Le taux d'endettement maximum est généralement fixé à 35 %. Au-delà de ce plafond, les banques refusent en principe d'accorder un prêt.
Ce signifie en pratique deux choses :
- d'une part, si l'auto-entrepreneur a déjà un ou plusieurs crédits en cours, le crédit immobilier demandé, une fois ajouté aux autres prêts, ne doit pas porter le taux d'endettement de l'auto-entrepreneur à plus de 35 % ;
- d'autre part, si l'auto-entrpreneur n'a aucun prêt en cours, le crédit immobilier s'il est accordé ne devra porté son taux d'endettement à plus de 35 %.
Par conséquent, le taux d'endettement permet de déterminer si l'auto-entrepreneur a la capacité d'emprunter ou non, mais aussi dans quelle limite. Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter et selon quelles modalités (taux et durée), vous pouvez faire une simulation de crédit immobilier auto-entrepreneur sur différents sites internet de banques.
Comment avoir un crédit immobilier en étant auto-entrepreneur ?
Les banques pouvant être plus réticentes à prêter une importante somme d’argent à un auto-entrepreneur, il est important de bien préparer votre demande d’emprunt bancaire et d’envisager les différentes garanties possibles pour rassurer votre banquier.
1- Constituer un dossier de demande de crédit immobilier solide quand on est auto-entrepreneur
De manière générale, les banques demandent les justificatifs de revenus de votre activité d’auto-entrepreneur des trois dernières années. Il est donc préférable de prévoir une copie de vos déclarations de chiffre d’affaires sur cette période, qu’elles soient mensuelles ou trimestrielles.
Votre domaine d’activité est également pris en compte par la banque lors de l’analyse de votre dossier. L’objectif est de déterminer s’il est suffisamment porteur pour vous permettre de dégager des revenus croissants sur les prochaines années.
D’autre part, pour soutenir votre demande de prêt immobilier en tant qu’auto-entrepreneur, il est préférable de pouvoir justifier d’une situation financière saine. Cela implique notamment de pouvoir présenter des relevés bancaires ne présentant pas de découvert ou du moins aucun dépassement du montant autorisé et un nombre limité de crédits à la consommation.
Enfin, la constitution d’un apport personnel est quasiment inévitable pour obtenir un crédit immobilier quand on est entrepreneur. Cet engagement démontre notamment votre capacité à dégager de l’épargne.
En résumé, pour soutenir votre demande de crédit immobilier et mettre toutes les chances de votre côté, votre dossier doit comporter les pièces suivantes :
- les déclarations de chiffre d’affaires des 3 dernières années ;
- les déclarations de revenus des deux dernières années ;
- les relevés bancaires de votre compte dédié à votre auto-entreprise et de vos comptes personnels sur les 6 derniers mois ;
- l’apport personnel compris entre 10 et 30 % du montant global du projet d’achat immobilier.
Ensuite, comme pour tout dossier de demande de crédit immobilier, vous devrez fournir une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un compromis de vente le cas échéant.
2- Le recours à un courtier
En tant qu'auto-entrepreneur, le crédit immobilier peut rapidement devenir un casse-tête. Pour faciliter son obtention, il peut être utile de faire appel aux services d'un courtier.
En échange d'une commission, le courtier en prêt bancaire vous aide à constituer un dossier solide et le présente à différentes banques. Non seulement, il peut vous aider à obtenir votre prêt immobilier en tant qu'auto-entrepreneur, mais il peut aussi négocier des modalités plus intéressantes en fonction de votre profil emprunteur.
3- Les garanties à envisager pour faciliter l’accord de prêt
En complément des éléments apportés à la banque démontrant votre capacité à assumer les charges attenantes à un emprunt bancaire pour l’acquisition d’un bien immobilier, les garanties apportées peuvent être un bon moyen de finir de convaincre votre banque.
Parmi les garanties envisageables, nous pouvons citer à titre d’exemple :
- l’hypothèque du bien financé ;
- l’assurance emprunteur ;
- un organisme de caution mutuelle ;
- le nantissement d’une assurance-vie.
Par ailleurs, contracter un crédit immobilier à deux, c’est-à-dire avec un co-emprunteur qui est salarié en CDI permet de sécuriser la transaction aux yeux de la banque.
