Création d'une SCI

Si vous vous demandez comment créer une SCI ou comment créer une SCI familiale, plusieurs démarches doivent être réalisées. Les formalités de création d'une SCI sont les suivantes :

À noter : Legalstart peut gérer toutes ces formalités de création de SCI pour vous. Le délai de création d'une SCI peut varier alors n'attendez plus et commencez le questionnaire en cliquant sur "Créer une SCI" et obtenez le dossier complet pour la création de votre SCI.

Vous n’aurez rien à faire au moment de la création de la SCI. En revanche, il vous sera obligatoire, par la suite, de respecter les obligations relatives à la fiscalité d'une SCI. 

L'obligation principale est l'établissement d'une déclaration annuelle de résultats pour votre SCI. Comment procéder ?

• Cette déclaration doit être adressée au service des impôts du lieu de la direction effective de la SCI (au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai).
• Vous devrez préciser la part de résultat annuel revenant à chaque associé. L'imposition se faisant (sauf option IS) directement au nom des associés, chacun d’entre eux reprendra la part lui revenant dans sa propre déclaration de revenus.

Il n’y a pas d’obligation (comme pour la SARL, la SAS, l'EURL ou la SASU) mais en pratique l’ouverture d’un compte lors de la création d'une SCI sera généralement nécessaire. Le versement des apports en numéraire des associés sera effectué sur ce compte. Ensuite, la SCI aura besoin d’un compte et de moyens de paiement pour faire face à ses dépenses de fonctionnement. 

La SCI familiale est une SCI classique ayant pour but de faciliter la détention, la gestion et la transmission du patrimoine d’une famille. C'est un statut très prisé pour les familles qui souhaitent acquérir et gérer de manière commune une maison de vacances par exemple.

Deux personnes au moins devront réaliser un apport au capital social lors de la création de votre SCI. Ces personnes (unies par un lien de parenté, d'alliance, etc.) devront être les seuls associés de la SCI.

Vos enfants pourront tout particulièrement être associés au projet de façon à profiter des différents avantages la SCI et en particulier :

• une réduction des impôts au moment de la succession ;
• les avantages fiscaux en cas de donations successives de parts de votre SCI.

De nombreux entrepreneurs se demandent comment fonctionne une SCI et surtout comment gérer une SCI. Comme dans la SARL ou l'EURL, la gestion est assurée par un ou plusieurs gérants de SCI.

Le gérant est désigné :

• Soit directement dans les statuts de la SCI, ce qui n'est généralement pas recommandé, car vous devrez faire une modification statutaire en cas de changement ultérieur de gérant (ce qui entraîne des frais). 
• Soit à la suite d'un vote des associés. Dans cette hypothèse, à la création de la SCI, le premier gérant est nommé dans les annexes des statuts, ce qui vous permet d'éviter une modification statutaire plus tard.

Au moment de la création d'une SCI, vous allez devoir réfléchir au montant du capital social sachant que le capital minimal pour constituer une SCI est de 1€. Vous allez également devoir choisir entre un capital fixe et un capital variable de SCI.

Le capital social de la SCI peut servir à financer les investissements de la société. Il est composé des ressources apportées par les associés. Ces ressources peuvent être des apports "en numéraires" (somme d'argent provenant du patrimoine, d'une donation, etc.) ou encore des apports "en nature" (bien immobilier, voiture, etc.) et donnent droit en échange à des parts sociales.

À noter : le capital social d’une société est un signe de confiance pour vos clients et partenaires. Ainsi, il est important d’avoir un capital social pertinent pour les besoins de votre projet immobilier.

La SCI peut être cédée partiellement sous forme de donation de parts sociales de manière plus souple qu'un bien immobilier qui suppose la création d'une indivision (situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent les mêmes droits sur un même bien).

Cette procédure permet de minorer les droits de succession et donc de faciliter la transmission du patrimoine.

Le statut de SCI vous permettra de disposer de nombreux avantages dans le cadre de la gestion d'un patrimoine de nature immobilière, que ce soit dans le cadre familial ou non.

Pour réaliser les formalités de création d’une SCI, les documents suivants devront être transmis au greffe en plus des statuts et du formulaire de création d'entreprise à remplir sur le guichet unique :

• une copie recto-verso de la pièce d'identité ou du passeport de chaque gérant et associé ;
• une déclaration de non-condamnation et de filiation par gérant ;
• un justificatif du siège social de votre SCI (justificatif de domicile si le siège est chez vous, bail commercial ou encore attestation de mise à disposition à titre gratuit si une société vous prête des locaux gratuitement) ;
• une attestation de publication dans un journal d’annonces légales.

Le siège social est le lieu regroupant la direction et les principaux services administratifs de la société. Il est obligatoirement fixé dans les statuts au moment de la création d'une SCI. En pratique, le siège de la SCI pourra notamment être établi :

• Directement à votre domicile si vous êtes Gérant. Que vous soyez propriétaire ou locataire (voire sous-locataire), la seule formalité vous incombant sera la fourniture d’une attestation d'occupation des locaux.
• Chez vos parents (ou tout autre personne vous hébergeant à titre gratuit). Dans ce cas, les formalités consisteront notamment en la fourniture d'une attestation sur l'honneur et d'un justificatif de domicile de la part de votre hôte / hébergeur.
• Dans tout local commercial sous réserve de fournir un justificatif adéquat (bail commercial, contrat de domiciliation, etc.).

Attention, vous ne pourrez pas fixer le siège de votre SCI à l'étranger.

Le service Legalstart.fr de création de SCI en ligne est conçu exclusivement pour les SCI de gestion, c'est-à-dire pour les SCI ayant pour activité la construction ou l'acquisition d'immeubles pour les louer ou la gestion d'un patrimoine familial (SCI familiale).

La SCI peut être utilisée dans de nombreux autres cas, notamment la construction-vente, la location meublée ou encore la multi-propriété. Dans toutes ces hypothèses, il est recommandé de consulter directement l'un de nos avocats partenaires ou votre conseillé habituel avant la création d'une SCI.

Le statut de SCI est un statut idéal pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs. En effet, créer une SCI entre amis, avec ses parents ou autre, constitue souvent une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (autrement appelée "indivision", forme de partage plus précaire). Dans l'indivision, il suffit parfois qu'un seul indivisaire souhaite vendre pour qu'il soit impossible de conserver l'immeuble.

Les principaux avantages d'une SCI sont les suivants :

• Acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier : la création d'une SCI permet de réaliser des investissements immobiliers qui n'auraient pas pu être réalisés par une personne seule. La mise en commun de capitaux et de moyens permet d'augmenter la capacité financière des associés via la société et de constituer plus facilement un patrimoine immobilier.
• Financement externe : créer une SCI permet d'obtenir plus simplement des financements externes. Par exemple, l'emprunt bancaire est simplifié sous ce type de structure notamment du fait que les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, et ce, à proportion de leur apport dans le capital social de la SCI.
• Transmission du patrimoine : il est plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord sur la vente d'un immeuble.
• Fiscalité avantageuse : il peut être notamment avantageux de créer une SCI pour transmettre à vos héritiers des parts plutôt qu'un immeuble.