Association de copropriétaires : pourquoi et comment la créer ?

La copropriété, que ce soit dans un immeuble ou une résidence pavillonnaire, implique pour des personnes qui ne se connaissent pas de vivre ensemble. De plus, le régime légal de la copropriété impose la création d'organes comme le syndicat de copropriété par exemple. Mais il existe aussi un groupement moins connu, l’association de copropriétaires. 

Créer une association permet aux copropriétaires de se regrouper pour mieux organiser la gestion des espaces communs, négocier collectivement avec les autres organes et renforcer la défense des copropriétaires face au syndic, en cas de désaccord sur certaines décisions. 

Mais comment fonctionne concrètement une association de copropriétaires ? En quoi diffère-t-elle du syndic ? Quels avantages peut-elle offrir et comment créer une association de copropriétaires ? On fait le point sur tout ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une association de copropriétaires ?

Une association de copropriétaires est un groupement qui réunit les propriétaires d’une copropriété. Il s’agit d’une association pour aider les copropriétaires dans leur projet. Son rôle principal est d’améliorer la gestion des parties communes, de représenter les copropriétaires et de servir d’intermédiaire avec le syndic de copropriété. Contrairement au syndicat des copropriétaires, qui est une entité obligatoire prévue par la loi, l’association est une initiative volontaire qui peut être mise en place lorsque les copropriétaires estiment qu’une meilleure coordination est nécessaire. 

Elle assure aussi la défense des copropriétaires face au syndic ou au conseil syndical, en cas de litige avec les autres organes de la copropriété. Elle peut être constituée dès la création de la copropriété. 

L’association de copropriétaires a une personnalité juridique qui lui est propre, puisqu’il s’agit d’une association loi 1901. Elle est à distinguer de la copropriété. En effet, le statut juridique de la copropriété lui confère un régime juridique, l’indivision et des règles de fonctionnement spécifiques, mais la copropriété en tant que telle n’a pas de personnalité juridique.

Quelle différence entre une association de copropriétaires et le syndic de copropriété ?

Il est important de ne pas confondre l’association de copropriétaires et le syndic de copropriété, car leurs rôles et leurs responsabilités sont bien distincts :

• Le syndic de copropriété est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires pour administrer l’immeuble. Il est chargé de l’entretien des parties communes, de la gestion des finances et de l’application des décisions prises en assemblée générale. Le syndic peut être un professionnel rémunéré ou un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires.
• L’association de copropriétaires, quant à elle, est une structure indépendante, créée volontairement par les copropriétaires. Son objectif est de faciliter la concertation entre les propriétaires, d’organiser certaines tâches de gestion et, si nécessaire, d’assurer la défense des copropriétaires face au syndic en cas de conflits ou de mauvaise gestion. Contrairement au syndic, elle ne prend pas de décisions à la place de l’assemblée générale, mais elle peut influencer les choix et s’assurer que les intérêts des copropriétaires sont bien représentés.

Pourquoi créer une association de copropriétaires ?

La loi n’impose pas de créer une association de copropriétaires, mais cette dernière peut s’avérer utile dans certaines situations. 

Ses principaux avantages sont les suivants :

• Un organe indépendant : l’association de copropriétaires est financée par les cotisations des adhérents copropriétaires. Elle est donc dédiée à la représentation des intérêts des copropriétaires et n’a pas de lien avec les agences immobilières ou le syndic de copropriété.
• Une meilleure organisation interne : l’association offre un cadre juridique structuré pour organiser les échanges entre copropriétaires, anticiper les décisions à soumettre en assemblée générale et faciliter la mise en œuvre des actions décidées collectivement.
• Une force collective face au syndic : l’association permet également de bénéficier du poids du collectif pour se faire entendre auprès des autres organes de la copropriété. En cas de désaccord avec le syndic de copropriété, l’association peut servir d’intermédiaire pour faire valoir les intérêts des copropriétaires, voire engager une action juridique si nécessaire. Elle renforce ainsi la défense des copropriétaires face au syndic en regroupant les voix et en structurant les revendications. Généralement, l’association de copropriétaires joue davantage le rôle de médiateur entre les parties.
• Un cadre légal pour des actions en justice : contrairement à un simple collectif de résidents, son statut juridique lui permet de défendre les intérêts des copropriétaires. En effet, une association loi 1901 ayant la personnalité juridique, elle peut intenter une action en justice et porter un litige devant les tribunaux en tant que représentant de l’intérêt collectif des copropriétaires.
• Une fiscalité avantageuse : dans la mesure où votre association n’a pas d’activité lucrative, elle est généralement exonérée des impôts commerciaux, de TVA et autres taxes.
• Un coût faible : pour une telle structure, il n’est souvent pas nécessaire de réunir un capital social.

Qui peut créer une association de copropriétaires ?

Créer une association de copropriétaires est une démarche volontaire qui peut être initiée par tout copropriétaire souhaitant structurer la gestion collective de l’immeuble. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. 

Il faut d’abord l’accord des copropriétaires concernés, car toute association repose sur une adhésion volontaire. Elle peut être créée par un groupe restreint, mais son efficacité dépendra du nombre de copropriétaires impliqués. 

Il faut aussi s’assurer de la compatibilité avec le règlement de copropriété : Avant de lancer la démarche, il est recommandé de vérifier que la création d’une association n’entre pas en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété. 

Enfin, l’association de copropriétaires n’a pas vocation à se substituer au syndicat de copropriété, qui reste l’organe légal représentant l’ensemble des copropriétaires. Elle agit en complément pour organiser des actions spécifiques ou renforcer la concertation entre les copropriétaires.

Quelles démarches pour créer une association de copropriétaires ?

Créer une association de copropriétaires nécessite plusieurs étapes :

1. déterminer le nom et le siège de l’association des copropriétaires ;
2. rédiger les statuts de l’association ;
3. réunir une assemblée générale ;
4. élire le bureau de l’association ;
5. rédiger le procès-verbal constitutif ;
6. déclarer la création de l’association de copropriétaires ;
7. publier un avis de création au Journal Officiel ;
8. ouvrir un compte bancaire.

1. Déterminer le nom et le siège de l’association des copropriétaires

Le nom de l’association de copropriétaires doit être choisi en amont. Il ne peut dépasser les 250 caractères, et ne doit pas être déjà pris par une autre association ou société ni prêter à confusion avec un tel autre nom. Il ne doit pas non plus porter atteinte à un dépôt de marque.

Quant à la domiciliation de l’association et l’adresse de son siège social, il s’agit généralement de celle du domicile de l’un des copropriétaires.

2. Rédiger les statuts de l’association

Les statuts doivent être rédigés avec soin, car ils fixent les règles de fonctionnement de l’association. Même si la rédaction des statuts d’une association est plutôt libre, il existe donc certaines mentions obligatoires à y faire figurer :

• le nom et l'adresse du siège déterminés précédemment ;
• l'objet (ici, il s'agit d’une association de copropriétaires) ;
• les modalités d'adhésion et de cotisation ;
• les conditions de modification des statuts ;
• le règlement intérieur ;
• que faire en cas de dissolution de la structure.

3. Réunir une assemblée générale

Pour constituer l’association, les membres fondateurs doivent présenter leur projet aux copropriétaires et tous les convoquer à une assemblée générale constitutive en leur adressant une convocation par courrier recommandé avec accusé de réception précisant :

• l’identité des membres fondateurs ;
• l’identification des membres du bureau provisoire (président et secrétaire de séance) ;
• l’adresse proposée pour le siège social de l’association ;
• l’ordre du jour, à savoir la constitution d’une association de copropriétaires ;
• le jour, l’heure et le lieu de la réunion ;
• le projet des statuts de l’association.

4. Élire le bureau de l’association

Lors de l’assemblée générale extraordinaire, après avoir rappelé l’ordre du jour, les copropriétaires votent la création de l’association, puis votent différentes résolutions telles que la nomination des membres principaux : le président de l’association, son secrétaire et le trésorier. L’association dispose alors d’un bureau d’association. 

Un vote doit également porter sur la validation ou non de l’adresse proposée pour le siège social. L’accord est aussi demandé sur les modalités de fonctionnement de l’association.

5. Rédiger le procès-verbal constitutif

Un procès-verbal constitutif de l’association de copropriétaires doit être rédigé et signé à l’issue de la réunion, par le président et le secrétaire. Ce document essentiel sert à faire enregistrer l’association et doit aussi être mis à disposition des adhérents.

6. Déclarer la création de l’association de copropriétaires

Il faut enfin procéder à la déclaration de l’association auprès de la Préfecture ou de la sous-préfecture dont dépend le siège social, afin de lui conférer sa personnalité juridique. 

Cette déclaration s’accompagne de documents à transmettre :

• un formulaire de création spécifique ;
• une copie du PV constitutif ;
• la copie de vos statuts de l’association de copropriétaires ;
• la liste des dirigeants. 

Il est possible de procéder à la déclaration :

• directement en ligne : une copie numérique du procès-verbal doit être transmise ;
• sur papier : dans ce cas, vous devez remplir 2 formulaires Cerfa pour créer votre association de copropriétaires (Cerfa n°13973*04 et n°13971*04).

7. Publier un avis de création au Journal Officiel

Une fois la déclaration validée par la préfecture, un avis de création est publié au Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprise (JOAFE). Cette étape officialise son existence juridique.

8. Ouvrir un compte bancaire

Si l’association de copropriétaires prévoit de gérer des fonds (cotisations, subventions, dépenses pour des actions collectives), l’ouverture d’un compte bancaire au nom de l’association est recommandée.

FAQ

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Une copropriété est un régime juridique qui s’applique à un immeuble ou un ensemble immobilier appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque copropriétaire détient un lot comprenant une partie privative (appartement, local, etc.) et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseur, toiture…). La gestion de la copropriété est assurée par un syndicat de copropriétaires (ensemble des propriétaires) représenté par un syndic de copropriété. Elle est encadrée par un règlement de copropriété.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est l’organe chargé de représenter la copropriété et d’assurer la gestion courante de l’immeuble au nom du syndicat des copropriétaires. Il peut être un professionnel rémunéré ou un syndic bénévole élu parmi les copropriétaires. Ses missions incluent l’entretien et la conservation des parties communes, la gestion financière de la copropriété et l’application des décisions votées en assemblée générale.

Quels sont les inconvénients d’une copropriété ?

Vivre en copropriété peut présenter certains inconvénients, notamment :

• des charges collectives parfois élevées pour l’entretien, la remise en état et la gestion des parties communes et du bâti ;
• l’obligation de se conformer à des règles comme le règlement intérieur et les décisions prises en Assemblée générale ;
• des conflits possibles avec le syndic ou entre copropriétaires : désaccord sur le budget, les travaux à réaliser ou la qualité de la gestion, présence de mauvais payeurs… 

Principales sources législatives et réglementaires :

• Loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d'association
• Décret du 16 août 1901 pris relatif au contrat d'association