditions dans lesquelles l'hypothèque sera levée (remboursement intégral de la dette, vente du bien, etc.).

2. Inscription de l'hypothèque

Une fois l'acte notarié rédigé, le notaire procède à l'inscription de l'hypothèque au Service de la publicité foncière (SPF). Cette inscription est essentielle pour rendre l'hypothèque opposable aux tiers, c'est-à-dire que toute personne qui achète ou prend une garantie sur le bien immobilier hypothéqué sera informée de l'existence de l'hypothèque.

L'inscription de l'hypothèque au SPF est payante. Les frais d'inscription varient en fonction de la valeur du bien et du montant de la créance garantie.

3. Maintien de l'hypothèque

L'hypothèque est généralement maintenue en vigueur jusqu'au remboursement intégral de la dette. Toutefois, elle peut être levée avant le terme du prêt, par exemple en cas de vente du bien immobilier ou de renégociation du prêt.

La mainlevée de l'hypothèque doit également être effectuée par un notaire et publiée au SPF. Elle est également soumise à des frais.

Combien coûte une hypothèque ?

Le coût d'une hypothèque se compose de différents frais et taxes, qui peuvent varier en fonction de la valeur du bien, du montant du prêt et du notaire choisi.

Les frais de notaire

Les frais de notaire représentent la part la plus importante du coût d'une hypothèque. Ils comprennent :

• Les émoluments du notaire : ce sont les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte d'hypothèque et les formalités associées. Ils sont fixés par décret et sont proportionnels au montant du prêt.
• Les débours : ce sont les frais engagés par le notaire pour le compte de l'emprunteur, tels que les frais de publication de l'hypothèque au Service de la publicité foncière (SPF), les frais de copies d'actes, etc.
• Les taxes et contributions : le notaire collecte également des taxes et contributions pour le compte de l'État, telles que la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, etc.

En moyenne, les frais de notaire pour une hypothèque représentent environ 1 à 2 % du montant du prêt.

Les autres frais

En plus des frais de notaire, la banque peut demander des frais de garantie, qui sont destinés à couvrir le risque lié à l'hypothèque. Ces frais sont généralement proportionnels au montant du prêt et peuvent varier en fonction de la politique de la banque.

D'autres frais annexes peuvent s'ajouter au coût de l'hypothèque, tels que :

• Les frais d'expertise si la banque exige une expertise du bien immobilier avant d'accorder le prêt.
• Les frais d'assurance : l'emprunteur doit généralement souscrire une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi.

Comment faire jouer une hypothèque en cas d’impayé ?

L'hypothèque est une garantie pour le créancier en cas de non-remboursement d'un prêt. Si le débiteur ne respecte pas ses engagements, le créancier peut "faire jouer" l'hypothèque pour se faire rembourser. Cette procédure est encadrée par la loi et doit respecter certaines étapes :

1. Mise en demeure
2. Saisie immobilière
3. Vente du bien immobilier

1. Mise en demeure

Avant de pouvoir engager une procédure de saisie immobilière, le créancier doit mettre en demeure le débiteur de payer sa dette. La mise en demeure a pour définition la suivante, c' est un acte formel qui doit être adressé au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit mentionner :

• le montant de la dette impayée ;
• les pénalités de retard éventuelles ;
• le délai de paiement imparti au débiteur.

Si le débiteur ne règle pas sa dette dans le délai imparti, le créancier peut engager la procédure de saisie immobilière.

2. Saisie immobilière

La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet au créancier de faire saisir le bien immobilier hypothéqué. Elle est effectuée par un huissier de justice, qui se rend sur place pour dresser un procès-verbal de saisie. La saisie immobilière rend le bien indisponible. Le débiteur ne peut plus le vendre ni le louer sans l'accord du créancier.

3. Vente du bien immobilier

Une fois le bien immobilier saisi, le créancier peut demander sa vente aux enchères publiques. Le prix de vente est affecté au remboursement de la créance du créancier, ainsi que des frais de procédure.

Dans certains cas, le créancier et le débiteur peuvent convenir d'une vente amiable du bien immobilier. Cette solution permet d'éviter les frais et les délais liés à la vente aux enchères.

Peut-on vendre une maison sous hypothèque ?

Vendre une maison avec une hypothèque est tout à fait possible. L'hypothèque ne bloque pas la vente du bien, mais elle implique certaines démarches et formalités pour garantir les droits du créancier et protéger l'acheteur.

La première étape consiste à informer la banque qui détient l'hypothèque de votre intention de vendre. La banque peut alors demander des informations sur les conditions de la vente et le profil de l'acheteur.

Lors de la vente, le prix de vente est généralement utilisé pour rembourser le prêt immobilier garanti par l'hypothèque. C'est ce qu'on appelle la purge de l'hypothèque. Une fois le prêt remboursé, la banque doit donner mainlevée de l'hypothèque.

Il existe des cas particuliers à prendre en compte. Si le prix de vente est insuffisant pour rembourser intégralement le prêt, l'acheteur devra payer une soulte à la banque pour solder le prêt. Dans d'autres cas, il est possible de transférer l'hypothèque sur un autre bien immobilier appartenant au vendeur ou à l'acheteur, avec l'accord de la banque.

FAQ

Quels sont les risques d’une hypothèque ?

Le principal risque d'une hypothèque est la saisie et la vente du bien immobilier en cas de non-remboursement du prêt. Des frais importants sont également liés à la constitution et à la mainlevée de l'hypothèque.

Est-ce obligatoire d’avoir une hypothèque pour obtenir un prêt immobilier ?

Non, l'hypothèque n'est pas toujours obligatoire pour un prêt immobilier. La banque peut accepter d'autres garanties, comme le privilège de prêteur de deniers ou la caution.

Quelle est la durée d'une hypothèque ?

La durée d'une hypothèque est généralement égale à la durée du prêt qu'elle garantit. Elle peut être limitée dans le temps ou indéterminée, selon les termes du contrat. 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Articles 2385 à 2488 - Code civil
• Articles L311-1 à L311-8 - Code de procédure civile d'exécution
• Ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006 relative à la partie législative du code général de la propriété des personnes publiques